Bir site genel kurulunda yönetici maaşı gündemi tartışılıyor: bazı malikler arsa payına göre ağırlık istiyor, küçük daire sahipleri sayıya dayalı çoğunluğu savunuyor; oturum ısınırken kararın hangi çoğunlukla alınacağı konusunda yöneticinin tereddütü ve itirazlar yükseliyor. Bu rehber, pratik örneklerle ve yasal çerçeveyle karar yeter sayısını netleştirerek yöneticinin, divanın ve kat maliklerinin hangi oyla hangi kararı alabileceğini gösterir.
Hangi kararlar arsa payına, hangileri sayıya göre oylanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu genel olarak; bağımsız bölümlerin ortak konularla ilgili kararlarında arsa payının önemini öngörür. Ancak uygulamada bazı maddi yönetim kararları sayı esasına dayalı olarak da gündeme gelebilir. Yönetici maaşı belirlenmesi çoğu durumda işletme giderleri ve yönetimle ilgili olduğundan; özellikle yönetim ücreti gibi mali kararlar arsa payı esasına göre değerlendirilir.
Karar yeter sayısını belirlemenin adımları
Pratik hesap için izlenecek adımlar şunlardır:
- Toplantı çağrısını ve gündemini kontrol edin: Yönetici maaşı açıkça yazılı mı?
- Hazirun listesinde yer alan kat maliklerinin sayısını ve toplam arsa payını tespit edin.
- Karar türünü sınıflandırın: olağan işletme gideri mi yoksa önemli değişiklik mi (ör. yönetici yetkilerinde değişiklik)?
- KMK ve sözleşme/yönetim planındaki özel hükümleri kontrol edin; aksi açıkça belirtilmedikçe arsa payı önem taşır.
Örnek hesap: 60 bağımsız bölüm, farklı arsa payları
Durum: 60 daireli site; toplam arsa payı 100. Yönetici maaşının artırılmasına ilişkin karar gündemde. Toplantıya 40 malik katıldı; bunların toplam arsa payı 55.
- Eğer karar alınması için "çalışma ve işletme giderleri" kapsamında basit çoğunluk (yüzde 50'den fazla) yeterliyse: arsa payı %55 ve sayı 40/60 = %66,7. Her iki ölçü de çoğunluğu sağlıyor.
- Eğer itirazlar, kararı etkileyecek özel nitelikteyse ve yönetim planı ayrı bir hüküm öngörmüyorsa arsa payı çoğunluğu belirleyicidir: %50+ arsa payına sahipseniz karar bağlanır.
| Koşul | Karar Geçer mi? |
|---|---|
| Toplantıda arsa payı > %50 | ✅ Evet (çalışma/işletme giderleri için) |
| Sadece sayısal çoğunluk sağlanmış, arsa payı < %50 | ❌ Duruma göre itiraz edilebilir |
Genel Kurulda sık karşılaşılan tartışmalar ve çözüm önerileri
1) "Ben sayı çoğunluğuna sahibim" iddiası: KMK uygulamaları bakımından sayı tek başına yeterli olmayabilir; kararın niteliğine bakın.
2) Hazirun listesinin doğruluğu: Liste toplantıda düzenlenir; eksik veya sonradan eklemeler itiraz konusu olabilir. Bu tür itirazlarda karar defteri ve çağrı belgeleri önem kazanır.
3) Yönetim planında özel hüküm varsa o hüküm uygulanır. Yönetim planı, KMK’ya aykırı olmamak koşuluyla farklı karar yeter sayıları getirebilir.
Karar defteri, hazirun ve çağrının rolü
Kararın dayanağı olarak karar defterine geçirilmiş net ifadeler gerekir. Çağrı usulü eksik yapıldıysa veya hazirun listesi hatalıysa alınan kararlar iptale meydan verebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine uygun çağrı yapılması esastır; ayrıca karar defterine hangi oyla ve hangi arsa payıyla karar alındığı açıkça yazılmalıdır.
Pratik tavsiyeler — yöneticiler için adımlar
Toplantı öncesi kontrol listesi:
- Gündemi yazılı çağrı ile gönderin ve çağrı kanıtlarını saklayın.
- Hazirun listesi için kimlik/vekalet kontrolü yapın; arsa paylarını sisteme önceden girin.
- Kararın tutanak/deftere nasıl geçeceğini divana bildirin; oy ve arsa payı dağılımını kaydedin.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, hazirun listesi, arsa payı kayıtları ve oy sayımı takibi gibi adımları kolaylaştırmak ve kayıtları düzenli tutmak için BYönetim üzerinden ücretsiz 6 aylık deneme ile hızlı başlangıç yapabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici maaşı kararı için arsa payı çoğunluğu gerekli midir?
Genel uygulamada yönetici maaşı gibi mali kararlar arsa payı esasına göre değerlendirilir; yönetim planında farklı hüküm yoksa arsa payı çoğunluğu belirleyicidir.
Toplantıda sayı çoğunluğu varsa ama arsa payı %50’nin altındaysa karar geçersiz mi?
Her zaman otomatik geçersiz sayılmaz; ancak itiraz edilirse mahkeme arsa payı eksikliğini değerlendirebilir. Kararın niteliği ve yönetim planı önem taşır.
Hazirun listesine sonradan eklenen oylar kararı etkiler mi?
Hazirun listesi toplantıda düzenlenir; sonradan eklenen oylar usule uygunsa dikkate alınabilir, aksi halde itiraz sebebi olur. Çağrı ve tutanakların doğru tutulması önemlidir.
Yönetim planı arsa payı yerine sayıyı mı öngörürse ne olur?
Yönetim planındaki hüküm, Kanun’a aykırı olmadığı sürece uygulanır. Yönetim planı açıkça sayıya dayalı kararı öngörüyorsa o hüküm bağlayıcıdır.
Karar defterine oy dağılımı nasıl yazılmalı?
Kararda hangi oyların, kaç arsa payıyla alındığı net şekilde yazılmalıdır; itiraz durumunda delil teşkil eder. Noter tasdiki gereken hallerde usule uygun işlem yapın.
Kaynaklar ve hukuki dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu (genel hükümler) ve yönetim planları uygulamadaki en önemli dayanaklardır. Ayrıca karar defteri, hazirun ve çağrı usulleriyle ilgili yargıtay içtihatları uygulamada belirleyici olmaktadır. Somut uyuşmazlıklarda hukuki değerlendirme somut olaya göre değişeceğinden bir hukuk uzmanına danışılması önerilir.
