Akşam toplantısında yönetim kurulunun önünde duran yönetici, yeni alınacak kapıcının mesai düzeni, fazla mesai ücreti ve yakacak priminin aidata nasıl yansıyacağını soran sakinlerin kaygısını duyuyor. Hem yasal uyum hem de komşuların itirazını önleyecek net bir iş sözleşmesine ihtiyacınız var.
Neden yazılı ve ayrıntılı bir sözleşme gerekli?
Kapıcı-işveren ilişkisi hem iş hukuku hem de Kat Mülkiyeti Hukuku boyutları taşıyan karma bir yapıdır. Yazılı sözleşme, çalışma süresi, fazla mesai hesaplama, değişken ödemeler ve izne ilişkin kuralları netleştirir; uyuşmazlıklarda delil sağlar. İşçi yönünden İş Kanunu, işveren yönünden yönetim/kat malikleri sorumluluğu gündeme gelir.
Esnek çalışma ve fazla mesai esasları: hukuki çerçeve
İş Kanunu uyarınca normal çalışma süresi haftalık 45 saattir; fazla çalışma ve hafta tatili çalışması için ek ücret ödenir veya banka uygulamasına göre telafi sağlanır. Konutlarda uygulama pratikleri farklılık gösterse de sözleşmede açık hüküm olmalıdır.
- Normal çalışma süresi: günlük/haftalık sınırlar ve aralıklar.
- Fazla çalışma ücreti: saat başı ek ödeme veya ücret+prim formülü.
- Esnek çalışma: vardiya, çağrı üzerine çalışma ve önceden belirlenmiş zaman aralıkları.
Örnek sözleşme maddeleri (şablon niteliğinde)
Aşağıdaki metinler örnek olup, binanın ihtiyaçlarına göre avukat/işe danışarak kesinleştirilmelidir. Somut hukuki tavsiye yerine genel yapı verilmektedir.
- Çalışma Süresi: "Çalışanın normal çalışma süresi haftalık 45 saattir. Günlük çalışma saatleri yönetici ile mutabık kalınarak vardiya usulü belirlenecektir; vardiya değişiklikleri en az 7 gün öncesinden yazılı bildirimle yapılabilir."
- Esnek Vardiya ve Çağrı: "Günlük düzenli çalışma saatleri dışında yapılacak çağrı üzerine çalışmalar için işçi, saat başı X TL çağrı ücreti alacaktır. Gece (22:00–06:00) çağrılarında saat ücreti %50 zamlı ödenir."
- Fazla Mesai ve Telafi: "Haftalık 45 saati aşan çalışmalar fazla mesai sayılır ve saatlik ücretin %50 fazlasıyla ödenir; tarafların yazılı anlaşması halinde fazla çalışma, eşdeğer süreli izin (telafi) ile giderilebilir."
- Değişken Ödemeler (yakacak, prim vb.): "Yıllık yakacak/elektrik desteği olarak aylık net X TL veya dönemsel nakdi ödeme yapılacaktır. Performans primi yönetim kurulunun kararı ile aylık/ülkemizde olağan uygulamada belirtilen şekilde verilecektir."
- Ücret Ödeme ve Bordro: "Ücretler her ayın ... günü nakden/banka yoluyla ödenir. İşveren SGK primlerini ve vergileri ilgili mevzuata uygun olarak ödemekle yükümlüdür; bordro kayıtları tutulacaktır."
Fazla mesai hesaplama örnekleri ve işveren maliyeti
Somut rakamlar bina ölçeği ve ücret düzeyine göre değişir; fakat hesap yöntemi genel olarak şöyledir:
- Brüt aylık ücret / aylık normal çalışma saati = saatlik ücret.
- Fazla çalışma saati ücreti = saatlik ücret x (1 + fazla mesai zam oranı, örn. %50).
- Hafta tatili veya gece çalışması için kanunda öngörülen farklılıklar uygulanır.
İşveren maliyetine SGK işveren payı ve işsizlik sigortası payı eklenir; bu nedenle sözleşmede net-maas yerine brüt ve işveren maliyeti bilgileri açıkça gösterilirse anlaşmazlık azalır.
