Sabah toplantısında 24 daireli bir sitede yönetici ücreti maddesi görüşülüyor: bazı malikler "eşit bölüşelim, kişi başı alınsın" diyor; büyük arsa payına sahip birkaç malik ise "arsa payına göre olmalı, daha adil" savunması yapıyor. Genel kurulda hangi ölçütün esas alınacağı, oy dağılımı ve kararın uygulanışı yönetimin hem mali planını hem de hukuki risklerini doğrudan etkiler.
Hangi ölçütler yazılı düzenlemelerde yer alır?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) yönetici ücretinin nasıl hesaplanacağını açıkça sınırlamaz; KMK esas olarak ortak giderlerin ve yönetim işlerinin kat malikleri kurulunca kararlaştırılacağını belirtir. Bu nedenle ücret belirleme yöntemi genel kurul kararıyla, işletme projesi ve yönetim sözleşmesi çerçevesinde kararlaştırılır.
Arsa payı esasına göre (nasıl işler?)
Arsa payı esasına göre yönetici ücreti ortak gider ağırlıklı gibi düşünülür: yüksek arsa payı olan malik daha fazla katkı öder. Hesap örneği:
- Toplam yönetici brüt ücreti: 12.000 TL/ay
- Toplam arsa payı payı: 100.000/100.000 (tüm bağımsız bölümlerin toplamı)
- Malik A arsa payı: 2.000 → A'nın payı = 2.000/100.000 = %2 → A ödeyecek = 240 TL/ay
Avantaj: ortak gider mantığına uygundur; büyük bağımsız bölümler mali yükü daha çok paylaşır. Dezavantaj: kişi eşitliği iddiası olanlar itiraz edebilir.
Sayı (eşit pay/daire başı) esasına göre (nasıl işler?)
Sayı esasına göre her bağımsız bölüm eşit kabul edilir; mülkiyet büyüklüğü dikkate alınmaz. Hesap örneği:
- Toplam yönetici ücreti: 12.000 TL
- Daire sayısı: 24 → kişi başı = 12.000 / 24 = 500 TL/ay
Avantaj: basit ve anlaşılır; küçük maliklerin itirazını azaltır. Dezavantaj: büyük arsa payına sahip malikler büyük yükü eşit ödemeye itiraz edebilir.
Genel kurulda hangi karara itiraz edilebilir? Karar yeter sayısı nasıl işler?
Genel kurul kararlarının niteliğine göre karar yeter sayısı değişir. Yönetici ücretinin belirlenmesi çoğunlukla günlük yönetim işlerine ilişkin olup; genel kurulun olağan kararları kapsamındadır. KMK ve içtihat çerçevesinde aşağıdaki pratik kurallar geçerlidir:
- Olağan kararlar için toplantıda hazır bulunanların çoğunluğu (hesapla sayı veya arsa payı çoğunluğu) yeterli olur.
- Eğer işletme projesinde veya yönetim tipinde farklı bir ayrıma yer veriliyorsa (ör. bazı kararların arsa payına göre alınacağı yazıyorsa), o hükümler uygulanır.
- Kararın hangi ölçüte göre alındığı kayıt altına alınmalı; itiraz halinde delil oluşturur.
| Durum | Genel olarak karar yeterliği |
|---|---|
| Olağan yönetici ücreti kararı | ✅ Hazır bulunanların çoğunluğu (arsa payı veya sayıya göre sağlanan çoğunluk). |
| İşletme projesinde açık hüküm varsa | ✅ İşletme projesindeki düzenleme uygulanır. |
Pratik uygulama: Genel kurul tutanak ve karar defterine nasıl kayıt edilir?
Karar metni açık ve uygulanabilir olmalıdır. Örnek kayıt unsurları:
- Yönetici ücreti net/brüt tutarı ve hangi dönem için olduğu (aylık/yıllık).
- Ödeme şekli: banka transferi/ayrı kasa/aidata yansıtma gibi.
- Paylaştırma ölçütü: "ücretin arsa payına göre dağıtılmasına" veya "bağımsız bölüm başı eşit pay" ifadeleri.
