Sabah 08:00'de yönetici masasında gelen faturalar arasında kapıcı maaşı, SGK primleri ve yılsonu kıdem tazminatı hesaplamasını görünce ne yapacağınızı bilemiyorsunuz — aidatın hangi bölümlere nasıl dağıtılacağı, yönetim planı ve KMK m.20’e göre netleşmeli. Bu rehber, kapıcı giderlerinin aidata yansıtılmasının hukuki çerçevesini ve pratiğini 2026 güncellemesiyle açık, hesaplanabilir adımlarla anlatır.
1. Hukuki dayanak: Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ne diyor?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında ortak giderlerin kimler tarafından nasıl karşılanacağı temel olarak KMK hükümlerine ve binanın yönetim planına göre belirlenir. KMK m.20, ortak giderlerin nasıl paylaşılacağına ilişkin genel ilkeler içerir; yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa giderler arsa payı oranında paylaşılır. Bu nedenle kapıcı giderinin aidata yansıtılmasında öncelik şu sıradadır:
- Yönetim planında açık hüküm varsa yönetim planı uygulanır.
- Yönetim planı yoksa veya hüküm yoksa KMK hükümleri (genellikle arsa payına göre) uygulanır.
2. Kapıcı maliyeti hangi kalemlerden oluşur?
Kapıcı maliyeti sadece aylık maaştan ibaret değildir; yönetici olarak bütçelemeniz gereken başlıca kalemler şunlardır:
- Maaş (brüt ve net ayrımı)
- SGK işveren primleri (işsizlik sigortası, kısa vadeli ve uzun vadeli sigorta payı, işveren hissesine düşen sağlık/emeklilik primi)
- Yıllık ücretli izin ücretleri
- Fazla mesai, ulusal bayram ve hafta tatili ödemeleri
- Kıdem tazminatı karşılığı (yıllık dönemsel karşılık hesaplanması)
- Yakacak, kıyafet, iş malzemesi, ikramiye ve primler (sözleşmede varsa)
- Bordro ve personele ilişkin idari giderler (bordro hizmeti, SGK bildirgesi vb.)
3. Aydınlatıcı örnek: 30 daireli binada yıllık kapıcı maliyeti hesaplama
Pratik bir örnek yapalım (rakamlar örnek amaçlıdır; kesin hesap için bordro belgelerinizi kullanın):
- Brüt aylık ücret: 30.000 TL
- Yıllık brüt ücret: 360.000 TL
- İşveren SGK+İŞK. maliyeti ~ %22: 79.200 TL
- Yıllık izin ve fazla mesai karşılığı (yıllık ort. %8): 28.800 TL
- Kıdem tazminatı karşılığı (yılda ort. %4 varsayımla): 14.400 TL
- Diğer giderler (yakacak, kıyafet, primler vb.): 12.000 TL
Toplam yıllık maliyet = 360.000 + 79.200 + 28.800 + 14.400 + 12.000 = 494.400 TL. 30 daireye bölündüğünde yıllık kişi başı maliyet = 16.480 TL, aylık aidata yansıması ≈ 1.373 TL.
| Kalem | Yıllık Tutar |
|---|---|
| Brüt ücret | 360.000 TL |
| İşveren SGK | 79.200 TL |
| Yıllık izin/fazla mesai | 28.800 TL |
| Kıdem karşılığı | 14.400 TL |
| Diğer | 12.000 TL |
| Toplam | 494.400 TL |
4. Kıdem tazminatı kimin sorumluluğu — özellikle daire satışı ve kapıcı devri durumları
Kıdem tazminatı genellikle işverenin yükümlülüğüdür. Binanın yönetimi (yönetici veya oluşturulan tüzel kişi) işveren sıfatındaysa sorumluluk onlara aittir. Satış ve tapu devri olayı kıdem sorumluluğunu doğrudan sona erdirmez; gerçek belirleyici, işverenlik ilişkisinin kimde olduğudur.
5. Kapıcı giderini aidata yansıtma yöntemi: adım adım uygulama
Uygulamada izlenecek adımlar şunlardır:
- Yönetim planını kontrol edin: Kapıcı giderleri ile ilgili özel hüküm var mı?
- Yıllık bütçe oluşturun: yukarıdaki tüm kalemleri dahil ederek yıllık toplam maliyeti hesaplayın.
- Paylaşım yöntemini belirleyin: yönetim planı yoksa arsa payına göre bölüştürün (KMK m.20 prensibi).
- Genel kurul onayı: Bütçe ve aidat dağılımını genel kurulda onaylatın; karar defterine yazın.
- Hesaplama ve fatura dökümü: Aylık tahakkuk ve makbuzlarda hangi kalemlerin kapıcıya ait olduğunu açık yazın (maaş, SGK payı, kıdem karşılığı vb.).
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku ve bordroyu birlikte takip eden BYönetim gibi bir araçla kayıtları düzenli ve denetlenebilir hale getirebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
6. Pratik notlar: fazla mesai, izin kullanımı ve bordro hataları
Fazla mesai ödemeleri ve yıllık izin ücretleri dönemsel dalgalanma gösterebilir. Yönetici olarak dikkat etmeniz gerekenler:
- Fazla mesai kayıtlarını (yazılı/çizelge) muhafaza edin; aksi halde uyuşmazlık riski artar.
- Kapıcı yıllık iznini kullanmadan ayrılırsa ödenecek ücret iş sözleşmesi ve Türk iş kanunu hükümlerine göre hesaplanır.
- SGK işe giriş/çıkış bildirimlerinde sık yapılan hatalar bordro itirazlarına yol açar — işe girişte doğru gün, emekli aylığı başlangıcı ve prim gün sayısına dikkat edin.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı maaşı aidata arsa payına göre mi daire sayısına göre mi bölünür?
Öncelikle yönetim planını kontrol edin; hüküm yoksa KMK uyarınca genelde arsa payına göre bölünür.
Yönetim değişse bile kıdem tazminatı kim tarafından ödenir?
İşverenlik yükümlülüğü kimin üzerinde ise kıdem o işverenin sorumluluğundadır; somut olay ve sözleşme koşulları önemlidir, uzman görüşü alın.
Kapıcıya ödenen fazla mesai aidattan mı karşılanır?
Eğer genel kurul veya yönetim planı bunu ortak gider olarak belirlediyse evet; aksi hâlde hangi ödemelerin ortak gider olduğu kararlaştırılmalıdır.
Yıllık kıdem karşılığını her yıl ayırmalı mıyız?
Muhasebe ve iyi yönetim uygulaması olarak yıllık kıdem karşılığı ayrılması önerilir; bu, ani ödemelerde aidat dalgalanmalarını önler.
SGK işe girişte en sık yapılan hata nedir?
Yanlış işe başlama tarihi veya eksik prim gün bildirimi en sık görülen hatalardır; doğru bildirim için bordro belgelerini kullanın ve kayıtları saklayın.
