Akşam üstü yönetim odasında hesapları gözden geçiriyorsunuz: aidatların yetmediği aylarda kapıcı ücretini ödemek için kasa eksiye düşüyor. Komşular maaş isteyen kapıcıya bakıyor, yönetici de SGK, kıdem tazminatı ve yıllık izin maliyetlerini doğru hesaplayıp aidata yansıtmak zorunda. Peki 2026 itibarıyla apartmanın gerçek işveren maliyeti nedir ve bunu aidata doğru, hukuka uygun şekilde nasıl dağıtırsınız?
1. Kapıcı maliyetini oluşturan kalemler (kısa liste)
Bir apartmanın kapıcı için ödediği gerçek maliyet sadece aylık net maaştan ibaret değildir. Temel kalemler:
- Brüt ücret ve çalışandan kesilecek SGK primleri
- İşveren SGK işveren payı ve işsizlik sigortası işveren payı
- Gelir vergisi ve damga vergisi (gelir vergisi beyan ve tevkifi yönetim tarafından yapılırsa)
- Yıllık izin ücreti ve izin süresince ödenecek ücret
- Kıdem tazminatı birikimi (işten ayrılma halinde ödenecek tutarın ayrılması)
- Fazla mesai, ulusal bayram/hafta tatili ödemeleri
- İş kazası ve meslek hastalığı sigorta primleri, iş yeri teçhizat giderleri
2. 2026 için pratik hesap: netten işveren maliyetine örnek
Aşağıdaki örnek, yöntem gösterme amaçlıdır. Kesin tutar için güncel SGK/gelir vergisi oranları ve aylık asgari ücret değişiklikleri kontrol edilmelidir.
| Kalem | Tahmini oran veya açıklama |
|---|---|
| Net maaş | Örnek: 12.000 TL |
| Brüt maaş | Brüttürü çözülür (gelir vergisi, sosyal kesintiler sonrası nete eşit) |
| İşveren SGK payı | %20,5 civarı (emeklilik primi + işsizlik işveren payı dahil olabilir) |
| İşsizlik sigortası işveren payı | %2 |
| Kıdem aylık maliyeti | Her hizmet yılı için birikim: örn. aylık brütün 1/360'ı (kıdem tazminatı hesabında dikkate alınır) |
Bu kalemleri toplayınca net 12.000 TL alan bir kapıcının işveren maliyeti genelde netin %25–40 üzerinde çıkabilir. Apartman bütçesinde tahmini yıllık maliyeti gösteren bir projeksiyon tutarı hazırlayın.
3. Kıdem tazminatı: Birikim, sorumluluk ve daire satışında durum
Kıdem tazminatı, işverenin (yönetim/hizmet sözleşmesi tarafı) sorumluluğudur. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açık hüküm olmamakla birlikte, apartman/site yönetimi kapıcıyı istihdam eden taraf konumundaysa kıdem yükümlülüğü yönetimin sorumluluğundadır.
Satış durumunda malikler arası iç paylaşım, yönetim planı ve genel kurul kararları belirleyici olabilir; somut olaylara göre değiştiği için bir iş hukuku uzmanına danışılması tavsiye edilir.
4. Kapıcı giderini aidata yansıtma yöntemleri (KMK 20 çerçevesinde)
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında ortak giderlerin paylaşımı esas alınır. Kapıcı ücreti genellikle ortak gider kapsamında değerlendirilir; paylaştırma usulü yönetim planında veya genel kurul kararında belirlenir.
- Yönetim planında 'aidat/ortak gider' dağıtım yöntemi varsa ona uyun (arsa payı veya eşit paylaştırma).
- Yönetim planında hüküm yoksa genel kurul kararı ile arsa payına göre veya farklı bir usulle (ör. eşit) karara bağlanır.
- Yıllık bütçe yaparken kıdem ve izin yükünü aylık ortalamaya bölerek cari aidata ekleyin.
KMK madde numarası belirtilmesi gereken durumlarda ilgili kanun hükümlerine bakılmalıdır; burada uygulama KMK esaslarıyla paralel yürütülür.
5. Uygulama örneği: Yıllık bütçe hazırlama adımları
Yönetim olarak kapıcı maliyetini yıllık bütçeye dahil etmek için
- 1) Brüt aylık toplam işveren maliyetini hesaplayın (SGK+vergiler+dilimlenmiş kıdem+dilimlenmiş yıllık izin).
- 2) Yıllık toplam maliyeti çıkarın (12 ay + izin + beklenen fazla mesai/bayram ödemeleri + olası tazminat rezervi).
- 3) Bu yıllık tutarı apartmandaki arsa paylarına göre veya genel kurul kararına uygun bölüştürün.
- 4) Genel kurul onayı alın; karar defterine işleyin ve aidat bildiriminde gösterin.
6. Pratik yönetim önerileri ve dijital kolaylık
Yönetimler için pratik adımlar:
- Brüt–net ve işveren maliyeti hesaplarının güncel SGK oranlarıyla yapılması
- Yıllık kıdem ve izin rezervinin bütçede açık gösterilmesi
- Genel kurulda şeffaf tabloyla maliyetin açıklanması
- Kapıcı bordrosunun doğru tutulması ve SGK bildirimlerinin zamanında yapılması
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat tahakkuku, bordro ve SGK bildirimleri, alacak/borç takibi gibi işlemleri kolaylaştıran BYönetim gibi araçlarla (https://byonetim.com.tr/create-building-step-1) raporlamayı otomatik hale getirebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı maaşı net mi brüt mü aidata yansıtılmalı?
Net değil, işverenin gerçek maliyeti (brüt + işveren SGK ve diğer yükümlülükler) esas alınmalıdır; genel kurulda yöntem netleştirilmelidir.
Kıdem tazminatı hangi durumlarda yönetim tarafından ödenir?
Kapıcının iş akdinin sona ermesi veya emeklilik gibi hallerde işveren (yönetim veya yönetimin yetkilendirdiği kişi/şirket) kıdem tazminatını ödemekle yükümlüdür; özel durumlar sözleşmeye göre değişir.
Kapıcı yıllık izin ücreti nasıl hesaplanır?
Yıllık izin süresince ödenecek ücret, işçinin normal günlük/haftalık ücretine göre hesaplanır; yönetim yıllık izin maliyetini bütçede aylık rezerv olarak gösterebilir.
Kapıcı gideri aidata nasıl yansıtılır; arsa payı mı eşit mi?
Yönetim planında hüküm varsa ona göre; yoksa genel kurul kararı ile arsa payı veya eşit paylaşım tercih edilebilir. Karar genel kurulda alınmalı ve karar defterine işlenmelidir.
Kapıcı için ayrılan kıdem rezervi tapu devrinde yeni malike geçer mi?
Tapu devri otomatik olarak kıdem yükümlülüğünü devretmez; maliklerin iç ilişkileri, yönetim planı ve genel kurul kararları belirleyicidir. Somut vakada bir iş hukuku uzmanına danışılması gerekir.
