Bir apartmanda daire sahibi değişti; yeni malik taşındı, kapıcı ise yıllardır aynı binada çalışıyor. Genel kurulda “satışla beraber kapıcı sorumluluğu devredildi mi?” tartışması başlıyor. Kapıcının kıdem tazminatı ve işverenlik ilişkisi; satış, aidat uygulaması ve SGK kaydı pratikte nasıl işlem görür? Bu rehberde 2026 itibarıyla yöneticiler, eski ve yeni malikler için uygulanacak adımları, yasal çerçeveyi ve yönetim pratiklerini somut örneklerle anlatacağım.
Özet: Kapıcının işvereni kimdir — temel kural
Kapıcı ile iş ilişkisinde kanuni işveren, iş sözleşmesini imzalayan ve ücret/SGK ödemelerinden sorumlu olan gerçek veya tüzel kişidir. Apartman/site yapısında işverenlik genellikle kat malikleri kurulu adına seçilen yönetici ya da kat malikleri kurulunun kararıyla yetkilendirilen kişi/kurum aracılığıyla yürütülür. Ancak daire satışı, işverenliği otomatik olarak yeni malike devretmez; hukuki durum sözleşme, karar ve ödeme kayıtlarına göre belirlenir.
Yasal çerçeve ve dikkate alınması gereken hükümler
Konutlarda kapıcı/tesisat personeli ilişkisi iş hukuku ve sosyal güvenlik mevzuatı kapsamında değerlendirilir. Somut kanun isimleri olarak İş Kanunu ve SGK mevzuatı ile birlikte Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamaları dikkate alınır. KMK uygulamasında ortak giderlerin paylaşımı ve yönetim sorumlulukları kat malikleri kurulunun kararlarına göre düzenlenir; ancak bunlar işverenlik hukuku açısından doğrudan iş sözleşmesini değiştirmez.
Daire satıldığında kapıcıya ilişkin olası senaryolar
Aşağıda sık karşılaşılan 4 senaryo ve hangi adımlar gerektiği özetlenmiştir:
- Senaryo A — Yönetim halen aynı ve bordroyu yönetici düzenliyor: Satış tapu ile tamamlanmış olsa da kapıcının işvereni değişmiyorsa iş sözleşmesi, SGK ve bordro eski şekilde devam eder. Kıdem tazminatı sorumluluğu halen işveren olan yönetim/kat malikleri kuruluna aittir.
- Senaryo B — Satışla birlikte daire satın alan kişi açıkça işvereni üstleniyor: Yazılı bir devriyet ve kat malikleri kurulu kararı, borç-devret mutabakatı ile yeni malik işverenliği üstlenebilir; bu durumda devrin belgelenmesi önemlidir. İşe ilişkin tüm bildirimlerin SGK'ya ve bordroya yansıtılması gerekir.
- Senaryo C — Daire satışında yönetim değişiyor (yeni yönetici/şirket tayin ediliyor): Yönetici değişikliği tek başına işvereni değiştirmez; yeni yönetici ile iş ilişkisinin nasıl düzenlendiği (yazılı sözleşme, devir teslim tutanağı, karar defteri kaydı) belirleyicidir.
- Senaryo D — Satış sonrası kapıcıya işten çıkarma veya devretme: İşten çıkarma veya işveren değişikliği durumunda kıdem tazminatı, işe başlama/kıdem süreleri ve fesih şekline bağlı olarak hesaplanır; kim sorumludur sorusunun cevabı olayın belgelerine göre şekillenir.
Kıdem tazminatı kim öder? Pratik tespit yöntemi
Kıdem tazminatında sorumluluk; işverenlik ilişkisi sürdüğü sürece işverene aittir. Eğer iş sözleşmesi feshedilmişse veya işveren değişmişse, kimin ödeme yapacağına ilişkin uygulama şu adımla tespit edilir:
- Bordro ve SGK işe giriş/çıkış kayıtlarına bakın: hangi T.C. kimlik veya vergi numarası işveren olarak görünüyor?
- Kat malikleri kurul karar defterini, yönetim sözleşmesini ve devir teslim belgelerini inceleyin: işverenlik devri yazılı ve oy çokluğu ile onaylandı mı?
- Ödeme kayıtları (maaş havale dekontları, banka kayıtları) kim tarafından yapılıyor kontrol edin.
Yeni malik işvereni üstlenmek isterse hangi belgeler gerekir?
