Apartman aidat listesini hazırlayan yöneticinin kafasındaki klasik soru: "Bu masrafı herkese eşit mi böleyim, arsa payına göre mi, yoksa bu zaten demirbaş mı sayılır?" Sitelerde en çok itiraz edilen kalemler tam da bu sınırda durur: yeni jeneratör, kamera sistemi, çocuk parkı yenileme... Ortak gider ile demirbaş/değer artırıcı yatırım arasındaki ayrım, hem hangi çoğunlukla karar alınacağını hem de kimin ne kadar ödeyeceğini belirler. Bu rehberde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde bu ayrımı netleştiriyoruz.
Ortak Gider Nedir?
Ortak giderler, anagayrimenkulün olağan işletme, bakım, koruma ve yönetimi için yapılan düzenli harcamalardır. KMK m.20, kat maliklerinin bu giderlere katılım esaslarını düzenler. Tipik ortak giderler şunlardır:
- Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ücretleri ve sigorta primleri
- Asansör, kalorifer ve hidrofor bakım giderleri
- Ortak alan elektrik, su ve temizlik giderleri
- Yöneticiye ödenen ücret ve büro masrafları
- Anagayrimenkulün sigorta primleri
KMK m.20'ye göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlara ait sigorta primlerine kat malikleri eşit olarak katılır; ortak yer ve tesislerin bakım, koruma, onarım gibi giderlerine ise arsa payları oranında katılır.
Demirbaş ve Değer Artırıcı Yatırım Nedir?
Demirbaş ve değer artırıcı yatırımlar, binaya yeni bir değer katan veya mevcut tesisi yenileyen harcamalardır. Örneğin ilk kez kamera sistemi kurulması, yeni jeneratör alınması veya bahçeye sabit oyun grubu yapılması bu kategoriye girer. Bunlar olağan işletme gideri değil, ortak yere yapılan yenilik veya ilave niteliğindedir.
| Ortak Gider (İşletme) | Demirbaş / Yenilik |
|---|---|
| Mevcut asansörün periyodik bakımı | ✅ İlk kez asansör yapımı |
| Bahçe sulama, çim biçme | ✅ Yeni sabit oyun grubu |
| Ortak alan ampul değişimi | ✅ Yeni kamera/güvenlik sistemi |
Hangi Karar Hangi Çoğunlukla Alınır?
Ayrım önemlidir çünkü karar çoğunlukları farklıdır. Olağan ortak giderler, kat malikleri kurulunun olağan kararıyla yürütülür. Buna karşılık ortak yerlerde yenilik ve ilaveler için KMK m.42 özel kurallar getirir.
KMK m.42'ye göre, ortak yer ve tesislerdeki bir yeniliğin yapılması için kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar verilir; eğer yapılacak yenilik çok masraflı ise veya yapının özel durumuna uygun değilse, bu işten faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda bırakılamaz. Herkes için faydalı ve değeri ölçüsünde masrafı gerektiren yeniliklerde ise tüm maliklerin katılımı söz konusu olabilir.
Yöneticinin Pratikte Dikkat Etmesi Gerekenler
- Masrafın olağan bakım mı yoksa yenilik/demirbaş mı olduğunu belirleyin.
- Olağan giderse aidata yansıtın; yenilikse kurul kararı alın.
- Paylaşımın eşit mi arsa payı mı olduğunu yönetim planından kontrol edin.
- Kararı ve dayanağını karar defterine işleyin.
- Toplanan avansı demirbaş/işletme ayrımıyla muhasebeleştirin.
İşletme gideri ile demirbaş yatırımını ayrı kalemlerde izlemek, yıl sonu hesap verirken büyük kolaylık sağlar. Gelir-gider, kasa-banka ve demirbaş takibini tek panelde tutmak için BYönetim'de binanızı ücretsiz oluşturabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
Asansör bakımı ortak gider mi demirbaş mı?
Mevcut asansörün periyodik bakımı olağan ortak giderdir. İlk kez asansör yapımı ise yenilik niteliğindedir ve KMK m.42'ye tabidir.
Demirbaş alımına katılmak istemeyen ödemek zorunda mı?
Çok masraflı veya yapıya uygun olmayan yeniliklerden faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmaya zorlanamaz. Herkes için faydalı yeniliklerde durum farklı değerlendirilir.
Ortak giderler nasıl paylaştırılır?
Kapıcı, kaloriferci gibi giderler eşit; ortak yer bakım-onarım giderleri arsa payı oranında paylaştırılır. Yönetim planı farklı düzenleyebilir.
Yönetici tek başına demirbaş alabilir mi?
Hayır. Yenilik ve demirbaş niteliğindeki yatırımlar için kat malikleri kurulunun kararı gerekir.
Demirbaş defteri tutmak zorunlu mu?
Kanun ayrı bir demirbaş defteri şartı koymasa da, harcamaların belgelenmesi ve hesap verme yükümlülüğü açısından demirbaşların kayıt altına alınması güçlü biçimde önerilir.
