Genel kurul toplantısında söz alıyorsunuz; çoğunluğun oyuyla bir karar alınıyor ama toplantı çağrısı usulüne uygun yapılmamış, hazirun defteri eksik doldurulmuş veya karar, yönetim planına açıkça aykırı. Peki bu tür kararların iptali için hangi hallerde dava açılabilir, hangi delillerle ne zaman harekete geçilmelidir ve yönetici/siteler yönetimi olarak hangi adımları atmalısınız?
Kararın iptali için temel üç eksen: Usul, Yetki, İçerik
Mahkemeler genel olarak üç açıdan inceleme yapar:
- Usul (çağrı, hazirun, toplantı usulü): Genel kurul çağrı kurallarına ve toplantı usulüne uyulmuş mu?
- Yetki (kim karar alabilir?): Kararı almaya yetkili organ kat malikleri kurulu mu yoksa yönetim kurulu mu?
- İçerik (kanuna/planlara aykırılık): Karar Kanun, yönetim planı veya kat mülkiyeti ilke ve kurallarına açıkça aykırı mı?
- Çağrı usulüne aykırılık: İlan, taahhütlü mektup, ilan panosu veya yazılı davet usullerinden biri eksikse kararın niteliğine göre iptal gerekebilir.
- Hazirun cetveli/karar defteri eksikliği: Hazirun listesi toplantıda hazır bulunanları doğru göstermiyorsa veya karar defteri tutulmamış/eksik tutulmuşsa usul eksikliği kabul edilebilir.
- Toplantı yeri/saat/konu bildirilmemesi: Gündemde olmayan konular hakkında oylama yapılması iptal gerekçesi olabilir.
- Öncelikli örnekler: Yönetim planı değişikliği, ortak alanların tahsis veya kullanımına ilişkin esaslı değişiklikler, büyük onarım ve borçlandırma kararları.
- Eşya/tesis değişiklikleri: Ortak demirbaşlarla ilgili tasarruflar, kira veya uzun süreli kiraya verme gibi işlemler için genellikle genel kurul kararı gerekir.
- Yönetici maaşının keyfi ve yönetim planına aykırı şekilde belirlenmesi.
- Ortak giderlere ilişkin esasların, arsa payı hesabı yerine keyfi dağıtım yapılması.
- Kat mülkiyeti yasasına, kamu düzenine veya temel maliki haklarına açıkça aykırı içtihatlar.
- Çağrı yazıları, toplantı davetleri, ilanlar (posta kayıtları, e-posta veya SMS kayıtları)
- Hazirun cetveli, karar defteri sayfaları (noter tasdikli sayfalar daha güçlüdür)
- Tanık beyanları ve toplantı ses/görüntü kayıtları
- Yönetim planı, kat mülkiyeti tapu kayıtları, önceki genel kurul kararları
- İlk tespit: Kararın tutanağını, hazirun cetvelini ve çağrı belgelerini derleyin.
- Bilgilendirme: Karardan etkilenen malikler yazılı olarak itiraz etsin; yönetime resmi bildirimde bulunsun.
- Geçici önlem: İcra takibi veya hukuki süreçten önce uygulanacak acil tedbir gerekiyorsa hukukçuya danışın.
- Delil güvenliği: Karar defteri sayfasının ve hazirun cetvelinin noter tasdiki gibi delilleri tamamlayın.
Bu üç eksenden herhangi biri haklı bir zemin oluşturuyorsa kararın iptali talep edilebilir; elinizdeki delillere göre strateji belirlenir.
Usul hataları — Hangi eksiklikler iptal sebebi olur?
En sık rastlanan usul hataları ve tipik etkileri:
Yetki hataları — Hangi kararlar kat malikleri kurulu dışındaki organlara ait?
Kat Mülkiyeti düzeninde bazı işlemler yalnızca genel kurulun yetkisindedir; yetkisiz bir merci tarafından alınan kararlar iptal edilir.
İçerik hataları — Kanuna veya yönetim planına açık aykırılık
Kararın içeriği hukuka aykırıysa (ayrımcılık, açık şekilde Kanun’a/zımni hukuka uygun olmama) iptal mümkündür. Örneğin:
| Hata Türü | Mahkeme Eğilimi |
|---|---|
| Çağrı usulü eksik ama toplantı çoğunluğu açıkça kararı isteyip onayladı | ✅ Genellikle usul eksikliği tek başına kararın etkilenip etkilenmediği üzerinden değerlendirilir. |
Deliller: Hangi belgeler mahkemede işe yarar?
Başvuruda kullanılabilecek somut deliller şunlardır:
Yönetici ne yapmalı? Pratik takip adımları
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, karar defteri, hazirun cetveli ve iletişim kayıtlarını düzenlemede BYönetim gibi bir platform yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Süreler ve hangi mahkemeye başvurulur?
Kararların iptali için olağan yol genellikle Sulh Hukuk Mahkemesi veya Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde açılan dava yoludur; seçim somut hukuki niteliğe göre değişir. Süreler konusunda dikkatli olun: bazı itiraz türleri için hak düşürücü süreler olabilir. Bu nedenle usul ve zamanlama konusunda bir hukukçuya danışılması önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
Genel kurul kararının iptali için kaç malik dava açabilir?
Her kat maliki, kendisini doğrudan ilgilendiren kararlar hakkında dava açabilir; karar genel nitelikte zararlıysa birden çok malik birlikte dava açabilir.
Karar defteri noter tasdikli değilse delil olur mu?
Olur, ama noter tasdiki olan belgeler kadar güçlü delil sayılmaz; mahkeme belge bütünlüğünü ve doğruluğunu ayrıca değerlendirebilir.
Çağrı eksikliği her zaman iptal getirir mi?
Hayır. Mahkeme, eksikliğin karar sonucunu etkileyip etkilemediğini ve maliklerin haklı olarak bilgilendirilip bilgilendirilmediğini inceler.
Yönetici kararın uygulanmasını durdurabilir mi?
Yönetici, hukuken açıkça yetkisiz bir karar söz konusuysa uygulamayı erteleyebilir; ancak hukuki tavsiye ve risk analizi için avukat görüşü önemlidir.
Mahkeme kararı alınana kadar ne yapılmalı?
Deliller korunmalı, iletişim kayıtları saklanmalı ve acil durumlarda geçici tedbir talepleri değerlendirilmeli; somut tavsiye için hukuki danışmanlık alın.
