Akşamüstü yönetici olarak kapıda duran bir kiracı ile karşılaşıyorsunuz; elinde eski kiracı sözleşmesi, içinde 'aidat yazmıyor' notu var ve aidat borcunu ödemeyeceğini söylüyor. Yönetimin görevi hem hukuki sınırlar içinde hareket etmek hem bina bütçesini korumaktır. Bu rehber, kiracı sözleşmesinde aidat hükmü yoksa kimin yükümlü olduğunu, olası delil ve tahsilat yollarını, uygulamada dikkat edilmesi gerekenleri somut ve kaynaklı şekilde açıklar.
Özet: Hukuki çerçeve — malik veya kiracı mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu esas olarak ortak gider sorumluluğunu maliklere yükler. Kiracı-malik ilişkisi ise Türk Borçlar Hukuku kapsamında değerlendirilir. Prensip olarak aidatın borçlusu malikin ta kendisidir; ancak kiracıyla yapılmış açık bir sözleşme varsa aidat ödemesi kiracıya yükletilebilir.
1) Temel ilkeler: KMK ve kira hukuku nasıl kesişir?
KMK çerçevesinde ortak giderlerin tahsili maliklerden istenir. Kira sözleşmesi taraflar arası bir borç ilişkisidir; TBK hükümleri gereğince taraflar kira bedeli yanında başka masrafları yazılı kararla kiracıya yükleyebilirler. Sözleşmede aidat açıkça belirtilmişse borç kiracıya geçer; aksi halde malik sorumludur.
2) Sözleşmede aidat yazmıyorsa yönetici hangi delilleri kullanır?
Yönetici öncelikle şu belgeleri toplamalıdır:
- Kira sözleşmesi (mümkünse noter veya imzalı nüsha)
- İşletme projesi ve genel kurul kararları (aidat tutarı, ödeme şekli)
- Ödeme kayıtları: banka dekontu, makbuz, önceki ödemeler
- İletişim kayıtları: e-posta, SMS, WhatsApp yazışmaları
Bu belgeler, icra veya dava aşamasında kimden talep hakkı bulunduğunu göstermek için önemlidir.
3) Pratik yol haritası: Yönetici için 6 adım
- Kira sözleşmesini mutlaka inceleyin; aidat, yönetim giderleri veya sayaç ücretleri hakkında hükümler var mı kontrol edin.
- Malikle yazılı iletişime geçin; aidatın malike mi yoksa kiracıya mı yansıtılması gerektiğini sorun ve cevap alın.
- Kiracıyla görüşün, sözleşmede yazmasa bile yazılı onay almayı teklif edin (ör. ek protokol).
- Ödeme talebi ve gecikme durumunda uygulanacak faiz/ceza hakkında yazılı bildirim gönderin. Gecikme faizi hesaplamasında uygulamada KMK'ya göre genel kurallar ve tarafların kararları dikkate alınır.
- İcra öncesi uzlaşma/adım: Ödeme planı veya mahsup teklif edin; uzlaşma sağlanmazsa hukuki yola geçileceğini bildirin.
- Gerekirse malike karşı aidat talebinde bulunun; somut ihtilaflarda avukata danışın. Somut hukuki tavsiye için uzmana yönlendirme gerekir.
4) Kiracının ödeme yükümlülüğünü kabul ettiği durumlar
Aşağıdaki hallerde kiracı aidatı ödemek zorunda kalabilir:
- Sözleşmede aidat açıkça yüklenmişse.
- Kiracı, taraflarla anlaşarak yazılı protokolle aidatı üstlenmişse.
- Kiracı aidatı daha önce düzenli olarak ödüyor ve bu uygulama taraflarca kabul görmüşse (karşılıklı kabullenme delil teşkil edebilir).
5) İcra ve tahsilat: kimden ve nasıl talep edilir?
Genel olarak yönetim önce malike karşı aidat talebinde bulunur; malikin ödememesi durumunda icra yoluna başvurma hakkı vardır. Ancak malik icra takibini kiracıdan talep ediyorsa veya kira sözleşmesinde kiracı yükümlü kılınmışsa, alacak kiracıdan da tahsil edilebilir. İcra sürecinde tebligat adresleri, ikametgah ve yapılmış bildirimler önemlidir.
6) Uygulamada sık karşılaşılan örnekler ve çözümler
Örnek 1: Sözleşmede aidat yok, malik kira ilişkisinin başladığını yöneticiye bildirip kiracının sorumluluğunu üstlenmişse — yönetici malike yazılı talep gönderir; malikin yanıtsız kalması halinde icra yoluna gidilebilir.
Örnek 2: Kiracı sözlü olarak aidat ödeyeceğini söylemiş, düzenli ödeme yok — yazılı mutabakat alın ve geleceğe yönelik ödeme planı çıkarın; geçmişe dönük tahsilat daha zor olacaktır.
BYönetim ile süreç nasıl kolaylaşır?
Bu süreçte delil toplama, bildirim gönderme ve ödeme takibini kolaylaştırmak isterseniz, aidat tahakkuku, otomatik hatırlatmalar ve online tahsilat özellikleri sunan BYönetim gibi araçlar işleri hızlandırır. Dijital kayıtlar; ödeme dekontları, SMS/push bildirimleri ve karar defteri kayıtları delil işlevi görür. Eğer denemek isterseniz sistemi hızlı başlatmak için https://byonetim.com.tr/create-building-step-1 adresi kullanılabilir.
| Durum | Hangi tarafa başvurulur? |
|---|---|
| Sözleşmede aidat açıkça kiracıya yüklenmiş | ✅ Kiracıdan tahsil |
| Sözleşmede aidat yok | ✅ Önce malik, gerektiğinde icra |
Sıkça Sorulan Sorular
Kira sözleşmesinde aidat yazmıyorsa yönetici önce kime talep gönderir?
Öncelik maliktir; KMK kapsamında ortak gider sorumluluğu maliklere aittir. Ancak kiracı ile yazılı bir yükümlülük varsa kiracıdan da talep edilebilir.
Kiracı aidatı ödediğini iddia ediyorsa ne yapılmalı?
Önce ödeme belgeleri (dekont, banka kaydı, makbuz) talep edilmeli; yoksa yazılı beyanda mutabakat istenmeli. Dijital kayıtlar delil olarak önemlidir.
Sözleşmede aidat kiracıya yüklenmiş ama kira sözleşmesi eskiden kalma, malik bunu kabul etmiyor — ne yapılır?
Yazılı sözleşme hükmü genel kuraldır; malik sözleşmeye dahilse ve imzası varsa kiracıdan talep yapılabilir. İhtilaf halinde hukuki yol ve somut deliller belirleyicidir; avukata danışın.
Kira sözleşmesine ek protokol hazırlamak gerekli mi?
Evet; aidat yükümlülüğünü netleştirmek için taraflarca imzalanmış ek protokol güçlü delil sağlar ve tahsilatı kolaylaştırır.
Yönetici delil toplamada hangi kayıtları kesinlikle saklamalı?
Kira sözleşmesi, genel kurul kararları, aidat tahakkuk kayıtları, gönderilen yazılı bildirimler, banka dekontları ve iletişim kayıtları saklanmalıdır; bunlar icra/dava aşamasında gereklidir.
