Bir apartmanda daire satışı gerçekleşti; yeni malik tapuyu devraldıktan sonra kapıcı işten ayrıldı ve kıdem tazminatı gündeme geldi. Yönetici hem satışı hem personel haklarını düzenlemek zorunda: Kıdem kime ait, aidata nasıl yansır, SGK ve iş sözleşmesi ne diyor? Bu rehberde somut uygulama adımları ve yasal çerçeveyle 2026 uygulamasını anlatıyorum.
1. Kıdem tazminatının hukuki dayanağı ve kapıcılar
Kıdem tazminatı, işçinin iş sözleşmesinin haklı veya haksız feshi sonucunda belirli koşullarda işverence ödenen bir haktır. Temel düzenleme 4857 sayılı İş Kanunu'nda yer alır. Kapıcılar da iş hukukuna tabi işçilerdir; bu nedenle kıdem tazminatı açısından özel bir muafiyet yoktur. Ancak kapıcı istihdamı genellikle site ya da apartman yönetimleri tarafından yürütülen bir hizmet olduğu için kimin "işveren" sayıldığı belirleyici olur.
2. Satış halinde işveren: eski malik mi, yeni malik mi?
Bir bağımsız bölümün (daire) satışı, o daire ile ilgili ortak alan yükümlülüklerini ve kat maliki sıfatını devreder; fakat mevcut iş sözleşmesinin devri, ayrı bir değerlendirmeyi gerektirir.
- Genel uygulama: Kapıcıyı doğrudan işe alan gerçek işveren, genelde kat malikleri kurulu veya yönetim adına hareket eden yönetim kurulu/yönetici olabilir. Eğer bireysel malik doğrudan işveren ise durum farklılaşır.
- Eğer iş sözleşmesi kat malikleri adına yapılmışsa, daire satışı iş sözleşmesinin sona ermesine doğrudan yol açmaz; yeni malik yönetim organlarına katılacak, ancak işveren sıfatının devamı yöneticide/kurulda olabilir.
3. Daire satıldı, kapıcı ayrıldı: kim ödeme yapar — pratik senaryolar
Aşağıda üç yaygın senaryo ve kıdemin kimde kaldığı özetlenmiştir.
| Senaryo | Genel sonuç |
|---|---|
| Kapıcıyı kat malikleri kurulu/yönetim istihdam ediyor; daire tek tek satılmış | ✅ Yönetim/kat malikleri sorumludur |
| Daire sahibinin doğrudan istihdam ettiği kapıcı (bireysel işveren) | ✅ Eski malik işveren sıfatıyla ödemekle yükümlü |
| İş sözleşmesi belirsiz veya vekalet/e-devlet kayıtları uyumsuz | ✅ Uygulamada tartışma olur; belge incelemesi gerekir |
4. Aidata yansıtma: KMK ve uygulama esasları
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) uyarınca ortak giderlerin kim tarafından karşılanacağına ilişkin esaslar bulunmaktadır. KMK m.20 ortak yerlerin giderleri ile ilgili düzenlemeler içerir; kapıcı ücreti ve sosyal güvenlik giderlerinin ortak gider olarak kabul edilip edilmeyeceği sözleşme ve kat malikleri kararıyla netleşir.
- Eğer kat malikleri kararıyla kapıcı giderleri ortak gider kabul edildiyse, kıdem tazminatı gibi işveren yükümlülükleri de kat malikleri arasında paylaşılabilir.
- Karar alınmamışsa, harcama doğrudan işveren sayılan tüzel kişiliğin (yönetim kurulu/temsilci) sorumluluğunda kalır; sonrasında iç hesaplaşma yapılır.
5. Muhasebe, SGK ve kıdem hesaplama pratikleri
Kıdem tazminatı hesaplaması, işçinin hizmet süresi ve brüt ücret esas alınarak yapılır. İşveren SGK prim kayıtları, bordro ve ücret bordrosu belgeleri kıdem talebi durumunda belirleyicidir.
- Hizmet süresini ve son brüt ücreti tespit edin.
- Kıdem = Çalışılan her tam yıl için 30 günlük brüt ücret (kanuni formülün uygulanması gerekir).
- SGK prim ve bordro kayıtlarını arşivleyin; eksik kayıt varsa belge temini için adımlar atın.
6. Yönetici olarak ne yapmalısınız? Adım adım uygulanabilir liste
Yönetici açısından uygulanacak adımlar şunlardır:
- İş sözleşmesini ve bordroları inceleyin; kimin işveren olarak kayıtlı olduğunu belirleyin.
- Kat malikleri kurulundan kapıcı giderlerinin ortak gider olarak kabulüne ilişkin karar alın veya mevcut kararı gözden geçirin.
- SGK dökümlerini, işe giriş/çıkış bildirimlerini ve ücret bordrolarını arşivleyin.
- Kıdem tutarını hesaplayın ve paylaşıma ilişkin iç muhasebe belgesi düzenleyin.
- Gerekirse uzman bir çalışma yaşamı avukatına veya mali müşavire danışın; somut tavsiye hukuki değerlendirme gerektirir.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, aidat ve personel giderlerini takip eden, bordro ve tahakkuk modülleri sunan çözümler işleri kolaylaştırır; hızlı kayıt için BYönetim’de ücretsiz deneme başlatabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Sıkça Sorulan Sorular
Daire satıldıktan sonra kapıcının kıdem tazminatını yeni malik mi öder?
Net cevap: Genel olarak hayır; kıdem tazminatı işveren sıfatını taşıyan kişi veya tüzel kişiye aittir. Eğer iş sözleşmesinin tarafı eski malik ise ödeme eski malikin sorumluluğundadır. Ancak kat malikleri kurulu/yönetim işverense maliyet ortak gider olarak paylaşılabilir.
Kapıcı iş sözleşmesi kat malikleri kurulu adına ise kıdem nasıl paylaşılır?
Net cevap: Bu durumda kıdem tazminatı yönetimin sorumluluğunda olur; kat malikleri arasında iç hesaplaşma kararı veya kurala göre paylaşım yapılır.
Kıdem tazminatı aidata doğrudan yansıtılabilir mi?
Net cevap: Evet, kat malikleri kurulunca kapıcı ücretleri ve sosyal güvenlik giderlerinin ortak gider kabulüne karar verilirse kıdem benzeri işveren maliyetleri aidata yansıtılabilir. Karar yazılı ve tutanaklı olmalıdır.
SGK kayıtlarında eksik prim görünüyorsa ne olur?
Net cevap: İşçi eksik prim ve bordro nedeniyle SGK veya iş mahkemesine başvurarak alacak talep edebilir. Yönetimin belge düzeni ve düzenli kayıtları savunma için önemlidir; uzman görüşü önerilir.
Kapıcı istifa ederse kıdem yükümlülüğü nasıl hesaplanır?
Net cevap: İstifa durumunda kıdem hakkı genelde doğmaz; istisnai durumlar (haklı fesih gibi) olabilir. Somut olaya göre değişir; hukuki değerlendirme için avukat önerilir.
