Genel kurul çağrısı asıldı, toplantı günü geldiğinde salona giriyorsunuz: listede 28 bağımsız bölüm yazıyor ama kat malikleri sadece 9 kişi ve temsilcileri var; Yönetici, karar alabilir miyiz telaşında. Karar yeter sayısının hem 'sayı' hem de 'arsa payı' ölçütlerini nasıl birlikte değerlendireceğinizi, ilk toplantı ile tekrar toplantı farklarını, örnek hesaplamaları ve pratik kayıt/usul notlarını bu rehberde somut biçimde anlatıyorum.
Karar yeter sayısı nedir? Temel kavramlar
Kat malikleri kurulu kararlarının geçerli olabilmesi için toplantıda hazır bulunanların hem sayıca hem de arsa payı bakımından belirli bir orana ulaşması gerekir. Bu iki ölçüt birlikte değerlendirilir: bazı kararlar için açık çoğunluk (basit çoğunluk), bazıları için nitelikli çoğunluk gerekebilir. Karar yeter sayısı hesabında öncelikle hangi kararın alındığını ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerini belirlemek gerekir.
İlk toplantı ile tekrar toplantı arasındaki fark
Genel kurulun ilk toplantısında kararların geçerli olabilmesi için toplantıya katılanların sayısal ve arsa payı yönünden yönetim planında veya Kanun'da belirtilen nisabı sağlaması gerekir. Eğer ilk toplantı nisabı sağlanamazsa, tekrar toplantı yapılır ve tekrar toplantıda nisap genellikle düşer; birçok karar için toplantıya katılanların oy çokluğu yeterli olur.
Adım adım hesaplama yöntemi (uygulamalı örnek)
Aşağıdaki adımlar toplantıda doğru sayımı yapmanızı sağlar. Örnek: Apartmanda 30 bağımsız bölüm var ve toplam arsa payı 3000'dir.
- Hazirun cetvelini kontrol edin: Hangi bağımsız bölümlerin malik veya temsilci olarak hazır olduğu yazılı olmalı.
- Sayı bakımından hazır bulunan bağımsız bölüm sayısını tespit edin.
- Her hazır bölümün arsa payı toplamını hesaplayın (tapuda yazan arsa payı).
- Alınacak karar için Kanun veya yönetim planında aranan orana bakın (basit çoğunluk mu, nitelikli muhtemel oransal çoğunluk mu?).
- Sayı ve arsa payı şartlarının birlikte sağlanıp sağlanmadığını kontrol edin; sağlanıyorsa karar alınabilir, sağlanmıyorsa tekrar toplantı kararı gereklidir.
Örnek hesap: İlk toplantı için Kanunda aranan nisap yoksa (örnek özel çoğunluk talep eden kararlar hariç) ve hazır bağımsız bölüm sayısı 16 ise sayı bakımından sağlanmış sayılır (30 toplamdan 16 > yarı). Ancak arsa payı toplamı sadece 1400/3000 ise arsa payı kriteri sağlanmamıştır; bu durumda karar alınamaz.
Hangi kararlar hangi nispette alınır? (pratik liste)
Karar türüne göre genel uygulama:
- Günlük yönetim işleri ve olağan kararlar: toplantıda hazır bulunanların çoğunluğu (sayı veya arsa payı ile birlikte) yeterlidir.
- Yönetim planı veya paylı mülkiyetin önemli değişiklikleri: genellikle yönetim planında belirtilen nitelikli çoğunluk/oybirliği gerekir.
- Ortak yerlerin kullanımını değiştirme, büyük onarım, bina fonu oluşturma gibi kararlar için özel hükümler aranır; her durumda kararın türü belirleyicidir.
| Karar Türü | Genel Uygulama |
|---|---|
| Günlük yönetim | ✅ Hazır bulunanların çoğunluğu |
| Yönetim planı değişikliği | ✅ Yönetim planında belirtilen nitelik veya yüksek çoğunluk |
Hazirun ve karar defteri kaydı: Usul nasıl olmalı?
Hazirun cetveli, kimlerin hangi bağımsız bölümü temsil edip etmediğini, varsa vekâletlerin içeriğini ve arsa paylarını net olarak göstermelidir. Karar defteri ise toplantı gündemi, alınan karar metinleri, oy dağılımı (kabul/ret/çekimser) ve varsa muhalefet şerhlerini içerecek şekilde düzenlenmelidir. Noter onayı gerektiren kararlar için noter tasdiki ve usulüne göre kayıtların tutulması önemlidir.
Pratik tavsiyeler: Toplantı öncesi hazırlık ve itiraz riskini azaltma
Toplantı çağrısını, gündemi, hazirun ve vekâlet formlarını eksiksiz hazırlayın. Oy toplamadan önce arsa payı hesaplamasını yöneticinin veya divan başkanının bağımsız şekilde tutmasını sağlayın. Karar metinlerini açık yazın; hangi oy çokluğunun gerektiğini çağrıya ekleyin.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, kat malikleri listesi, çağrı takibi ve hazirun cetveli gibi belgeleri yönetmek için bir araç kullanmak işinizi kolaylaştırır; örneğin BYönetim'in kayıt ve toplantı modülleri bu adımları hızlandırabilir: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Yapılan Hatalar ve Nasıl Önlenir?
- Eksik hazirun cetveli: Davetlilerin arsa payı kontrolü yapılamaz. Önlem: Tapu kayıtlarını toplantı öncesi doğrulayın.
- Vekâletlerin usulsüz düzenlenmesi: Vekil oyları iptal riski taşır. Önlem: Vekâlet formunda tarih, imza ve açık yetki belirtilsin.
- Karar defterine yetersiz kayıt: Kararın hangi oy oranıyla alındığı belirsiz kalır. Önlem: Karar metni ve oy dağılımı yazılsın.
Sıkça Sorulan Sorular
Karar yeter sayısı hem sayı hem arsa payı sağlanmalı mı?
Evet. Kararların geçerliliği için genellikle hem hazır bulunan bağımsız bölüm sayısına hem de bu bölümlerin toplam arsa payına bakılır; istisnalar Kanun veya yönetim planı ile düzenlenmiş olabilir.
İlk toplantıda nisap sağlanmazsa ne olur?
İlk toplantıda aranan nisap sağlanmazsa çağrıya uygun şekilde tekrar toplantı yapılır; tekrar toplantıda nisap genellikle düşer ve çoğu karar için hazır bulunanların çoğunluğu yeterli olur.
Hazirun cetvelinde temsilci var ama vekâlet eksikse kararlar iptal olur mu?
Eksik veya usulsüz vekâlet formaliteleri itiraz nedeni olabilir; bu durumda somut şartlara göre değişir ve hukuki değerlendirme gerekebilir — bir avukata danışın.
Karar defterine oy dağılımı yazılmalı mı?
Evet. Kararın hukuki güvenliği için kabul/ret/çekimser oy sayıları ve varsa arsa payı dağılımının kaydedilmesi önerilir.
Arsa payı nasıl tespit edilir?
Arsa payları tapu kayıtlarında yer alır; toplantı öncesi tapu kayıtları üzerinden toplam arsa payı ve her bağımsız bölümün payı belirlenmelidir. Kanun ve yönetim planı hükümlerine göre belirlenen pay esas alınır.
