Genel kurul salonunda konuşma yapan bir malik: “Aidat eşit bölünsün, çünkü herkes bir daire kullanıyor” diyor; başka bir malik ise “Arsa payına göre adaletli dağıtılmalı” diye itiraz ediyor. Yönetici adayı maaş için iki teklif sunuyor ve toplantıda tansiyon yükseliyor. Böyle bir durumda hangi ölçüye göre karar alınır; karar yazımında nelere dikkat edilmelidir ve sonrasında nasıl uygulanır?
Temel prensip: Kararın dayanağı ve yönetim planı önceliği
Kat Mülkiyeti Kanunu genel ilkelerini işletirken, yönetim planında açık bir dağıtım veya ücret belirleme yöntemi varsa o düzenleme bağlayıcıdır. Yönetim planı, binanın sahipleri arasında sözleşme niteliğinde olduğu için (Kat Mülkiyeti Kanunu hükmü uyarınca) genel kurul kararlarını ve uygulamayı şekillendirir.
Arsa payı ile sayı esaslı oy arasındaki fark ve hukuki etkisi
Arsa payı: Ayırım malikler arasındaki mali yükün, bağımsız bölümlerin büyüklüğü/arsadaki payı dikkate alınarak dağıtılmasıdır. Sayı (bağımsız bölüm sayısı): Her bağımsız bölümün eşit hak/eşit yükümlülük esaslı dağılımıdır.
- Arsa payı esaslı dağıtım, genelde ortak giderler ve aidatlarda en sık kullanılan yöntemdir.
- Sayı esaslı dağıtım ise küçük uygulamalarda (ör. eşit kullanım için alınan kararlar) tercih edilebilir.
Hangisinin uygulanacağına dair bir hüküm yoksa, genel kurulun açıkça hangi esasla karar verdiği önem taşır. Kararda belirsizlik varsa uygulamada uyuşmazlık çıkar.
Genel kurul karar yeter sayısı: sayı mı arsa payı mı?
Genel kurul kararlarında çoğunluk ölçüsü, kararın niteliğine göre farklılık gösterir. Yönetici maaşı belirlenmesi ve yönetim işleriyle ilgili kararlar genellikle yönetimin çalışma esaslarını düzenleyen hususlar olup, basit çoğunlukla (varsa yönetim planındaki özel düzenlemeye göre) alınabilir.
Ancak kararın uygulanması sırasında oyların nasıl hesaplandığı önemlidir: toplantıda hazır bulunanlar listesi (hazirun) ve arsa payı dağılımı doğru tutulmalıdır; oy kullanma usulü (arsa payı ile mi yoksa bağımsız bölüm sayısına göre mi) karar metninde açıkça yazılmalıdır.
Karar metni nasıl yazılmalı? Örnek ve dikkat edilecek hususlar
Kararın geçersizliğini önlemek için karar metninde şu ifadeler net olmalıdır:
- Kararın konusu: “Yönetici aylık ücretinin belirlenmesi”.
- Önerilen yöntem: “Ücret arsa payına göre/yöneticiye aylık X TL olarak/bağımsız bölüm başına Y TL” gibi açık oran veya tutar.
- Oylama yöntemi: “Oylama arsa payı üzerinden yapılmıştır” veya “Her bağımsız bölüm bir oy olmak üzere sayı esası uygulanmıştır.”
- Sonuç: Alınan oy sayısı ve arsa payı karşılığı yazılmalı; örn. “Kat maliklerinden 25 bağımsız bölüm (toplam arsa payının %60’ını temsil eden maliklerin evet oyuyla) kabul edilmiştir.”
Karar defterine geçirilirken hazirun listesi ve arsa payı dökümünün eksiksiz olması, sonradan itirazların azaltılmasına yardımcı olur.
İtiraz, geçersizlik iddiası ve uygulanması
Kararın usule aykırı alındığı iddiası varsa kat malikleri dava yoluna başvurabilir veya notere başvurarak tespit yaptırabilir. Yönetici ise mahkeme kararı veya mutabakat olmadan yeni ücret tahsil etmeye başlamamalıdır; uygulanması durumunda hukuki risk doğar.
Uygulama örneği: Karar yazımı ve hesaplama tablosu
Aşağıdaki karşılaştırma, iki yöntemin pratik etkisini gösterir.
| Özellik | Arsa Payı Esası |
|---|---|
| Adalet algısı | ✅ Büyüklüğe göre paylaştırma |
| Uygulama kolaylığı | ✅ Teknik hesap gerektirir |
Örnek hesap: Toplam aylık yönetici ücreti 12.000 TL. Eğer arsa payı esasına göre daire A’nın arsa payı %5 ise A’nın katkısı 600 TL olur; sayı esasına göre 30 daire varsa her daire 400 TL öder. Kararın nasıl dağıtılacağı kararda yazılmalıdır.
Dijital araçla belirsizlikleri azaltma
Karar alma sürecinde hazirun, oy dağılımı ve arsa payı tablolarını doğru tutmak çok önemlidir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bir çözümle hazirun yönetimi, aidat dağılımı ve karar defteri kayıtlarını daha şeffaf ve izlenebilir hale getirebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici maaşı belirlenirken kesin olarak hangi esas kullanılmalıdır?
Net cevap: Yönetim planında açık hüküm varsa o esas uygulanır; yoksa genel kurulun açık oyu esastır. Hangi usulle oylama yapıldığı karar metninde yazılmalıdır.
Genel kurulda oylar arsa payına göre sayılmadıysa karar geçersiz olur mu?
Net cevap: Usule aykırılık iddiası dava konusu olabilir; geçersizlik için somut usul ihlali ve zarar gösterilmesi gerekir. Hukuki sonuçlar somut olaya bağlıdır.
Karar defterine “yönetici ücreti X TL kabul edilmiştir” yazıldı; oylama yöntemi belirtilmemişse ne yapılmalı?
Net cevap: Önce toplantı tutanakları ve hazirun listesini kontrol edin; belirsizlik devam ediyorsa malikler itiraz edebilir, yönetici uygulamada temkinli davranmalı ve gerekiyorsa uzman görüşü alınmalıdır.
Yönetici ücreti farklı ödeme esaslarıyla (arsa payı/sayı) hesaplanmışsa hangisi tahsil edilir?
Net cevap: Geçerli karar olarak açıkça belirlenen esas uygulanır; belirsizlik varsa veya birden fazla çelişkili karar varsa uygulama durdurulmalı, ihtilaf mahkemede veya mutabakatla çözülmelidir.
Karar alınırken hazirun ve arsa payı cetveli neden önemli?
Net cevap: Hazirun ve arsa payı cetveli oy çokluğunun somut kanıtıdır; hem kararın geçerliliğini hem de ilerideki itirazlara karşı savunmayı güçlendirir.
