Yönetim kurulu toplantısında kapıcının performansının tartışıldığı bir sabah: bazı maliklerin istifası istenirken, bazıları “kıdem tazminatı kimde kalacak?” diye soruyor. Yönetim hem yasal sorumlulukları hem de bütçe sınırlarını dengede tutmak zorunda—yanlış adım yüksek maliyet ve itiraz getirir.
Kapıcı iş ilişkisini belirleyen temel mevzuat
Kapıcıların çalışma ilişkisi esas olarak İş Kanunu kapsamında değerlendirilir; dolayısıyla ihbar, kıdem, fazla mesai ve yıllık izin hakları İş Kanunu kuralları ile belirlenir. Ancak apartman/site bağlamında Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uygulamaları ve yönetim kararları da yönetim kurulu/malikler açısından sonuç doğurur. Bu metinde kanun isimlerini aktarırken somut madde numarası gerekliliği olmadığında sadece kanun adını kullandım.
İhbar süresi ve tazminatı: kapıcıyı işten çıkarmada yönetimin bilmesi gerekenler
İş Kanunu’na göre işten çıkarma halinde uygulanacak ihbar süresi ve ihbar tazminatı, çalışanın hizmet süresine göre belirlenir. Yönetim iş sözleşmesini sona erdirirken yazılı fesih, ihbar sürelerine uyma veya ihbar tazminatı ödeme seçeneklerini değerlendirmelidir.
Kıdem tazminatı nasıl hesaplanır ve kim öder?
Kıdem tazminatı hesabı, çalışanın işyerindeki kıdemine göre İş Kanunu kurallarıyla yapılır (aylık brüt ücrete bağlı hesaplama). Ödeme yükümlülüğü işveren sıfatındaki kişide bulunur. Apartman/site yönetimlerinde "işveren" sıfatı genelde yönetim kuruluna veya görevlendirilen kişiye ait değildir; gerçek sorumluluk iş ilişkisini kuran tüzel/gerçek kişiye bağlıdır.
Pratikte üç model görülür:
- Yönetim (malikler adına) işveren sıfatını üstlenir ve kıdem ödemesini yapar.
- Tek bir malik (veya blok) işveren olarak kayıtlıysa o malik ödeme yapar.
- Daha önce işveren olarak kayıtlı kişi değişmişse (ör. daire satışı) kıdem sorumluluğu taraflar arasında anlaşma veya mahkeme kararıyla belirlenebilir.
| Durum | Sorumlu/Not |
|---|---|
| Yönetim işveren olarak kayıtlı | ✅ Yönetim/kasa ödemeyi yapar |
| Tek malik işveren | ✅ O malik sorumlu |
| Daire satışı sonrası belirsizlik | Taraflar arası sözleşme veya yargı kararı gerekebilir |
Tapu devri ve kapıcı kıdemi: alıcı-malik arasındaki pratik durumlar
Daire satışı sırasında kıdem tazminatı yükümlülüğü sorusu sıkça çıkar. Tapu devri tek başına kıdem borcunu ortadan kaldırmaz; kimin işveren sıfatıyla kayıtlı olduğuna bakılır. Yönetici, satış sırasında alıcıya/sermaye sahibi değişimine ilişkin kıdem beyanı yapılması konusunda bilgilendirme yapmalı ve gerektiğinde alıcı ile satıcı arasında yazılı bir protokol önerilmelidir.
Kıdem ödemesinde yönetimin pratik adımları
- İş sözleşmesini ve SGK kayıtlarını kontrol edin: kimin işveren kayıtlı olduğu belirlenir.
- Fesih niyeti varsa yazılı bildirim hazırlayın; mümkünse işçiyle uzlaşma sağlayın.
- Kıdem hesabını brüt ücret üzerinden yapın; fazla mesai, izin gibi hakları netleştirin.
- Ödeme planı ve muhasebe kaydı oluşturun; gerekiyorsa avukat/muhasebeciyle teyit edin.
Kapıcı ücreti, SGK ve tazminat maliyeti: yönetim bütçesine etkisi
Kapıcı maliyeti sadece net maaştan ibaret değildir; SGK işveren payları, işsizlik sigortası, bildirilecek yıllık izin ücretleri ve olası kıdem tazminatıyla birlikte hesaplanmalıdır. Yönetim bütçesi hazırlanırken bu kalemler yıllık projeksiyonla gösterilmelidir.
- Net maaş → çalışana ödenen tutar.
- Brüt maaş ve işveren SGK primleri → yönetimin gerçek aylık maliyeti.
- Kıdem tazminatı için risk rezervi → beklenmedik fesihlerde ödemeyi karşılayacak fon.
Yeni işe giriş, SGK bildirimi ve belge düzeni
Yeni kapıcı işe başlatılırken SGK giriş bildirgesi zamanında verilmelidir. SGK işe giriş, bordro kayıtları, işe giriş-çıkış belgeleri ve varsa hizmet dökümleri titizlikle saklanmalıdır. Bu belgeler ileride kıdem, ihbar gibi uyuşmazlıklarda belirleyici olur.
Eğer bu süreci dijitalleştirip kayıtları, tahakkuku ve bordroyu düzenli tutmak isterseniz BYönetim gibi bir araçla işe giriş, tahakkuk ve personel kayıtlarını daha hızlı yönetebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sözleşme örnekleri ve muhasebe uygulamaları (pratik öneriler)
Standart bir iş sözleşmesi, ücret, çalışma saatleri, yıllık izin ve fesih şartlarını açıkça yazmalıdır. Muhasebe açısından brüt ücret üzerinden SGK ve diğer yasal kesintiler kayıt altına alınmalı, kıdem için aylık bir karşılık ayrılması tavsiye edilir (karşılık yöntemi yönetim kararıyla bütçelenebilir).
Sıkça Sorulan Sorular
Kapıcı işten çıkarılırken kıdem tazminatını yönetim mi öder?
Net cevap: Kıdem borcu işveren sıfatındaki kişiye aittir; yönetimin işveren olarak kayıtlı olup olmadığına göre değişir. Belirsizlik varsa yazılı tespit ve uzlaşı önerilir.
İhbar süresine uyulmazsa ne olur?
Net cevap: İş Kanunu'na göre ihbar yerine ihbar tazminatı ödenmesi gerekir; aksi halde işçi hak iddia edebilir.
Daire satışı kıdem borcunu ortadan kaldırır mı?
Net cevap: Hayır. Tapu devri tek başına kıdem borcunu kaldırmaz; kimin işveren olduğuna bakılır. Taraflar arasında yazılı anlaşma yapılması riskleri azaltır.
Kıdem hesaplamasında hangi ücret kalemleri dikkate alınır?
Net cevap: Genelde brüt ücret esas alınır; sürekli ödenen yan haklar (yakacak, yakıt vb.) varsa uygulamada eklenebilir. Belirsizlikte uzman hesaplaması önerilir.
Yönetim kıdem için bütçede nasıl hazırlık yapmalı?
Net cevap: Yıllık işçilik maliyeti içinde işveren SGK payı ve kıdem riskine karşı aylık karşılık ayırmak maliyeti dengeler; muhasebeciyle plan yapın.