Yeni malikin işverenliği üstlenebilmesi için pratikte şu adımlar izlenmelidir:
- Kat malikleri kurulunda ilgili kararın alınması ve karar defterine işlenmesi.
- Eski işveren ile yeni malik arasında yazılı devir / alacak-borç mutabakatı imzalanması (kıdem/ihbar/muhakkak alacakların nasıl paylaşılacağı netleşmeli).
- SGK'ya ve İŞKUR/vergilendirme birimlerine işveren değişikliği bildiriminin yapılması; işe giriş-çıkışların düzeltilmesi.
- Bankada maaş ödeme düzeninin devri ve bordro kayıtlarının güncellenmesi.
Yönetici ve kat maliklerinin alması gereken pratik önlemler
Uyuşmazlık ve sonraki hak taleplerini azaltmak için yöneticilerin izlemesi gereken adımlar:
- Her daire satışı sonrası yönetim ofisine satış bildirimini (ve tercihen alıcı ile karşılıklı devir yazısını) ekleyin.
- Kapıcı ile ilgili bordro/SGK kayıtlarını düzenli, güncel ve ulaşılabilir tutun; ödeme dekontlarını saklayın.
- Kat malikleri kurulu kararları ile işverenlik ilişkisini netleştirin; devir halinde yazılı mutabakat alın.
Yönetimin dijital araçlarla kolaylaştırabileceği işlemler
Devir, bordro ve ödeme kayıtlarının karıştığı durumlarda dijital kayıt ve otomasyon büyük fark yaratır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi yönetim yazılımları; bordro, SGK bildirgeleri için düzenli veri tutma, ödeme dekontları takibi ve karar defteri kaydı ile kanıt sağlamada yardımcı olur. BYönetim'in ücretsiz deneme ile hızlı kayıt adımına buradan ulaşabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sık uygulanabilir örnek: Uyuşmazlık halinde izlenecek 5 adım
- Bordro ve SGK kayıtlarını inceleyin; işveren kim görünüyor tespit edin.
- Kat malikleri kurulu karar defterini ve satışın yönetim kayıtlarını toplayın.
- Taraflar arası yazılı mutabakat yoksa arabuluculuk veya hukuki danışma alın; süreç hızlanırsa ihtilaf azalır.
- Ödeme belgeleri varsa isteyen tarafın gecikmiş ödemeleri önleyici teklif sunmasını sağlayın (ör. taksitlendirme, toplu ödeme mutabakatı).
- Somut hukuki çözüm gerekiyorsa avukat aracılığıyla talep ve dava seçenekleri değerlendirilsin; bu rehber somut hukuki tavsiye değildir.
Sıkça Sorulan Sorular
Daireyi sattım; kapıcının kıdem tazminatı sorumluluğu yeni maliklere mi geçti?
Net cevap. Tapu devri tek başına kıdem tazminatı sorumluluğunu otomatik olarak devretmez. İşverenlik yazılı devir, kat malikleri kurulu kararı ve SGK bildirimleri ile belgelendirilirse yeni malik işvereni üstlenebilir.
Kapıcının bordrosunda kim işveren olarak görünüyorsa kıdemi onda mı kalır?
Net cevap. Evet; SGK ve bordro kayıtlarında işverenin kim olduğu önemli bir delildir. Ödemeleri yapan ve SGK bildirimini yapan taraf genel olarak sorumludur.
Kat malikleri kurulu kararı işverenliği değiştirmek için yeterli mi?
Net cevap. Kurul kararı önemli ancak işverenlik devri için taraflar arası yazılı mutabakat, bordro/SGK düzeltilmesi ve fiili ödeme düzeninin de değişmesi gerekir.
Kapıcı işten ayrıldığında kıdem tazminatını kim öderse yasal olarak doğru olur?
Net cevap. İş sözleşmesini fesheden veya işveren olarak görünen taraf tazminat sorumluluğunu taşır; işveren değişikliği doğru belgelenmişse yeni işveren de sorumlu olabilir.
Bu tür bir uyuşmazlıkta yönetici ne yapmalı?
Net cevap. Yönetici, ilgili belgeleri (bordro, SGK kayıtları, karar defteri, ödeme dekontları) toplamalı, genel kurula konuyu getirmeli ve taraflar arasında yazılı mutabakat sağlanmasını kolaylaştırmalıdır. Somut çözüm için hukuki danışma önerilir.
