Sabah asansör boşluğunda komşular fısıldaşıyor: “Kapıcı dairesini Airbnb tarzı kısa süreli kiraya vermişler, apartmanda sorun oldu.” Yönetici ne yapmalı, genel kurul kararı gerekir mi, bu gelir nasıl kayda girer ve hangi haklar/sorumluluklar değişir? Bu rehber KMK çerçevesinde kısa süreli kiralamanın hukuki ve uygulamalı boyutlarını somut, adım adım açıklar.
KMK 45'in temel yorumu: Kapıcı dairesi kime ait?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu madde 45 bağlamında kapıcı dairesi, kat mülkiyeti kurulduğunda tapuda bağımsız bölüm olarak ayrılmadıysa çoğunlukla ortak yer ve tesis kapsamında değerlendirilir. Ancak uygulamada kapıcı dairesinin mülkiyeti ve kullanımı yönetim planına, kurucu belgelerine ve geçmiş uygulamalara göre değişebilir.
Kısa süreli kiralama: Genel kurul kararı gerekir mi?
Kapıcı dairesinin niteliği (ortak yer mi bağımsız bölüm mü) belirleyicidir:
- Tapuda ortak yer/Tesis niteliğindeyse: Bu yerin kiraya verilmesi ortak kullanımın düzenlenmesi anlamına gelir; genel kurul kararı gereklidir ve kararın arsa payına göre alınması gerekir.
- Bağımsız bölüm olarak kayıtlıysa: Malikin kiraya verme hakkı vardır; fakat yönetim planı veya site iç kuralları kira türünü sınırlıyorsa malik ile yönetim arasında ihtilaf çıkabilir.
Dikkat: Genel kurul kararları kat mülkiyetinin ortak düzenini etkiler; karar alınmadan eylem yapılması ihtilaflara yol açar.
Kısa süreli kiralama ortak gelir mi, ortak gider mi? Muhasebe ve KMK perspektifi
Kiralama gelirinin muhasebeleştirilmesi, gelir niteliği ve kullanım amacına göre değişir:
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Ortak yer olarak yönetim tarafından kiraya verilmiş | ✅ Ortak gelir olarak kayıt edilir; gelir ortak giderlere mahsup edilir veya genel kurulca karar verilirse ayrı fon oluşturulabilir. |
| Bağımsız bölüm olarak bir malik tarafından kiraya verildi | ✅ Malikin kişisel geliri kabul edilir; bina hesabına girmez, yönetim sadece kullanım koşullarını denetleyebilir. |
Kısa süreli kiralamanın pratik riskleri ve komşu hakları
Kısa süreli kiralamalar konaklama yoğunluğunu, güvenliği, ortak alan kullanımını ve gürültüyü etkileyebilir. Komşuların huzuru, ortak yaşam kuralları ve güvenlik endişeleri öne çıkar.
- Gürültü, atık yönetimi ve mülk güvenliği şikayetleri sık görülür.
- Sigorta ve sorumluluk: Gelen misafirlerin neden olduğu zararların tazmini konusunda belirsizlikler olabilir.
Adım adım uygulama önerisi (2026 uyumlu pratik yol haritası)
- Tapu ve yönetim planı incelemesi: Kapıcı dairesinin tapu kaydı ve yönetim planı hükmü tespit edilir.
- Geçici önlem: Şikayet varsa, yönetim huzuru ve güvenliği koruyacak tedbirler alır (ör. kullanım saatleri, misafir kayıt formu).
- Genel kurul kararı: Ortak yer statüsünde ise kısa dönemli kiralama izni/verilmeme kararı arsa payına göre alınır; kurallar netleştirilir (süre sınırı, kayıt, teminat, temizlik-usulü).
- Yazılı sözleşme ve kurallar: Kiralayan taraf (yönetim veya malik) ile kısa dönemli kiralama sözleşmesi, kullanım kuralları, depozito, temizlik ve zarar tazmini maddeleri belirlenir.
- Muhasebe kaydı: Ortak gelirse hesaplara kaydedilir; aksi halde malik kendi gelir beyanını yapar. Yönetim gelir kullanımı genel kurul kararıyla belirlenir.
