Bir site yönetiminde cumartesi sabahı yönetici gelen e-postayı okurken sinirleri gerildi: bir kat maliki ortak depoyu aylık gelir karşılığı kiralamak istiyor ve ‘istinaf’ olmayacak şekilde sözleşmeyi hazır etmiş. Yönetici kararın hukuki boyutunu, gelir paylaşımını ve komşu itirazlarını nasıl yöneteceğini bilmiyor — çünkü ortak depo gibi eşya ve alanların tahsisi hem KMK hem de yönetim planı tarafından düzenlenir.
Neye bakmalısınız: Öncelikle yönetim planı ve tescil
Ortak depoların tahsisi, kullanım hakkı ve kiraya verilip verilemeyeceği öncelikle binanın yönetim planında veya kuruluş belgelerinde gösterilir. Yönetim planında açık hüküm varsa o uygulanır; yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri devreye girer.
KMK çerçevesi: Ortak yerlerin tahsisi ve kat malikleri kurulunun yetkisi
Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yerlerin kullanılmasına ilişkin genel çerçeveyi belirler. KMK uyarınca Kat Malikleri Kurulu, ortak yerlerin kullanımı ve tahsisi hakkında karar alabilir; ancak bu kararların yönetim planına ve genel hukuka aykırı olmaması gerekir.
Önemli noktalar:
- Eğer yönetim planı ortak deponun özel veya belirli bir bağımsız bölüme tahsisini yasaklamışsa kurul tarafından aksi yönde karar alınamaz.
- Ortak deponun kiraya verilmesi sonucu elde edilecek gelirin kim tarafından, nasıl kullanılacağı yönetim planında veya kurul kararında netleştirilmelidir.
Karar yeter sayısı ve usul: Hangi çoğunlukla alınır?
Ortak yerlerin tahsisi gibi idari ve kullanıma ilişkin değişiklikler genellikle Kat Malikleri Kurulu kararını gerektirir. Kararın hangi çoğunlukla alınacağı yönetim planına veya KMK uygulamalarına göre değişir; çoğu durumda basit çoğunluk yeterlidir ancak yönetim planında nitelikli çoğunluk koşulu varsa o uygulanır.
- Yönetim planını inceleyin: özel koşul varsa ona göre karar alın.
- Genel kurul çağrısı yaparken gündeme açıkça ‘ortak deponun kiraya verilmesi’ maddesini yazın.
- Hazirun ve karar defterine kararı işleyin; itiraz ihtimallerine karşı tutanak tutun.
Gelir paylaşımı: Kimlere ne düşer, vergisel ve muhasebe yükümlülükleri
Ortak depo kiralanırsa elde edilen gelir ortak bütçeye gelir kaydedilir; bu gelir işletme projesinde yer alır ve ortak giderlerin azaltılmasında kullanılabilir. Gelirin kimlere pay edileceği yönetim planında aksi belirtilmedikçe kat maliklerinin arsa payına göre değerlendirilir.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Yönetim planında gelir dağılımı hükmü varsa | ✅ Yönetim planı uygulanır. |
| Hüküm yoksa | ✅ Arsa payına göre gelir işletme hesabına yazılır. |
Kiralama sözleşmesi ve komşu itirazları: nelere dikkat edilmeli?
Kira sözleşmesi düzenlenirken ortak kullanıma zarar vermeyecek, binanın huzurunu bozmayacak hükümlere yer verilmelidir. Örneğin emniyet, gürültü, depolanan eşyanın türü (yanıcı/tehlikeli materyal yasaktır) ve kira süresinin sınırlandırılması gibi maddeler eklenmelidir.
Uygulama örneği: Adım adım süreç
- Yönetim planını ve tapu kayıtlarını inceleyin.
- Genel kurul gündemine maddi açıklama ile ekleyin ve çağrıyı yapın.
- Karar alındıktan sonra kira şartlarını içeren yazılı sözleşme hazırlayın; süresi, kira bedeli, güvence depozitosu ve yasaklar açık olsun.
- Geliri işletme hesabına kaydedin; muhasebeleştirme ve vergi yükümlülüklerini yerine getirin.
Pratik araç: Süreci dijitalleştirmek istiyorsanız
Karar alma, kira gelir takibi, sözleşme saklama ve duyuru süreçlerini izlemek için yönetim yazılımları işe yarar. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi çözümler kiraya verilen ortak alanların gelir-gider takibini, karar defteri ve duyuru kayıtlarını merkezi şekilde tutmanıza yardımcı olur: https://byonetim.com.tr/
Yargıtay ve uygulama notları
Yargıtay içtihadı, ortak yerlerin kullanımında yönetim planının ve Kat Malikleri Kurulu kararlarının bağlayıcılığına vurgu yapar; mahkemeler çoğu kez tapuya tescilli yönetim planı hükümlerini öncelikli olarak dikkate alır. Somut uyuşmazlıklarda uygulama ayrıntısı olay şartlarına göre değişir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak depo tek bir malike kiraya verilemez mi?
Genel olarak kat malikleri kurulunun kararıyla kiraya verilebilir; ancak yönetim planı aksi düzenliyorsa o hüküm uygulanır.
Kiradan elde edilen gelir doğrudan yöneticinin hesabına mı gider?
Hayır. Gelir işletme hesabına kaydedilir; yöneticinin şahsi hesabına yönlendirilemez.
Ortak deponun kiralanmasına itiraz edenler ne yapabilir?
İtiraz eden kat maliklerinin, kararın yönetim planına veya kanuna aykırı olduğunu düşünmeleri halinde yargı yoluna başvurma hakkı vardır; somut durumlara göre değişir, bir hukuk uzmanına danışın.
Kiracı ortak depoyu asla özel mülk gibi kullanamaz mı?
Kiracıya verilen kullanım hakkı, karar veya sözleşmeyle sınırlıdır; depolama kurallarına uyulması, tehlikeli madde bulundurulmaması gibi sınırlamalar getirilebilir.
Gelir vergisi veya KDV yükümlülüğü doğar mı?
Ortak yer kira gelirleri muhasebe kaydına konulur; vergi yükümlülükleri oluşabilir. Detaylı vergi değerlendirmesi için mali müşavirle görüşülmesi gerekir.
Hukuki dayanaklar
Konuya ilişkin uygulamada temel belge yönetim planıdır; ayrıca Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve Yargıtay içtihadı uygulamaları yol göstericidir.
