Sabah 08:00. Yönetici, genel kuruldan çıkan 'kapıcı istihdamı sürdürülsün' kararının ardından gelen itirazlarla karşılaşıyor: Bazı malikler kapıcı maaşının tamamının aidata mı yoksa sadece ilgili bağımsız bölümlere mi yansıtılacağını soruyor. Hesaplar karışık; tazminat, SGK primleri ve izin ücretleri bütçeyi zorluyor. Bu rehber, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında KMK m.20 çerçevesinde kapıcı giderlerinin aidata yansıtılması sürecini uygulamalı şekilde açıklar.
KMK m.20 ne diyor? Temel ilke ve hukuki çerçeve
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ortak giderlerin paylaşımını düzenler; KMK m.20 ortak giderleri belirler. Kanun esas olarak ortak giderlerin arsa payına göre paylaşılacağını öngörür. Ancak, kapıcı gibi bina personeli ile ilgili uygulamada "ortak gider" / "özel gider" ayrımı, yönetim planı ve genel kurul kararları ile somutlaşır.
Hangi kapıcı giderleri aidata yansıtılır? (detaylı liste)
Bir kapıcının maliyeti sadece maaştan ibaret değildir. Yönetimin bütçeye doğru yansıtması için aşağıdaki kalemler ayrıştırılmalıdır:
- Brüt ücret (işçinin bordrosunda yer alır)
- SGK işveren primleri (emekli/sağlık primi işveren payı)
- İşsizlik sigortası işveren payı
- Yıllık izin ücreti karşılığı (izinde ödenecek ücret)
- Kıdem tazminatı karşılığı veya gerçekleşen tazminat ödemesi
- Fazla mesai ve genel giderlerle ilgili ek ödemeler (yakıt, elektrik, iş kıyafeti vb.)
- Bordro düzenleme, muhasebe ve SGK bildirim maliyetleri
Hesaplama: Aidata yansıtılacak yıllık işveren maliyeti nasıl çıkarılır?
Aşağıdaki adımlar, yönetim kurulunun yıllık bütçeyi belirlerken kullanacağı pratik hesap akışıdır.
- Brüt aylık ücret x 12 = Yıllık brüt ücret
- Yıllık brüt x işveren SGK ve ISG payı oranları = Yıllık prim maliyeti
- Yıllık brüt x ortalama fazla mesai tahmini = Fazla mesai bütçesi
- Kıdem tazminatı için hesaplama: geçen hizmet süresi ve kıdem tavanına göre olası yükümlülük ya da yıllık karşılık ayrılması
- Tüm kalemler toplanır; yıllık toplam işveren maliyeti ortaya çıkar
- Bu tutar, ortak gider esasına göre arsa paylarına bölünerek aylık aidat payı hesaplanır
| Açıklama | Hesaplama örneği |
|---|---|
| Brüt ücret | 20.000 TL x12 = 240.000 TL |
| SGK işveren payı (örnek %20) | 240.000 x %20 = 48.000 TL |
| Kıdem karşılığı (yıllık ort.) | 15.000 TL |
| Yıllık toplam işveren maliyeti | 303.000 TL |
Kıdem tazminatı: Aidata yansır mı, kim/neyin sorumluluğu?
Kıdem tazminatı işverenin (yönetim kurulu/kat malikleri kurulu kararıyla atanan tüzel/gerçek işverene) yükümlülüğüdür. Bir binada yönetim görevi genellikle yönetim kuruluna aittir; yönetim kurulu talimatla üçüncü kişiyi (ör. taşeron işletmeci) işveren yapabilir.
Tapuda satış gibi durumlarda, alıcı ve satıcı arasındaki sözleşmeye göre sorumluluk paylaşılabilir; ancak uygulamada yönetimin genel kurul kararı, sözleşmeler veya noter taahhütleri önem kazanır. Bu konuda somut bir karar için bir hukuk uzmanına danışılması tavsiye edilir.
Kapıcı giderinin aidata yansıtılması için uygulanacak prosedür (7 adım)
- Mevcut yönetim planını kontrol edin: Özel kullanım veya kapıcı ile ilgili özel hüküm var mı?
- Yıllık işveren maliyetini yukarıdaki kalemlerle hesaplayın ve dökümünü hazırlayın.
- Genel kurul gündemine "kapıcı giderlerinin paylaşım yöntemi" maddesini açık biçimde koyun ve belgeleyin.
- Genel kurul kararı alın (kararın türü ve yeter sayısı KMK'ya göre değerlendirilir).
- Karar doğrultusunda aidat tahakkukunu düzenleyin; arsa payı esaslı bölüşüm veya farklı bir yöntem kararlaştırıldıysa yazılı tutanakta gösterin.
- Bordro, SGK bildirimleri ve muhasebe kayıtlarını düzenli tutun; alacak-borç takip sistemi ile karşılaştırın.
- Kararın uygulanmasını ve şeffaflığı sağlamak için maliklere periyodik rapor sunun.
Bu süreci dijitalleştirip tahakkuk, bordro ve bildirimleri kolaylaştırmak isterseniz BYönetim gibi çözümler yardımcı olabilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Pratik örnek: 24 daireli binada aylık ek aidat hesabı
Örnek hesaplamada yıllık işveren maliyeti 303.000 TL olsun. Bu tutarı 24 daireye eşit arsa payı yerine arsa payı oranında dağıtabilirsiniz; basit örnekte eşit dağıtırsak:
- Yıllık kişi başı maliyet = 303.000 / 24 = 12.625 TL
- Aylık kişi başı = 12.625 / 12 ≈ 1.052 TL
Bu basit örnek, brüt rakamların ve arsa paylarının birbirinden farklı olabileceğini, bazı dairelerin daha yüksek arsa payı nedeniyle daha fazla paya düşeceğini gösterir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı maaşı ve SGK primleri tamamen aidata yazılabilir mi?
KMK ilkesi gereği ortak gider olan kapıcı maliyetleri arsa payına göre paylaşılabilir; ancak yönetim planında farklı bir düzenleme varsa veya genel kurul başka bir yöntem benimsemişse o uygulanır.
Kıdem tazminatı ödemesini kim yapar, satış halinde kim sorumludur?
Kıdem tazminatı işverenin yükümlülüğüdür. Tapu devri tek başına kıdem borcunu ortadan kaldırmaz; sorumluluk paylaşımı sözleşmeyle düzenlenebilir. Somut durum için hukuki danışmanlık önerilir.
Yıllık izin ücretlerini aidattan mı ödersiniz?
Yıllık izin ücretleri işçinin hak ettiği bir maliyettir ve işverenin yıllık maliyetine dahildir; genel uygulama bu giderin aidata yansıtılması yönündedir.
Kapıcı özel kullanım kabul edilirse aidata yansıtma değişir mi?
Eğer yönetim planı özel kullanım hükmü getiriyorsa veya kapıcı dairesi özel kullanım olarak ayrılmışsa paylaşım farklılaşabilir; bu durumda yönetim planı ve genel kurul kararı belirleyicidir.
Hesaplamada belirsizlik varsa yönetici ne yapmalı?
Hesaplarda belirsizlik, SGK oranları veya kıdem tazminatı hesapları gibi karmaşıklık varsa mali müşavir veya iş hukuku uzmanına danışılması uygundur; burada verilen bilgiler genel rehber niteliğindedir.