- Denetim ve uygulama: Yönetici, kuralları uygulamak için kayıt, kimlik kontrolü, güvenlik sorumlulukları ve sigorta şartı talep edebilir.
Vergi, beyan ve sigorta boyutu
Kısa dönemli kiralamadan elde edilen gelir vergiye tabidir. Eğer gelir ortak hesaba giriyorsa yönetim kurulu/defter kayıtları ve mali belgeler düzenlenmelidir. Malikin kişisel geliri ise gelir vergisi, KDV (hallerine göre) ve yerel düzenlemelere göre beyan edilmeli.
Sigorta açısından; binanın ortak sorumluluk sigortası misafir kaynaklı zararı her zaman karşılamayabilir. Bu nedenle genel kurulca talep edilen şartlar arasında misafir sigortası veya teminat (depozito) konulması makul bir önlemdir.
Örnek karar metni: Genel kurul için kısa dönemli kiralama düzenlemesi
Aşağıdaki metin genel kurul karar taslağı olarak kullanılabilir (örnek mahiyetindedir; somut duruma göre avukat incelemesi önerilir):
- Kapıcı dairesinin kısa süreli (24 saat–30 gün arası) kiralanmasına ilişkin iznin/verilmeme kararının alınması.
- Eğer izin veriliyorsa; maksimum konaklama süresi, teminat/depozito şartı, misafir kayıt prosedürü, günlük azami misafir sayısı ve ortak alan kullanım kuralları belirlenir.
- Gelirin muhasebeleştirilmesi: Elde edilen gelirin yönetim hesabına geçirilerek ortak giderlere mahsup edilmesi veya genel kurulun belirleyeceği projeye ayrılması hükme bağlanır.
Pratik örnek: 20 daireli apartmanda uygulama
Senaryo: Kapıcı dairesi ortak yer olarak kayıtlı ve yönetim izniyle kısa dönemli kiraya verilmiş. Uygulama adımları:
- Genel kurul kısa dönemli kiralamayı 3 yıllığına onaylar, gelir ortak hesaba aktarılır.
- Her rezervasyon için misafir kayıt formu, kimlik fotokopisi ve 1 aylık aidata eşit depozito alınır.
- Güvenlik ve temizlik maliyetleri doğrudan bu gelirden karşılanır; geri kalan gelir ortak onaya göre bina bakım fonuna aktarılır.
Bu süreci dijitalleştirip rezervasyon, gelir takibi, aidat mahsup ve bildirimleri yönetmek isterseniz BYönetim’in ilgili modülleri yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı dairesi tapuda ortak yer olarak kayıtlıysa malik tek başına kiraya veremez mi?
Hayır. Ortak yer niteliğindeki kapıcı dairesinin kiraya verilmesi çoğu zaman genel kurul kararına tabidir; malik kişisel tasarruf hakkına sahip değildir.
Bağımsız bölüm olarak tapuda kayıtlıysa kısa dönemli kiralama engellenebilir mi?
Genel olarak malik malını kiraya verebilir; ancak yönetim planı veya apartman iç tüzüğü kira türlerini sınırlıyorsa sınırlamalara uyulması gerekir ve anlaşmazlıklar çıkabilir.
Kısa süreli kiralama gelirleri ortak hesaba girerse aidata mahsup edilir mi?
Genel kurul kararı belirleyicidir; tipik uygulama gelirlerin ortak hesaba geçirilip ortak giderlere veya özel fonlara aktarılmasıdır.
Misafirlerin neden olduğu zararları kim öder?
Öncelikle kiralayan (yönetim veya malik) sorumludur; zarar tazmini sözleşmeye, teminata ve varsa sigorta kapsamına göre belirlenir. Somut olaylara göre değişir, gerektiğinde uzman görüşü alınmalıdır.
Genel kurul kararına rağmen yönetici uygulamazsa ne yapılır?
Yönetici görevini yerine getirmiyorsa malikler çoğunlukla genel kurul yolu veya talebe bağlı hukuki yollara başvurabilir; somut tavsiye gerektiren durumlarda avukatla görüşün.
