Bir blok toplantısında yeni daire sahibi tapuyu aldıktan sonra kapıcıya "Artık siz işverensiniz" diyecek diye endişeleniyorsunuz; başka bir senaryoda daire alıcısı, taşınma sırasında kapıcıyla sözleşmenin sona erdiğini öne sürüp kıdem talep ediyor. Bu rehber, 2026 uygulamasında kent apartmanlarında daire satışının kapıcının kıdem tazminatı yükümlülüğünü nasıl etkilediğini somut adımlarla ve yasal çerçeveyle açıklar.
Özet: Temel prensip nedir?
Kapıcı genellikle apartman yönetimi (veya kat malikleri kurulu kararıyla atanan gerçek kişi/ tüzel kişi yönetici) tarafından istihdam edilir. Dairenin tapu devri, tek başına işverenlik ilişkisinde otomatik bir değişiklik yaratmaz; işverenlik ilişkisinin devri için somut hukuki unsur gerekir. İşin devri, iş sözleşmesinin niteliğine, tarafların anlaşmasına ve uygulamaya göre belirlenir.
Hukuki dayanak ve dikkat edilmesi gereken kanunlar
Kapıcı istihdamında uygulanabilecek hukuki kaynaklar şunlardır:
- Konut Kapıcıları Yönetmeliği (çalışma koşulları ve haklar konusunda yönetmelik hükümleri)
- Türk Borçlar Kanunu (sözleşme yorum ve devri açısından genel ilkeler)
- Kıdem tazminatı uygulamaları için ilgili mevzuat ve uygulamada Yargıtay içtihatları
- Kat Mülkiyeti Kanunu (örn. ortak giderlerin paylaşımı, yönetim yetkileri) — KMK hükmü olarak somut maddenin gerektirdiği hallerde atıf yapılır.
Tapu devri işvereni otomatik değiştirir mi?
Kısa cevap: Hayır, tapu devri tek başına kapıcının iş sözleşmesinin işverenini değiştirmez. Apartmanlarda işveren-idari ilişki şu durumlara göre değişir:
- Eğer kapıcı apartman yönetimi (kat malikleri kurulu veya yönetici tarafından) istihdam ediliyorsa, mg. ortak karar veya devir işlemi yapılmadan işverenlik devam eder.
- Eğer daire sahibi bireysel olarak kapıcıyı kendine ait özel hizmet için (ör. yalnızca kendi bağımsız bölümünün temizlik/konaklama hizmeti) çalıştırıyorsa, o zaman tapu devriyle mülkiyet ve dolayısıyla işverenlik değişebilir.
Pratikte en sık görülen model: kapıcı, apartman yönetiminin işçisi olup, işverenlik yönetim kuruluna/kat malikleri kuruluna aittir; bu durumda satılan bir daire tek başına işverenliği devretmez.
Kıdem tazminatı sorumluluğu hangi hallerde yeni malik(ler)e geçer?
- İş ilişkisinin ve ekonomik bütünlüğün devri varsa: Mesela site yönetimi, tüzel kişilik değiştirilerek tüm hak ve borçları devrediyorsa—bu tür devirlerde işverenlik ilişkisi devralanın sorumluluğuna geçebilir.
- Satış sırasında alıcı açıkça işverenliği üzerine alıyor ve yazılı anlaşma varsa: Tapu sözleşmesi veya ek bir protokol ile kapıcının devredilen işyerine bağlı olarak alıcı tarafından istihdam edileceği yazılı hale getirilirse alıcı kıdem sorumluluğunu üstlenebilir.
- Kamuoyunda/uygulamada nadir: Bir dairenin satışında kapıcı ‘‘o daireye ait çalışan’’ olarak ayrı bir düzenleme varsa (ör. kapıcı dairesi özel kullanım ve yalnızca bir malik tarafından kullanılmaya başlanıyorsa) bu durum ayrı değerlendirilir.
Kıdem tazminatı hesaplaması ve kim öder: yönetim pratik senaryoları
Genel uygulama örnekleri:
| Senaryo | Kim sorumlu olur? |
|---|---|
| Kapıcı, yönetim tarafından istihdam ediliyor; daire satıldı ama yönetim aynı kaldı | ✅ Yönetim / mevcut işveren |
| Daire alıcısı yazılı olarak kapıcıyı üzerine alıyor | ✅ Yeni malik (sözleşme ile belirlenmişse) |
| Yönetim hukuki varlığını devrediyor veya tüzel bir yapı değişikliği yaşanıyor | ✅ Devir alan taraf (somut sözleşme ve devir şartına göre) |
Yönetici için pratik adımlar — ihtilaf çıkmasını önlemek için
Yönetici veya kat malikleri kurulu olarak aşağıdaki adımları uygulayın:
- Satış halinde alıcı ile işverenlik ilişkisinin durumu hakkında yazılı beyan alın.
- Kapıcıya ilişkin bordro, SGK kayıtları ve sözleşme örneklerini güncel tutun; gerektiğinde ispat için ilgili evrakları hazır edin.
- Genel kurulda kapıcı istihdamının hangi organ/kişiler tarafından sürdürüleceğini karar altına alın ve karar defterine işleyin.
- Ödeme ihtilaflarında öncelikle arabuluculuk ve uzlaşma yollarını deneyin; hukuki ihtilaflarda taraflara danışmanlık alın.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, bordro, SGK kayıtları ve çalışan yazılı beyanlarını düzenli tutmak ve satış sürecinde taraflarla paylaşmak için BYönetim üzerinden hızlı kayıt oluşturabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Pratik örnek: 12 dairelik binada senaryo
12 daireli bir apartmanda kapıcı yönetici tarafından istihdam ediliyor. Bir daire sahibi tapu devriyle mülkiyeti başkasına veriyor ancak genel kurul kararıyla kapıcı istihdamı yönetim devam ettirdiğini açıklıyor. Bu durumda kapıcının kıdem tazminatı yükümlülüğü yönetimin üzerindedir; alıcı yalnızca özel olarak işvereni üstlenmişse sorumlu olur. Eğer alıcı ‘‘ben işvereni üstleniyorum’’ diye yazılı taahhüt verirse taahhüt kapsamına göre sorumluluk değişebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Daire satılırsa kapıcının kıdem tazminatı otomatik olarak yeni alıcıya mı geçer?
Hayır. Tapu devri tek başına işverenliği veya kıdem tazminatı sorumluluğunu otomatik değiştirmez; yazılı devri veya işverenlik üstlenme gerekli olabilir.
Kapıcıya ödenecek kıdemi kim hesaplar?
İşveren (mevcut yönetim veya işveren sıfatını üstlenen kişi) hesaplar; ancak hesaplamada SGK hizmet dökümü ve bordro kayıtları esas alınır.
Satış sırasında alıcı yazılı bir taahhüt verirse ne olur?
Alıcı yazılı olarak işverenliği üstlendiğini beyan ederse, sorumluluk sözleşme hükümlerine göre devredilebilir. Bu durumda sözleşmenin içerdiği hükümlere dikkat edin.
Yönetici, uyuşmazlık çıkarsa ne yapmalı?
Öncelikle genel kurul kararı, bordro ve SGK kayıtlarını gösterin; uzlaşma sağlanamazsa hukuki danışmanlık alın. Somut olaya göre değiştiği için avukata başvurulması önerilir.
Konut Kapıcıları Yönetmeliği kapıcı haklarını koruyor mu?
Evet; çalışma koşulları, izin hakları ve benzeri konularda Konut Kapıcıları Yönetmeliği uygulanır. Ancak kıdem tazminatı özelinde işverenlik ilişkisi esas belirleyicidir.