Aidata yansıtma: Kat Mülkiyeti Kanunu ve pratik
Kapıcı ücretinin aidata yansıtılması Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak gider niteliğinde değerlendirilebilir. KMK m.20, ortak giderlerin belirlenmesi ve paylaşım esaslarını düzenler; söz konusu giderlerin genel kurul kararıyla aidata eklenmesi şeffaflık sağlar.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Kapıcı sabit maaş | ✅ Genel kurul kararıyla aidata dahil edilebilir |
| Değişken prim/çağrı ücretleri | ✅ Sözleşmede açık tanımlanmalı; genel kurulda maliyet paylaşım yöntemi belirtilebilir |
Genel kurulda aidata yansıtma yöntemi (arsa payı veya kişi başı) ve hangi kalemlerin ortak gider kapsamına girdiği karara bağlanmalıdır. Karar-defterinde bu hüküm net yazılmalı ve aidat bildiriminde açıklama yer almalıdır.
Uygulama ipuçları: pratik maddeler
- Çalışma saatlerini çizelgeyle (aylık) düzenleyip ortak alan ilan panosunda paylaşın.
- Fazla mesai ve çağrı taleplerini yazılı belgeye bağlayın (SMS/e-posta/defter kaydı).
- Aidata yansıtılacak değişken kalemleri yıllık öngörüyle genel kurula sunun.
İşe giriş ve bordro süreçleri: SGK bildirgesi ve dikkat edilecek hatalar
Kapıcı işe başlatılırken işe giriş bildirgesi doğru e-devlet/SGK sistemi üzerinden gönderilmelidir. Eksik bildirimler idari para cezasına sebep olabilir. Ücreti netten brüte çevirirken vergi dilimi ve SGK matrahı dikkatle hesaplanmalıdır.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, hızlı kayıt ve bordro takibi için BYönetim’in 6 ay ücretsiz deneme imkânıyla süreci test edebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sözleşme hazırlanırken uyulması gereken dikkat noktaları
- Sözleşmede brüt ve net rakamlar açık yazılmalı; değişken kalemlerin hesap yöntemi örnekle gösterilmeli.
- Fazla mesai hesap yöntemi ve telafi mekanizması açık olmalı.
- Kıdem, ihbar tazminatı, yıllık izin hakları sözleşmede belirtilmeli; hukuki hakkın azaltılamayacağı hatırlatılmalı.
- Sözleşme ve bordro kayıtları 10 yıl saklanmalı; ilgili defterler güncel tutulmalı.
Sıkça Sorulan Sorular
Esnek çalışma sözleşmeye yazılmazsa yönetici keyfi değişiklik yapabilir mi?
Hayır. Yazılı anlaşma yoksa değişiklik için çalışanın rızası gerekir; keyfi uygulamalar İş Kanunu kapsamında hukuki sorun yaratır.
Fazla mesaiyi nakit ödemek yerine izinle telafi edebilir miyiz?
Evet; tarafların yazılı anlaşması halinde fazla çalışma yerine eşdeğer süreli izin (telafi) uygulanabilir, ancak kayıtların tutulması gerekir.
Yakacak veya prim gibi ödemeleri aidata nasıl yansıtacağız?
Bu tür değişken kalemler genel kurulda gider olarak kabul edilip aidat kalemleri içinde gösterilirse aidata yansıtılabilir; karar ve duyuru şeffaf olmalıdır (KMK m.20 çerçevesinde değerlendirilir).
Kıdem tazminatı binanın yeni yönetimine mi devredilir?
Kıdem tazminatı borçlarının devri somut olaya göre değişir; satış, devir ve yöneticinin devralması sırasında sorumlulukların nasıl paylaşıldığı dosyalara göre belirlenir; kesin durum için uzman görüşü alınmalıdır.
İşe giriş bildirgesinde hata yaptıysam nasıl düzeltilir?
İşe giriş e-bildirge hataları SGK üzerinden düzeltilebilir; bazı hatalar idari para cezası riski taşır, uygulamada bordro ve e-bildirge yazılımları ile kontrol etmek en güvenli yoldur.
