Hafta sonu yönetici posta kutusunu açtığında birkaç malik, asansörün aylık bakım ücretinin aidata eklendiğini görünce itiraz ediyor: "İşletme projesinde yazmıyor, nasıl olur?" Yönetim defteri ve sözleşme dosyası masada; yöneticinin amacı hem hukuka uygun hem yönetim pratiklerine uygun bir tahakkuk yapıp komşulara net cevap vermek.
Özet: Sorunun özünü anlamak
İşletme projesinde ortak gider kalemleri ve dağıtım yöntemi (arsa payı ya da eşit) belirlenmiştir. Ancak bazı düzenli giderler (ör. asansör bakım sözleşmesi) bakım/yenileme, bakım süresi, sözleşme tarafı veya bakımın kapsamına göre tartışma çıkarabilir. Öncelik, işletme projesi ve genel kurul kararlarına uygun tahakkuk yapmaktır.
Hukuki dayanak ve dikkat edilmesi gerekenler
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) uyarınca ortak giderlerin kim tarafından ve ne şekilde karşılanacağı işletme projesi ve yönetim kararlarıyla belirlenir. Yönetici, ortak giderlerin tahakkuk ve tahsilatını yönetir; ancak işletme projesi veya geçerli genel kurul kararı ile çelişen uygulamalar maliklerin rızası olmadan yapılamaz.
Asansör bakım masrafı: Hangi durumlarda genel kurul kararı gerekir?
Pratikte üç senaryo sık görülür:
- İşletme projesinde asansör bakım giderleri açıkça ortak gider kalemi olarak yazılmış — genel kuruldan ayrıca karar gerekmez, tahakkuk işletme projesine göre yapılır.
- İşletme projesinde "mekanik ve asansör bakım için ortak gider" gibi genel bir ifade varsa — yönetim, bakım sözleşmesini imzalamadan önce harcama tutarı ve süresi açısından yönetim kurulu veya genel kurul onayını almak isteyebilir; uygulamada rutin bakım yıllık bütçeye göre tahakkuk edilir.
- İşletme projesinde hiç bahsedilmiyor veya bakım bakım dışında büyük bir maliyet getiriyorsa — genellikle genel kurul kararı veya en azından karar defterine işlenen yönetim kurulunun gerekçelendirilmiş onayı gerekir.
Aidat tahakkukunda dağıtım yöntemi nasıl belirlenir?
Aidat dağıtımı işletme projesine göre yapılır. İşletme projesinde asansör bakım masrafları arsa payına göre gösterilmişse arsa payı, eşit dağıtım yazıyorsa eşit pay uygulanır. Eğer işletme projesinde farklı bir ayrıma yer verilmişse (ör. asansör kullanan bağımsız bölümlerin payı), o hükme göre hareket edilmelidir.
| Durum | Uygulanacak yöntem |
|---|---|
| İşletme projesi: "Arsa payına göre" | ✅ Arsa payı ile tahakkuk |
| İşletme projesi: "Eşit dağıtım" | ✅ Daire başına eşit tahakkuk |
Güncel uygulama: sözleşme yenileme ve yıllık bakım bedeli örnek hesaplama
Örnek: Toplam yıllık bakım + yıllık revizyon maliyeti = 18.000 TL. Site 36 bağımsız bölümden oluşuyor. İşletme projesi arsa payına göre dağıtım öngörüyor, toplam arsa payı 100. A dairenin arsa payı 3 ise:
- A dairesinin yıllık payı = 18.000 x 3 / 100 = 540 TL
- Aylık tahakkuk = 540 / 12 = 45 TL
Eğer işletme projesi eşit dağıtım öngörüyorsa: aylık = 18.000 / 36 / 12 = 41,67 TL olacaktır.
Gecikme, kısmi ödeme ve itiraz süreçleri
Malikler asansör bakımına ilişkin tahakkuka itiraz ederse, önce yönetici itirazı yazılı olarak almalı ve gerekçesini açıklamalıdır. Bildirim ve tahsilatta gecikme olması halinde genel usul uygulanır; gecikme faizi hesaplanması ve tahsil yönünde ilerleme, işletme projesi veya genel kurul kararlarıyla çelişmiyorsa mümkündür. Somut tahsilat yolları ve icra süreçleri için genel bilgi aktarılabilir ancak somut dava tavsiye edilmez.
Pratik öneriler ve yöneticinin kontrol listesi
Yönetici olarak süreci şu adımla kolaylaştırabilirsiniz:
- İşletme projesini ve önceki genel kurul kararlarını kontrol edin.
- Asansör bakım sözleşmesini yazılı hale getirin; kapsam, süre ve maliyet açık olsun.
- Masrafın dağıtım yöntemini belgeleyin; gerekiyorsa avukat veya hukuk danışmanına kısa görüş alın.
- Genel kurulda onay alınması gereken durumları listeleyip sonraki toplantıya ekleyin.
- İletişimi şeffaf tutun: maliklere detaylı bildirim ve makbuz verin.
Bu süreci dijitalleştirmek, tahakkuk ve bildirimleri netleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir araçla hızlı başlangıç yapabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1. Böylece sözleşme bedelleri, arsa payı dağıtımı ve otomatik aylık tahakkuklar kayıt altına alınır.
Sıkça Sorulan Sorular
İşletme projesinde asansör bakımı yazmıyorsa yönetici yine de tahakkuk yapabilir mi?
Acil ve güvenlik gereksinimi varsa geçici olarak yapılabilir; fakat düzenli ve kalıcı tahakkuk için genel kurul kararı veya işletme projesine uygun değişiklik önerilmesi en güvenli yoldur.
Asansör bakım maliyetini arsa payına mı eşit paya mı göre bölmeliyiz?
Dağıtım işletme projesinde nasıl yazılmışsa o şekilde uygulanır. Açık hüküm yoksa genel kurul kararı gerekir; aksi halde uygulamada itiraz çıkabilir.
Bakım sözleşmesi yenilendi, tutar arttı—eski aidat oranıyla tahsilat yapılır mı?
Geçici olarak yeni maliyet cari dönem tahakkukuna eklenebilir; fakat sürekli artış varsa genel kurulda onaylanıp bütçeye işlenmesi gerekir.
Malikler sözleşmeye itiraz ederse ne yapmalı yönetici?
İtirazları yazılı alın, gerekçelerini belgeleyin, masrafın zorunluluk gerekçesini açıklayan bilgi ve sözleşme örneklerini paylaşın; ardından konuyu genel kurula taşıyın. Somut hukuki adımlar için bir avukata danışılması uygundur.
Asansör bakımını sadece kullananlar mı öder?
İşletme projesinde farklı bir düzenleme yoksa ortak gider niteliğindeki bakım tüm bağımsız bölümlere işletme projesindeki dağıtım esasına göre yansıtılır. Kullanıma göre ayrı bir düzenleme yapılması istendiğinde genel kurul kararı gerekir.
