Genel kurul salonunda önerilen iki aday arasında tansiyon yükseldi; bazı maliklerin yüzleri asık, diğerleri açık açık birbirini eleştiriyor. Bir mülk sahibi mikrofonu alıp "Gizli oyla seçelim" diyor. Peki apartman/site genel kurulunda gerçekten gizli oy kullanılabilir mi, hangi kayıtlar tutulmalı ve yöneticinin görevleri neler? Bu rehberde 2026 uygulamalarına uygun, somut adımlarla anlatıyorum.
Gizli oy talebinin hukuki dayanağı — genel ilkeler
Kat Mülkiyeti Kanunu, genel kurulların nasıl yapılacağı ve karar yeter sayıları hakkında düzenlemeler içerir; ancak Kanun açıkça "gizli oy" zorunluluğunu belirtmez. Genel kurulların usulünü ve oylama biçimini yönetim planı, kat malikleri kurulunun kararı veya salon içerisindeki tutanak belirleyebilir.
Gizli oy istenirse yönetici ne yapmalı?
Genel kurulda herhangi bir kat maliki gizli oy talep ederse yönetici şu adımları izlemelidir:
- Talebin genel kurul gündem maddesi hakkında olduğunun teyidi.
- Salonun kısa bir oylamayla (açık oy) gizli oy yapılmasına çoğunlukça karar verip vermediğini sorma.
- Karar çıkarsa oy kullanılacak yöntem, sandık/zarflar ve sayım usulünü belirleme; gerektiğinde geçici görevliler atama.
Gizli oy, genel kurulda alınacak karara engel değildir; fakat uygulanması için kurulun kabulü gerekir. Uygulama şekli yönetim planında belirtilmişse o kurala uyulmalıdır.
Gizli oy nasıl uygulanır? Pratik yöntemler
Gizli oy kararını uygulamak için kullanılan yaygın yöntemler şunlardır:
- Zarfla oy: Her hazirun sahibine oy pusulası ve zarf verilir; oylar kapalı zarfla sandığa atılır.
- Sandık + görevli: Bir masa/sandık ve iki üye gözetiminde toplama ve sayım yapılır.
- Elektronik gizli oy: Site/apartman için özel yazılımlar veya mobil uygulamalar kullanılarak kimlik doğrulamalı gizli oylama (uygulama varsa kat maliklerinin onayı gerekir).
| Yöntem | Pratik |
|---|---|
| Zarfla oy | ✅ Basit, kağıt delili var |
| Elektronik gizli oy | ✅ Hızlı, kayıtlı sonuç; ancak yazılım ve kimlik doğrulama gerekir |
Tutanak, hazirun ve karar defterine nasıl kaydedilir?
Gizli oyla alınan kararların usulüne uygun olarak tutanağa geçirilmesi önemlidir. Tutulması gereken asgari kayıtlar:
- Gizli oy talebinin kim tarafından ve hangi gündem maddesi için yapıldığı.
- Gizli oy yapılmasına dair kurul kararı (açık/kapalı oy ile alınan kararın net ifadesi).
- Oy kullanma yöntemi (zarf, sandık, elektronik) ve sayım sonucunun özeti (adayların aldığı oy sayısı).
- Hazirun listesi ve tutanakla birlikte karar defterine işlenmesi.
Not: Karar defteri noter tasdiki gerektiren hususlara göre işlem görmelidir; noter onayı Kanun’da açıkça belirtilmiyorsa genel uygulama ve yönetim planı dikkate alınır.
Oyların gizliliği ve itirazlar
Gizli oy yönteminde oyların gizliliğine dikkat edilmezse itirazlar doğabilir. İtiraz halinde kurulun tutanağı, hazirun ve varsa oy zarfları/sayım tutanakları delil olarak önem taşır. İtirazlar genellikle usul eksikliği iddiasına dayanır; somut durumlar değişir, gerektiğinde hukuki görüş alınmalıdır.
Elektronik gizli oy: güvenli mi, nasıl yapılır?
2020'lerden sonra birçok site dijital araçları tercih ediyor. Elektronik gizli oy yapılacaksa dikkat edilmesi gerekenler:
- Kimlik doğrulama: yalnızca hazirundekiler oy kullanabilmeli.
- Gizlilik: oy veren kimliği ile tercih ayrıştırılmamalı.
- Log ve kayıt: oy kullanma zamanı, hangi kullanıcıların oy kullandığı (oy tercihi ayrılmadan) kayıt altına alınmalı.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site yönetim yazılımları kayıtlı kullanıcı yönetimi, oylama ve karar defteri entegrasyonu ile süreçleri kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1
Pratik kontrol listesi — yönetici için kısa özet
- Gizli oy talebini gündem ve talep sahibi ile netleştirin.
- Genel kurulun kabulünü oylayın (açık oy). Karar defterine işleyin.
- Uygulama yöntemini belirleyin (zarf/sandık/elektronik) ve görevli atayın.
- Hazirun, tutanak ve oy sayım sonuçlarını eksiksiz kaydedin; karar defterine geçirin.
- İtiraz durumunda delilleri koruyun ve gerektiğinde hukuki danışmanlık alın.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurulda gizli oy yapılması için çoğunluk gerekir mi?
Genellikle evet; gizli oy yapılmasına ilişkin yöntem belirlenmesi için genel kurulun kabulü gerekir. Yönetim planında özel hüküm varsa ona uyulur.
Gizli oyla seçilen yönetici kararı karar defterine nasıl geçirilir?
Tutanakta gizli oy yapıldığı, hangi yöntemle yapıldığı ve adayların aldığı oy sayıları açıkça yazılır; hazirun ile birlikte karar defterine kaydedilir.
Elektronik gizli oy yasal mıdır?
Elektronik oy kanunen yasaklanmış değildir; ancak kimlik doğrulama ve gizlilik sağlanmalı, kat malikleri genel kurul tarafından kabul etmelidir.
Oy zarflarını ne kadar süre saklamalıyız?
Belirli bir yasal süre yoktur; itiraz ve olası hukuki süreçler için makul bir süre (ör. birkaç ay) saklanması uygulamada önerilir.
Gizli oy yapılırken itiraz edilirse ne olur?
İtirazın nedeni usul eksikliği ise tutanağa geçirilir; itiraz ciddi ise genel kurulda duruma göre yeniden oylama yapılabilir veya hukuki danışmanlık gerekebilir.