- Karar verilen oylama sonucu: kabul/red sayısı ve arsa payı dağılımı (hazirun listesiyle ilişkilendirilmiş).
Uygulama örnekleri ve itiraz senaryoları
Örnek 1: 24 daireli sitede genel kurul, hazır bulunan arsa payı çoğunluğuyla yönetici ücretini aylık 12.000 TL olarak kabul edip "arsa payına göre" yazdı. Sonradan küçük daire sahipleri, işletme projesinde eşit aidat hükmü olduğunu iddia edip itiraz etti. Bu durumda hangi metnin işletme projesine/karara öncelik taşıdığı, deliller ve kararın açık yazımı belirleyici olur.
Örnek 2: Karar defterinde dağıtım yöntemi belirtilmemiş; itiraz geldiğinde yönetim uygulamaya başlamış ve farklı paylaştırmalar yapılmışsa, yönetici hem uygulamayı durdurup hem de genel kurula ek madde teklif ederek düzeltme kararı alınmasını sağlamalıdır.
Pratik adımlar: Karışıklığı önlemek için yönetici ve kurulun yapması gerekenler
- Genel kurula hazırlıkta ücret maddesine hem tutarı hem de dağıtım yöntemini açık yazılı ekleyin.
- Hazirun listesini doğru ve ayrıntılı tutun: isim, bağımsız bölüm numarası, imza ve varsa vekalet bilgisi.
- Karar defterine oy sayıları ile birlikte arsa payı dağılımını da kaydedin.
- İhtiyaç varsa hukuki belirsizlikleri ortadan kaldırmak için hukuki danışmanlık alın; somut durumlara göre çözüm değişir.
Eğer bu süreci dijitalleştirip karar metinlerini, hazirun listesini ve aidat tahakkukunu tek platformda yönetmek isterseniz, BYönetim gibi araçlar toplantı belgelerini düzenli saklama, aidat tahakkukunu seçtiğiniz dağıtım yöntemine göre otomatik oluşturma ve hazirun takibi sağlar: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
İlgili hukuki referanslar ve içtihat notları
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri ortak giderlerin paylaşımı ve kat malikleri kurulunun yetkileri açısından temel çerçeveyi oluşturur. KMK'da ortak giderlerin arsa payına göre paylaşılacağına dair düzenleme mevcuttur; buna karşın yönetici ücretinin nasıl paylaştırılacağı konusunda özel bir açık hüküm bulunmaması nedeniyle uygulama genel kurul kararına ve işletme projesine bağlıdır. Ayrıca, somut uyuşmazlıklarda Yargıtay içtihatları kararın gerekçesine, işletme projesine ve tutanakların kesin ifadelerine önem vermektedir. Somut olayınıza göre sonuç değişebileceği için ihtilaf hâlinde bir hukuk uzmanına danışmanız tavsiye edilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurul yönetici ücretini hangi oy çoğunluğuyla alır?
Genel olarak olağan kararlar için toplantıda hazır bulunanların çoğunluğu yeterlidir; ancak işletme projesinde farklı bir düzenleme varsa ona göre hareket edilir.
Karar defterinde dağıtım yöntemi yazılmazsa ne olur?
Uygulamada ihtilaf çıkar; yönetici uygulama yapmadan önce ek genel kurul kararı alınması veya mevcut kararın düzeltilmesi gerekir.
Arsa payı esasına itiraz edenler ne yapabilir?
İtiraz edenler somut delillerle işletme projesi veya daha önce alınmış kararlara dayandırarak itiraz edebilir; aksi takdirde genel kurulun açık kararı uygulanır. Somut durumlara göre hukuk danışmanlığı önerilir.
Yönetici ücretini aidata nasıl yansıtacağız?
Genel kurulun belirlediği dağıtım yöntemine göre aidat tahakkuku yapılır; örneğin "arsa payına göre" kararı varsa aidata arsa payı oranında yansıtma gerekir.
Karar alınırken hazirun listesinde nelere dikkat edilmeli?
İsim, bağımsız bölüm numarası, imza, vekalet durumu ve arsa payı bilgisi yer almalı; oy sayıları ile arsa payı çoğunluğunun nasıl oluştuğu kararda belirtilmelidir.
