Giriş: Sabah 08:15, site görevlisi asansör çıkışında birkaç bisiklet, giriş koridorunda ayakkabı, ortak terasta masa sandalyeler gördü. Kiracı uyarıldığını söylüyor; bisikletini koymak zorunda olduğunu iddia eden malik ise ‘benim balkonum küçük’ diyerek itiraz ediyor. Yönetici bunu nasıl resmîleştirir, hangi kararı alır, hangi yollarla uygulatabilir?
1. Sorunun hukuki temeli: Ortak alan tanımı ve KMK
Kat Mülkiyeti Kanunu ortak alanları ve bağımsız bölümlerin sınırlarını belirler. Ortak alanların kullanımı, kat malikleri kurulunun düzenlemelerine tabidir. KMK hükümleri doğrudan uygulama metni olarak yoksa da Kanun’un genel ilkeleri uyarınca ortak alanların kullanımının düzenlenmesi kat mülkiyetinin temel konusudur.
2. Yönetici yetkisi ve uygulanabilecek ilk adımlar
Yönetici, acil durumlarda genel kurul kararı beklemeden; kural ihlallerini tespit edip malik veya kiracıya yazılı uyarı gönderebilir. Uyarıların içeriği; ihlalin yeri, tarih, kaldırılması için verilen makul süre ve aksi halde uygulanacak işlemler olarak açık olmalıdır.
- İhlal tespiti ve fotoğraf/şahit kaydı alın.
- Yazılı ihtar gönderin (bireysel tebligat veya duyuru yoluyla kayıt altına alınmalı).
- Belirlenen sürede (ör. 7-15 gün) kaldırılmadığı takdirde genel kurula madde olarak sunun veya yönetici kararıyla geçici önlem uygulayın.
3. Karar alma: Kat Malikleri Kurulu’nda hangi oylama gerekir?
Ortak alan kullanımıyla ilgili genel kurullar, site/aptaitenin iç düzenini belirleyen yönetim planı ve özel kararlarla düzenleyebilir. Ortak alanların kullanımına ilişkin kesin ve sürekli kurallar koymak için genellikle basit çoğunluk yeterlidir; ancak yönetim planında değişiklik gerekiyorsa daha güçlü kararlar gerekebilir.
| Konunun niteliği | Gerekli karar tipi |
|---|---|
| Geçici eşyaların kaldırılması (kural koyma) | ✅ Basit çoğunlukla karar |
| Yönetim planında ortak alan tanım değişikliği | Özel nitelikte, yönetim planı prosedürü uygulanmalı |
4. Uygulama metni örneği: ‘Ortak Alan Kullanım Kuralı’ maddeleri
Aşağıdaki kısa metin genel kurulda oylanmak üzere hazırlanabilir. Yönetici bu taslağı hazırlayıp kurul onayına sunar.
- Ortak alanlar (giriş, koridor, merdiven, asansör boşluğu, çatı, otopark) kişisel eşya depolama amacıyla kullanılamaz.
- Geçici eşyalar (puset, kapı önü paspası, kat merdivenine konmuş kargo kutusu) 48 saatten uzun süre bırakılmamalıdır.
- İhlal halinde ilk aşamada yazılı uyarı, ikinci aşamada makul masrafın malik/kiracıdan tahsili yoluna gidilir.
5. İcra, masraf ve masrafların aidata yansıtılması
Eğer eşya kaldırılmaz ve yönetim tarafından müdahale edilmesi gerekiyorsa ortaya çıkan makul masraflar kat malikine veya kiracıya rücu edilebilir. Masrafın tahsili için genel kurul kararı veya yönetim kurulu yetkisi ve belgelendirme (fatura, fotoğraf) gereklidir. Aidat hesabında bu tür ayrı tahsilatlar, alacak kalemi olarak kaydedilmelidir.
Bu süreci dijitalleştirip bildirim, belge ve tahsilatı düzenli kayda geçirmek isterseniz BYönetim gibi bir yönetim yazılımı süreçleri kolaylaştırır; duyuru, karar, fotoğraf ve tahsilat kayıtlarını tek yerde toplar: https://byonetim.com.tr/.
6. KVKK ve eşyanın tasfiyesi: dikkat edilmesi gerekenler
Bulunan eşyaların toplanması ve 3-6 aylık süreyle saklanması uygulaması yaygındır; ancak kişisel eşyalara ilişkin bildirimde özel hayatın korunmasına dikkat edilmeli ve KVKK kurallarına uygun şekilde kayıt tutulmalıdır. Eşyanın satışı veya elden çıkarılması öncesi uygun yasal prosedür izlenmeli, ilan ve kayıt yapılmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici tek başına ortak alandaki eşyayı kaldırabilir mi?
Genellikle önce yazılı uyarı yapılmalı; acil durumlarda geçici müdahale mümkünse de kalıcı tasfiyeler için genel kurul kararı veya yönetim planı yetkisi gerekir. Somut değerlendirme farklılık gösterebilir, gerektiğinde hukuki danışma alın.
Kiracı yerine malik mi sorumlu tutulur?
Kat Mülkiyeti hukuku bakımından malik, bağımsız bölümün hak sahibidir; kiracının eylemlerinden malik sorumludur. Yönetim önce malik ile muhatap olur, ancak tahsilatta uygulama sözleşme ve durumuna göre değişir.
Uyarı göndermezsek ne olur?
Belgelenmemiş müdahaleler dava ve tazminat riskini artırır; resmi yazılı uyarılar, fotoğraf ve belgelemeye dayalı süreç yönetimi önemlidir.
Eşyayı kaldırıp saklarsak ne kadar süre saklamalıyız?
Genellikle yerel uygulamalar 3-6 ay arası saklama öngörür; eşyanın elden çıkarılmadan önce ilan ve tebligat yapılması tavsiye edilir.
Genel kurul hangi durumda yönetim planına değişiklik yapmalıdır?
Ortak alan tanımında, kullanım kurallarında kalıcı bir değişiklik gerektiren durumlarda yönetim planı değişikliği gündeme alınmalı; prosedürlere uygun olarak karar verilmelidir.
