Binada kapıcı dairesinin boşaldığını görünce yöneticinin kulağına kiraya verilirse gelir olur fikri gelir; ama komşular itiraz ediyor, sendika ya da kapıcı hukuki yollara başvurabilir. Bu rehberde kapıcı dairesinin kim tarafından, hangi usulle ve hangi sınırlamalar içinde kiraya verilebileceğini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili uygulamalar çerçevesinde ele alacağız.
Kapıcı dairesinin mülkî ve hukuki statüsü nedir?
Kapıcı dairesi genelde bağımsız bölüm olarak ayrılmamış, ortak alan/tesisattan sayılan bir yer olabilir veya yönetim planında bağımsız bölüm olarak düzenlenmiş olabilir. Durumun tespiti için yönetim planı ve kat irtifakı/kat mülkiyeti belgeleri incelenmelidir.
KMK ve ortak karar: Kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu doğrudan "kapıcı dairesi kiraya verilir/verenemez" diye hüküm içermez; ancak ortak yerlerin kullanımı ve tasarrufu bakımından genel ilkeler uygulanır. Ortak yerlerle ilgili kararlar genel kurul kararı ile alınır.
Pratikte üç ana durum çıkar:
- Kapıcı dairesi bağımsız bölümse: Malikler ya da ilgili malikin irtifak hakkı varsa malik kiraya verebilir.
- Kapıcı dairesi ortak alan sayılıyorsa: Genel kurul kararı gerekir. Karar, yönetim planında farklı bir düzen yoksa ortak giderlere/gelirlere etki eder.
- İşverene bağlı personel barındırma (kapıcı istihdamı) ilişkisi varsa: İş hukuku ve hizmet sözleşmesi hükümleri gözetilmelidir.
Hangi organ karar verir, hangi çoğunluk gerekir?
Kapıcı dairesinin kullanımına ilişkin temel karar genel kurulundur. Kararın niteliğine göre farklı çoğunluklar söz konusu olabilir:
- Temel kullanım değişikliği ya da ortak yerin gelir getiren şekilde tahsisi: Genelde nitelikli karar aranabilir; yönetim planına göre değişir.
- Günlük kiralama veya geçici tahsis gibi uygulamalar: Olağan kararlarla yürürlüğe konulabilir fakat sonrasında genel kurul onayı gerekebilir.
Kira gelirinin kullanımı ve dağılımı nasıl olmalı?
Kapıcı dairesinden elde edilen kira geliri ortak gelir sayılır. Bu gelir, genel giderlerin karşılanmasında veya kararla belirlenen başka hesaplarda kullanılabilir. Gelirin tasarrufu ve hesabı şeffaf olmalıdır.
| Durum | Hesaplama/Dağılım |
|---|---|
| Ortak gelir olarak alınan kira | ✅ Genel kurula göre giderlere/rezerv hesaba |
| Belirli bir bağımsız bölüme ait kira (nadiren) | Malik payına göre gelir yazılabilir |
Kapıcıyla iş ilişkisi ve iş yeri olarak kullanımın sınırları
Kapıcı dairesi, kapıcı için sağlanan ikamet alanı olarak kullanılıyorsa iş sözleşmesi ve işçi hakları gözetilmelidir. İşveren genellikle site/apartman yönetimidir; işverenin kim olduğuna göre SGK, ücret ve sosyal hak yükümlülükleri belirlenir.
İş hukuku açısından kapıcı çalıştırma, bordro, net-brüt hesaplama ve SGK bildirimleri gibi yükümlülükler doğar. Bu noktada yönetim tarafından net uygulama yapılması, hakların korunması açısından önemlidir.
Uygulamada sık karşılaşılan sorunlar ve nasıl çözülür?
Sık sorunlar: genel kurul onayı olmadan kiralama, kira gelirinin belirsiz kullanımı, kapıcının barınma hakkı zedelenmesi, iş sözleşmesiyle çelişen uygulamalar. Önlem almak için şunları öneririz:
- Önce yönetim planı ve tapu kayıtlarını kontrol edin.
- Genel kurulda açık, yazılı karar alın; karar metninde kira süresi, kira bedelinin hesabı ve gelir kullanımı net olmalı.
- Kapıcı mevcutsa iş sözleşmesi hükümlerini ve kanuni haklarını gözden geçirin.
Pratik örnek (adım adım)
- Tapu ve yönetim planını inceleyin: Kapıcı dairesinin statüsünü tespit edin.
- Yönetim kurulu önerisi hazırlayın: kira şartları, süre, kullanım amacı ve gelir dağılımı net olsun.
- Genel kurulda oylama yapın: Karar tutanağını detaylı yazın.
- Kira sözleşmesini hazırlayın: genel kurul kararına uygun ve hukuka uygun hükümler ekleyin.
- Kira gelirini açık bir hesapta takip edin; yıllık hesaplarda gösterin.
Bu süreci dijitalleştirmek ve kira takibini, bordro ve gelir-gider kayıtlarını düzenli tutmak isterseniz BYönetim gibi bir yönetim yazılımı yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/.
İlgili hukuki kaynaklar ve içtihat
Kapıcı dairesine ilişkin düzenlemeler doğrudan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yer almaz; ancak ortak yerlerin tasarrufu, yönetim planı ve genel kurul kararlarının önemi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ilkelerle ilişkilendirilir. Ayrıca işçi barındırma, istihdam ve bordro yükümlülükleri bakımından Türk iş hukuku düzenlemeleri (4857 sayılı İş Kanunu) ve ilgili sosyal güvenlik hükümleri dikkate alınmalıdır. Uygulamada Yargıtay kararları, yönetim planı hükümleri ve mahkeme içtihatları somut olaya göre belirleyici olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesi ortak alan mı, bağımsız bölüm mü?
Net cevap: Yönetim planı ve tapu kayıtları esas alınır; belgede bağımsız bölüm olarak kayıtlıysa bağımsız bölüm, değilse ortak alan kabul edilir.
Genel kurul onayı olmadan kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi?
Net cevap: Genel kurul kararı olmadan ortak alan niteliğindeki kapıcı dairesinin gelir getirici kiraya verilmesi uygulaması hukuki risk taşır; önce karar alınması gerekir.
Kapıcı dairesinden elde edilen kira geliri nasıl kullanılır?
Net cevap: Kira geliri ortak gelir sayılır; genel kurul kararıyla giderlere, rezervlere veya özel amaçlara ayrılabilir ve hesaplarda gösterilmelidir.
Kapıcı iş sözleşmesi kapıcı dairesi kiralanmasını engeller mi?
Net cevap: İş sözleşmesinde barınma hakkı veya sağlanan konutla ilgili düzenleme varsa, sözleşmeye uygunluk sağlanmadan kira uygulaması sorun yaratabilir; iş hukuku hükümleri gözetilmelidir.
Karar iptali veya uyuşmazlık çıkarsa ne olur?
Net cevap: Yönetim planına veya tapuya aykırı uygulamalarda malikler dava açabilir; somut şartlara göre mahkeme değerlendirmesi gerekir, bu nedenle uzman hukuki destek alınması tavsiye edilir.
