Taşınma günü kapıda duran yönetici, kiracının ‘‘Ben aidatı ödedim’’ demesi ve teslim anahtarını bekleyen malik arasında sıkışmış hissediyor. Eldeki dekont şüpheli, banka havalesi yanlış IBAN’a yapılmış ya da ödemeyi gören malik farklı hesap bildirimi yapmış olabilir. Bu rehber, yöneticinin kiracı taşınırken kalan aidat borcunu doğru belgeleyip icraya hazır hâle getirmesi için 2026 uygulamalarına uygun, adım adım yol haritası sunar.
1. Öncelik: Hangi borç için hangi belge gerekir?
Aidat alacağına ilişkin geçerli deliller; yöneticinin kayıtları, aidat makbuzu, banka dekontu/ödeme provası ve teslim-tesellüm tutanaklarıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca genel giderler ve aidatlar kat malikleri arasındaki ortak yükümlülüktür; alacağın ispatı için belge düzeni kritik.
2. Hızlı delil toplama: Taşınma günü yapılacak 7 somut işlem
- Teslim-tesellüm tutanağı düzenleyin: Kiracı ve malik imzaladığında taşınma tarihi sabittir.
- Aidat hesap özeti verin ve imzalatın: Hem kiracıya hem malike borç/ödeme durumunu gösterin.
- Banka dekontlarını toplayın: Kiracının ödeme gösterdiği dekontun aslı veya banka onaylı provası.
- IBAN ve hesap uyuşmazlığını kayıt altına alın: Eğer dekont farklı hesap gösteriyorsa yazılı beyan alın.
- Site/daire giriş-çıkış fotoğrafları ve sayaç notu (varsa) alın: delil çeşitliliği sağlar.
- Komşu beyanları gerekiyorsa kısa yazılı ifadeler alın (ör. aidat ödemesini görme).
- Dijital bildirim kanıtı saklayın: SMS/e-posta/uygulama bildirimi varsa ekran görüntüsü alın.
3. Dekont yeterli mi? Banka dekontu nasıl doğrulanır
Banka dekontu tek başına bazen eksik delil olabilir (IBAN hatası, farklı alıcı). Doğrulama adımları:
- Bankadan ‘‘ödeme yapıldı’’ yazısı veya internet bankacılığına girişle işlem detayını görüntüleyin.
- Dekonttaki hesap ve ödeme açıklamasının site/tüzel kişilik hesabıyla uyuşup uyuşmadığını karşılaştırın.
- Banka provası alınamıyorsa dekontun aslı ile birlikte kiracıdan yazılı açıklama isteyin.
4. Kiracı-malik-ev sahibinin yükümlülükleri: KMK perspektifi
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında aidat yükümlülüğü öncelikle malikedir; ancak sözleşmede veya kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmışsa kiracı da ödemeyi üstlenebilir. Yönetici, talep halinde malik adına tahsilât ve icra işlemi başlatma yetkisine sahip olabilir—şartlara göre değişir; somut durumlarda hukuki yardım önerilir.
5. İcra öncesi hazırlık: icra takibi başlatmadan önce kontrol edilecekler
İcra yoluna gitmeden önce yapılması gereken kontroller:
- Aidat tahakkuk fişi, karar defteri veya genel kurul kararı (varsa aidat artışı/kesinti) ile alacağın dayanağını gösterin.
- Alacak tutarının doğru hesaplandığını (arsa payı, eşit dağılım vs.) belgeleyin.
- Tebligat adresinin güncel olup olmadığını, yöneticinin bildirimleri gönderip göndermediğini kontrol edin.
- Küçük tali yükümlülükler için önce ödeme planı/uzlaşma teklifi sunmak delil açısından faydalıdır.
| Kontrol Adımı | Başarılı Sonuç |
|---|---|
| Aidat tahakkuk belgesi | ✅ Tahakkuk ve tarih net |
| Banka dekont/doğrulama | ✅ Hesaba yansıma teyitli |
6. Dijital araçlar ve kayıt tutma: Süreci hızlandıran pratik çözüm
Belgelerin dijital arşivlenmesi, tutanak ve dekont eşleştirmesi süreci hızlandırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi bulut tabanlı çözümler taşınma günü kayıt, otomatik aidat tahakkuku ve dekont eşleştirme ile yöneticinin işini kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1. Ayrıca BYönetim mobil uygulaması ile kiracı/malik bildirimleri kolayca saklanır.
7. İcra dosyası için örnek belge listesi
Mahkeme/İcra takibinde sunulması gereken tipik belgeler:
- Aidat tahakkuk fişleri ve hesap özeti (dönen dönemleri kapsayan)
- Aidat makbuzları ve/veya banka hesap hareketleri
- Teslim-tesellüm tutanağı ve taşınma tarihini gösterir belgeler
- Genel kurul kararları (varsa aidat artışı, özel gider kararı gibi)
- Yönetici yazışmaları, fatura ve gider belgeleri
Sıkça Sorulan Sorular
Kiracı taşınırken imza atmayıp sadece sözlü ödeme beyan ederse ne yapılmalı?
Net cevap. Sözlü beyan tek başına yeterli delil değildir; yazılı teslim-tesellüm tutanağı, banka dekontu veya dijital bildirim istenmelidir. Yönetici belgeleri talep etmeli ve kayda geçirmelidir.
Banka dekontu farklı IBAN gösteriyorsa yönetici bunu kabul edebilir mi?
Net cevap. Dekonttaki hesabın site hesabıyla uyuşması gerekir; farklıysa banka provası istenmeli, aksi halde ödeme kabul edilmeyebilir. Uyuşmazlık varsa yazılı beyan alınmalıdır.
Aidat borcunu kiracı ödemiş ama malike yazılmadı—yönetici ne yapmalı?
Net cevap. Yönetici önce dekontu doğrulayıp kayda geçirmeli, ardından malike ödeme kaydını bildirmelidir. Kayıt hatası varsa düzeltme ve makbuz düzenleme yapılmalıdır; somut durumlarda hukuki danışmanlık önerilir.
İcra başlatmadan önce yönetici mutlaka genel kurul kararı mı almalı?
Net cevap. Genel kurul kararı her zaman gerekmez; aidat tahsilatı yöneticinin görev tanımına girer. Ancak özel gider talepleri veya olağanüstü hususlar için kurul kararı gerekebilir. Şartlara göre değişir, gerekliyse hukuki danışmanlık alınmalıdır.
Eksik belgeyle icra başlattık; dava kaybedilir mi?
Net cevap. Eksik delil mahkemenin/icra dairesinin kararını etkileyebilir. Bu nedenle dosya eksiksiz hazırlanmalı ve gerektiğinde bir avukata danışılmalıdır; somut sonuç olaya göre değişir.
