Yeni dönem yöneticisi olarak ilk büyük sınavınız geliyor: bir yıllık bütçeyi kurmak ve aidatı belirlemek. Kimi komşu "benim dairem küçük, neden eşit ödüyorum" diyor; kimi "geçen yıl para nereye gitti" diye soruyor. İşte tam burada devreye işletme projesi giriyor; yani apartmanın yıllık tahmini gelir-gider planı. Doğru kurulmuş bir işletme projesi, hem adil bir aidat hem de itirazsız bir tahsilat demektir. Bu rehberde işletme projesini ve aidat belirlemeyi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'na (KMK) göre adım adım anlatıyoruz.
İşletme Projesi Nedir?
İşletme projesi, anagayrimenkulün bir yıllık tahmini gelir ve giderlerini, her bağımsız bölüme düşen avans miktarını ve ödeme zamanlarını gösteren plandır. KMK m.37'ye göre yönetici, kat maliklerinden biri bunu istemese bile her dönem için bir işletme projesi yapmakla yükümlüdür. Bu proje genel kurulda onaylanınca bağlayıcı hâle gelir.
İşletme Projesinde Hangi Kalemler Yer Alır?
İyi bir işletme projesi tahmini ama gerçekçi olmalıdır. Tipik kalemler:
- Sabit giderler: Kapıcı/personel bordrosu, SGK, asansör bakımı, temizlik, ortak elektrik-su.
- Dönemsel giderler: Kalorifer/doğalgaz, su deposu temizliği, bahçe bakımı.
- Bakım-onarım payı: Çatı, boya, tesisat için ayrılan pay.
- Beklenmedik gider rezervi: Acil arıza ve onarımlar için yedek.
- Gelirler: Aidatlar, varsa ortak alan kira gelirleri, demirbaş gelirleri.
Aidat Nasıl Belirlenir? Arsa Payı mı, Eşit mi?
Burası en çok tartışılan konudur. KMK m.20, ortak giderlere katılımı iki temel ilkeye bağlar:
| Gider Türü | Paylaşım Esası (KMK m.20) |
|---|---|
| Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, yönetici giderleri ve yönetim masrafları | ✅ Bütün malikler eşit olarak |
| Anagayrimenkulün sigortası ve bakım-koruma giderleri | ✅ Arsa payı oranında |
Yani kanunun ana kuralı: yönetim/personel giderleri kural olarak eşit, koruma ve bakım giderleri arsa payı oranında paylaşılır. Ancak yönetim planında farklı bir paylaşım belirlenmişse o esas geçerlidir. Bu nedenle aidatı belirlemeden önce mutlaka yönetim planına bakılmalıdır.
Bütçeyi Kurma ve Onaylama Adımları
- Geçen yılın gerçekleşen gelir-giderini inceleyin, sapmaları not edin.
- Bu yılın tahmini giderlerini kalem kalem çıkarın (zamları öngörün).
- Gider türüne göre eşit / arsa payı paylaşımını uygulayın.
- Her bağımsız bölüme düşen aylık avans (aidat) tutarını hesaplayın.
- İşletme projesini genel kurula sunup oylatın ve karar defterine işleyin.
- Onaylanan projeyi tüm maliklere tebliğ edin (itiraz süresi için önemli).
Avans Toplama ve Eksik/Fazla Düzeltme
Aidat aslında bir avanstır; yıl içinde tahmini giderler için toplanır. Yıl sonunda gerçek giderlerle karşılaştırılır: fazla toplandıysa iade edilir veya gelecek döneme mahsup edilir, eksik kaldıysa ek avans istenebilir. Bu nedenle yöneticinin gelir-gideri ay ay kaydetmesi ve dönem sonunda kesin hesabı genel kurula sunması şarttır.
Bu hesabı kâğıt-kalemle yürütmek, daire sayısı arttıkça hata ve itiraz üretir. Aidatı arsa payına veya eşit esasa göre otomatik tahakkuk ettirmek, gecikme faizini sistemin hesaplaması ve borçlulara otomatik bildirim göndermek için birçok yönetim bir yazılıma geçiyor. BYönetim ile ücretsiz bir bina oluşturarak işletme projenizi dijital kurabilir, her bağımsız bölümün avansını otomatik hesaplatabilir ve dönem sonu kesin hesabı genel kurula hazır rapor olarak alabilirsiniz. Böylece bütçe, itiraz edilemez biçimde belgelenmiş olur.
Aidatını Ödemeyen Malik İçin Ne Yapılır?
Kesinleşmiş işletme projesine dayanarak yönetici, ödemeyen malik için icra takibi başlatabilir (KMK m.37). Ayrıca KMK m.20, geç ödeme için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öngörür. Yönetici bu adımları malikler adına yürütür; tutar yüksekse veya itiraz çıkarsa sürecin koşullara göre değiştiğini unutmadan bir uzmana danışmak yerinde olur.
Sıkça Sorulan Sorular
İşletme projesi yapmak zorunlu mu?
Evet. KMK m.37'ye göre yönetici, talep olmasa bile her dönem için işletme projesi yapmakla yükümlüdür. Genel kurulda onaylanan proje bağlayıcı hâle gelir ve icra takibinde belge niteliği taşır.
Aidat eşit mi yoksa arsa payına göre mi belirlenir?
KMK m.20'ye göre kapıcı, yönetim ve personel giderleri kural olarak eşit; sigorta, bakım ve koruma giderleri arsa payı oranında paylaşılır. Yönetim planında farklı bir esas varsa o uygulanır.
İşletme projesine itiraz edilebilir mi?
Evet. Proje tebliğ edildikten sonra malik, kanuni süre içinde itiraz edebilir veya kararın iptali için sulh hukuk mahkemesine başvurabilir (KMK m.33). İtiraz etmeyen malik tutarı kabul etmiş sayılır.
Yıl içinde aidat artırılabilir mi?
Tahmini giderler beklenenden yüksek çıkarsa, genel kurul kararıyla ek avans istenebilir. Önemli olan, artışın keyfi değil bütçe gerçekleşmesine dayanan ve kararla sabitlenen bir düzeltme olmasıdır.
Fazla toplanan aidat ne olur?
Aidat bir avans olduğundan, yıl sonunda gerçek giderlerle karşılaştırılır. Fazla toplanan tutar maliklere iade edilir veya genel kurul kararıyla gelecek döneme mahsup edilir.
