Sabah asansörde kapıcıyla konuşurken öğrendiniz: üç aylık maaşı ve yıllık izin ücretinin hesaplanması sırasında anlaşmazlık çıktı; yönetim hesabı temiz değil ve bazı malikler aidata yansıtmaya karşı. Bu rehber, kapıcı iş sözleşmesi sona erdiğinde ortaya çıkan "kalan izin ücreti, ihbar ve ödeme yükümlülüklerinin" nasıl hesaplanıp Kat Mülkiyeti Kanunu ve iş hukuku çerçevesinde aidata yansıtılabileceğini somut adımlarla anlatır.
1. Hangi işçilik alacakları ortaya çıkar?
Kapıcı işten ayrıldığında veya işveren (yönetim) değiştiğinde olabilecek başlıca alacak kalemleri şunlardır:
- Kullanılmamış yıllık izin ücreti (veya paraya çevrilmesi),
- Kıdem tazminatı (işçi gerekli koşulları sağlıyorsa),
- İhbar tazminatı (fesih bildirim süresi uygulanmamışsa),
- Fazla mesai, hafta tatili, agresif eksik ödeme veya ücret farkları.
2. Ödemeyi kim üstlenir? (Malik, alıcı, yeni yönetim etrafında sık karışan durumlar)
Kapıcı iş ilişkisinde işveren sıfatı genellikle yönetim kuruludur veya genel kurul kararıyla atanan yönetimdir; fakat pratikte malikler ortaklaşa sorumludur. Satış, tapu devri ve devralmalarda durum şu şekilde ele alınır:
- Eğer tapu devri sürecinde devirden önceki döneme ilişkin işçilik borcu varsa, alıcı ile satıcı arasındaki sözleşmeye göre kime ait olduğu belirlenir. Hukuken ise işverene ilişkin borç, borcun vuku bulduğu döneme göre değerlendirilir.
- Genel olarak kat mülkiyeti bölgesinde işletmeyi yürüten (yönetim) dönemin kusursuz tespiti önemlidir; bu konuda somut yükümlülükler olacağından hukuki görüş gerekebilir.
Dikkat: Somut olaylar değişir; kesin sorumluluğu belirlemek için bir avukata başvurulmalıdır.
3. Kalan yıllık izin ücreti nasıl hesaplanır?
Yıllık izin ücreti hesaplanırken işçinin çalışma süresi ve sözleşmedeki ücret unsurları dikkate alınır. Genel yöntem şunlardır:
- İşçinin yıllık izne hak ettiği gün sayısını tespit edin (4857 İş Kanunu uygulaması ve iş sözleşmesine göre),
- Kullanılmış izin günlerini düşün; kalan gün sayısını belirleyin,
- Günlük ücret = son ücret (brüt) / aylık çalışma gün ortalaması (genelde 30),
- Kalan gün × günlük ücret = ödenecek yıllık izin ücreti.
4. Bu işçilik maliyetleri aidata nasıl yansır? (KMK m.20 çerçevesi)
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, ortak giderlerin ne şekilde karşılanacağını düzenler. Kapıcı giderleri ortak gider kapsamında değerlendirilebilir; ancak yansıtma yöntemi yönetim planı, genel kurul kararları ve haklı ayırım kurallarına bağlıdır.
- Eğer kapıcının istihdamı ve ücretleri genel kurul kararıyla işletme gideri olarak kabul edilmişse, kalan işçilik alacakları işletme bütçesinden karşılanır ve aidatlara paylaştırılır.
- Aidata dağıtım arsa payına göre mi yoksa eşit mi yapılacağı Yönetim Planı veya Genel Kurul kararı ile belirlenir; KMK m.20 kapsamında genel prensip arsa payına göre paylaştırmadır ama yönetim planı farklı düzenleyebilir.
| Durum | Pratik Sonuç |
|---|---|
| Genel Kurul kapıcı giderini kabul etmiş | ✅ Aidata paylaştırma uygun |
| Genel Kurul karar yok, Yönetim tek taraflı ödeme yaptı | Yönetici/kurul muhasebe kayıtlarıyla sorumluluğu izah etmeli; itiraz edilebilir |
5. Hesap ve belgelendirme: yönetici için adım adım uygulama
- İşçi ile işten ayrılma/işten çıkarılma tarihi ve yazılı fesih belgesini dosyalayın.
- SGK işe giriş-çıkış, bordro, çalışma süreleri ve ödenmemiş ücret kayıtlarını toplayın.
- Kalan izin günlerini, kıdem ve ihbar süresini tespit ederek hesaplayın; hesaplama kalemlerini açık bir tabloda gösterin.
- Genel Kurul kararları ve Yönetim Planı hükümlerine göre aidat dağıtım esasını belirleyin; toplantıda açıklamak üzere rapor hazırlayın.
- Malikler bilgilendirilip zorunluysa Genel Kurul onayına sunun; karar ve kayıtları karar defterine işleyin.
Yönetim işleri dijitalleştirmek ve aidat, bordro, alacak takibini düzenli tutmak isterseniz bu süreci kolaylaştıracak araçlara bakabilirsiniz; BYönetim gibi çözümler online tahsilat, bordro ve raporlama modülleriyle belge saklamayı ve paylaşımı hızlandırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
6. İtiraz, denetim ve itfaiye olmadan yapılmaması gerekenler
Malikler aidata yansıtılan işçilik kalemlerine itiraz edebilir. Bu yüzden yöneticinin belge ve hesapları şeffaf biçimde sunması, muhasebe kaydını (kasa-banka, gider fişleri, bordro) ibraz etmesi gerekir. Ayrıca yönetici kişisel ödeme yapıp daha sonra maliklerden tahsilat yaparken genel kurul onayını almalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı kullanmadığı yıllık izinler için ödeme talep ederse yönetim hemen ödemek zorunda mı?
Net cevap: Yönetim işçilik alacaklarını belgelemek ve hesaplayıp Genel Kurul veya yönetim kararına göre ödeme yapmalıdır; acil eksik ücret varsa öncelikle bordro ve SGK kayıtlarıyla teyit edilmelidir.
Kıdeme hak eden kapıcının tazminatı aidata yansıtılabilir mi?
Net cevap: Genelde kapıcı giderleri ortak gider kabul edilirse aidata paylaştırılır; dağıtım yöntemi Yönetim Planı ve Genel Kurul kararına göre tespit edilir (KMK m.20 prensipleri çerçevesinde).
Tapu devri sırasında ortaya çıkan kapıcı alacaklarını alıcı mı öder?
Net cevap: Tapu devri sözleşmesi ve devrin zamanı belirleyicidir; hukuken borcun hangi döneme ait olduğu önemlidir; taraflar arasında sözleşmeyle farklı paylaşım kararı alınabilir, aksi halde somut inceleme gerekir.
İhbar tazminatı ödenmezse yönetime karşı dava açılabilir mi?
Net cevap: İşçilik alacakları için işçi iş mahkemesine başvurabilir; bu nedenle yöneticinin SGK ve bordro kayıtlarını eksiksiz tutması ve gerekirse hukuki destek alması önerilir.
Aidata yansıtma için Genel Kurul kararı gerekli midir?
Net cevap: Büyük veya tartışmalı işçilik yükleri için Genel Kurul onayı ve karar defterine işlenmesi en güvenli yöntemdir; rutin ödemeler için yönetim planı veya daha önceden alınmış kararlar yeterli olabilir.
