Yönetici olarak akşamüstü yönetici panosunda bir not buldunuz: "Kapıcı dairesi boş, sahibinin izniyle kiraya verildi." Komşular şikayetçi; kimi bunun mümkünsüz olduğunu, kimi yönetim kurulunun onayını gerektiğini söylüyor. Peki tartışmayı bitirecek hukuki çerçeve nedir, kim karar verir ve hangi prosedür izlenmelidir?
Kapıcı dairesinin hukuki niteliği: ortak alan mı yoksa bağımsız bölüm mü?
Kapıcı dairesi bazen bağımsız bölüm, bazen ortak alan veya yönetim sorumluluğunda bir yer olarak değerlendirilir. Bu ayrımın belirleyicileri şunlardır:
- Tapu kaydındaki gösterim: Tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı ise malik/kat maliki hakları esas alınır.
- Yönetim Planı hükmü: Yönetim Planında kapıcı dairesinin özel kullanım, ortak alan veya yönetim tarafından kullanılacağına dair açık düzenleme varsa o hüküm uygulanır.
- Fiili kullanım ve tarihçe: Uzun yıllardır yönetim tarafından kullanılıyorsa uygulama ve genel kurul kararları önem arz eder.
Tapu bağımsız bölümse: malik tek başına mı karar verir?
Eğer kapıcı dairesi tapuda bağımsız bölüm olarak görünüyorsa, malik kanunen o bağımsız bölüm üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir. Ancak kullanım ilişkisinin sitenin ortak yaşamını etkileyen yönleri varsa kat malikleri kurulu ve yönetimin çıkarları devreye girebilir.
- Malik kira sözleşmesi yapabilir; fakat sitenin yaşam düzenini bozacak, ortak alan güvenliğini tehlikeye atacak veya yönetim planına açıkça aykırı bir kullanım söz konusuysa yönetim ve kat malikleri itiraz edebilir.
- Ortak giderlere katkı, aidat yükümlülükleri gibi hususlar malikçe yerine getirilmeye devam etmelidir.
Kapıcı dairesi yönetim planında ortak kullanım ise ne olur?
Yönetim Planında kapıcı dairesi açıkça "ortak alan" veya "yönetim kullanımında" gösterildiyse, tasarruf yetkisi kat malikleri kuruluna veya yönetime aittir. Bu durumda dairenin kiraya verilmesi için genellikle kat malikleri kurulunun kararı gerekir.
- Yönetim Planını inceleyin ve ilgili hükmü metin olarak tespit edin.
- Genel kurul gündemine madde eklenerek kiralama yetkisi oylanmalıdır.
- Alınan karar karar defterine işlenmeli; gerekiyorsa noter onayı ve tapu müdürlüğüne bildirim yapılmalıdır.
KMK ve ilgili uygulamalar: hangi yasal dayanaklar izlenir?
KMK doğrudan kapıcı dairesi kiralanmasını açıkça düzenlemez; bunun için takip edilecek kaynaklar şunlardır:
- Yönetim Planı ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri (örn. yönetim ve kat malikleri kurulunun yetkileri) — somut madde numarası verilmediği durumlarda yönetim planı önceliklidir.
- İlgili Yargıtay içtihatları: Benzer uyuşmazlıklarda kapıcı dairesinin niteliği ve kiraya verilmesinin sonuçları hakkında İçtihatlar emsal teşkil edebilir. (Spesifik karar gerekiyorsa somut dosya ve avukat incelemesi önerilir.)
Usul ve pratik adımlar: kapıcı dairesi kiralanmak isteniyorsa yönetici ne yapmalı?
Yöneticinin izlenecek somut adımları:
- Tapu ve Yönetim Planı tespitini yapın. (Tapu kaydı bağımsız bölüm mü gösteriyor?)
- İlgili malik/yöneticiden kiralama talebini yazılı istekte isteyin; ilgili sözleşme taslağını talep edin.
- Gündem oluşturarak konuyu kat malikleri kuruluna taşıyın; karar alınması gerekiyorsa karar defterine işleyin.
- Kiralanma hâlinde site düzenine etkileri yönetimce değerlendirin; gerekiyorsa ortak alan kullanım kuralları ve ek protokol hazırlayın.
Bu süreci dijitalleştirmek ve kira takibi, sözleşme arşivi, aidat-etki analizleri gibi işlemleri kolaylaştırmak isterseniz BYönetim gibi bir yönetim yazılımı çözümü değerlendirilebilir: https://byonetim.com.tr/.
| Durum | Kiraya Verme Yetkisi |
|---|---|
| Tapuda bağımsız bölüm; yönetim planında özel kullanım | ✅ Malik tasarruf eder; yönetim planı sınırlıyorsa uyulmalı |
| Yönetim planında ortak kullanım/yönetim kullanımında | Kat malikleri kurulu veya yönetim kararına bağlı |
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesi tapuda bağımsız bölüm görünüyorsa yönetim kira koyabilir mi?
Hayır; tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlıysa malik tasarruf yetkisine sahiptir. Ancak kullanımın ortak yaşamı etkilediği durumlarda yönetim ve kat maliklerinin itiraz hakları olabilir.
Yönetim Planında kapıcı dairesi "ortak alan" yazıyorsa kim kiralayabilir?
Bu durumda kiralama yetkisi genel olarak kat malikleri kuruluna veya yönetimin yetkisine bağlıdır; öncelikle yönetim planı hükmü ve daha sonra alınan kurul kararı dikkate alınır.
Kapıcı dairesi kiralanınca aidat ve giderler nasıl paylaşılır?
Kapıcı dairesi bağımsız bölüm ise malik, aidat ve ortak giderlerden sorumludur; kiracıya devredilmişse kira sözleşmesine göre kim ödeme yapıyorsa uygulama o yönde olur ancak yasal sorumluluk malik üzerinde kalır.
Kiraya verilen kapıcı dairesi site düzenini bozuyorsa ne yapılır?
Öncelikle yönetim yazılı uyarı yapmalı; sorunun devamı halinde kat malikleri kurulu kararı veya yargı yoluna başvurma seçenekleri gündeme gelebilir. Somut adımlar için bir avukatla görüşülmesi önerilir.
Kapıcı dairesinin kullanım amacını değiştirmek için yönetim planı değişikliği gerekir mi?
Evet; kullanım amacını değiştiriyorsanız (ör. yönetim kullanımından özel kullanıma) Yönetim Planı değişikliği gerekebilir; bu değişiklik için KMK kapsamındaki yönetim planı değiştirme usulleri takip edilmelidir.
