Akşam yemeği pişirirken mutfağınızdan çıkan kokunun koridora, başka dairelerin mutfaklarına ve hatta pencerelerinize dolduğunu fark ediyorsunuz; apartman sakinleri şikâyetçi, yönetici ise kimin tamir edeceğini sorguluyor. Ortak havalandırma/davlumbaz tıkanmaları küçük bir rahatsızlıktan bina sağlığını ve komşuluk ilişkilerini zorlayacak bir soruna dönüşebilir. Bu rehberde sorumluluk nasıl belirlenir, hangi adımlar izlenir ve masraflar nasıl paylaşılır net, kaynaklı şekilde anlatıyorum.
Nedir: Ortak havalandırma ve davlumbaz tıkanması
Bloklarda ortak havalandırma veya baca sistemi; birden fazla bağımsız bölümün atık hava veya mutfak dumanını taşıyan ortak tesisatlardır. Davlumbazlar genellikle bağımsız bölüm içindeki cihazlardır ancak yatay/ dikey bacalar ve ortak kanallar binanın ortak tesisatı sayılır.
Sorumluluk nasıl belirlenir? Ortak mı, bağımsız bölüm mü?
Genel kural: Baca, kanallar, ortak havalandırma şaftları, ana gider boruları gibi yapısal ve bina çapında kullanılan tesisatlar ortak unsurdur. Bu nedenle bunların bakımı ve onarımı ortak gider olarak değerlendirilir.
- Bağımsız bölüm içinde kalan ve yalnızca o daireye ait davlumbaz motoru, filtre gibi ekipmanlar malik/ kiracı sorumluluğundadır.
- Eğer tıkanma ortak baca veya ortak kanaldan kaynaklanıyorsa (ör. bacada birikme, ortak şaftta yağ-patinalar) masraf ortak gider sayılır.
- Tıkanma bağımsız bölüm içerisine yerleştirilmiş cihazın hatalı montaju veya hatalı kullanımından kaynaklandıysa sorumluluk genellikle o dairenin maliki/kiracısındadır.
Tespit: Neyi, nasıl belgelersiniz?
Tespit süreci hem teknik hem delil yönü içerir. Yönetici için izlenecek adımlar şunlardır:
- Şikâyetin yazılı alınması ve tarihli kayıt (e-posta, mesaj veya tutanak).
- Teknik inceleme: Bacanın veya ortak kanalin video kamerasıyla iç incelemesi, uzman firma raporu.
- Hasarın kaynağını belirleyecek fotoğraf, rapor ve mahal tespit tutanağının hazırlanması.
Yönetici ne yapmalı? Adım adım uygulama
Yönetici ve site yöneticileri için örnek yol haritası:
- Şikâyeti kayda alıp, genel kurul veya yönetim kuruluna bilgi verin.
- Yetkili bir tesisatçı/tesisat mühendisi çağırıp teknik rapor alın.
- Rapor doğrultusunda ortak mı bireysel mi karar verin; karar defterine yazın.
- Eğer ortak giderse genel kurula veya yönetim kuruluna onay için sunun; acil durumlarda yönetim hesabından ödeme yapılabilir ve daha sonra genel kurula bilgi verilir.
- Olası tazminat iddialarında belgeleyin; somut olaylara göre hukukî danışmanlık önerin.
Masraf paylaşımı: Pratik hesaplama ve örnekler
Masraf paylaşımı yönetim planı ve genel kurul kararları ile belirlenir. Temel ilkeler:
- Ortak tesisat onarımı ve temizliği genel gider: arsa paylarına göre dairelerden tahsil edilir.
- Hasar bir dairenin hatalı kullanımı nedeniyle oluştuysa o daireye rücu edilebilir (tespit ve uzman raporu gerekir).
| Durum | Masrafın kim tarafından karşılanacağı |
|---|---|
| Ortak baca/şaft tıkanması (yağ, pislik birikmesi) | ✅ Ortak gider (arsa payına göre) |
| Bireysel davlumbaz motorunun aşırı yağlı kullanımdan yanması | ✅ O dairenin maliki/kiracısı |
KVKK, komşuluk ve müdahale sınırları
Tesisata müdahale ederken maliklerin özel alanına girmemek ve kişisel verileri etkilememek gerekir. Örneğin bir daire içindeki cihazın sökülmesi, sahibinin rızası olmadan yapılamaz. Ortak alanda yapılacak işler ve kamera kaydı gibi işlemler KVKK ve site iç kurallarına tabidir.
Tahsilat ve icra: Aidat dışı ortak giderler nasıl tahsil edilir?
Ortak onarım masrafları genel kurul kararı veya yönetim kurulu yetkisiyle aidata eklenebilir. Tahsilatta gecikme yaşanırsa yönetim önce uzlaşı yöntemlerini denemeli, sonuç alınamazsa alacağın tahsili için hakemliği, avukat kanalı veya icra süreçleri gündeme gelebilir; bu aşamada hukuki danışmanlık önerilir.
Eğer bu süreci dijitalleştirerek delil, tahakkuk ve bildirimleri düzenli yapmak isterseniz BYönetim gibi site-yönetim yazılımları süreçleri hızlandırır ve kayıt tutmayı kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak bacadaki tıkanma sırasında çıkan koku için kim sorumludur?
Genelde ortak bacanın/şaftın tıkanmasından kaynaklanan koku ortak giderdir; teknik raporla tıkanmanın kaynağı belirlenmelidir.
Bir dairenin davlumbazının hatalı kullanımı ortak baca tıkanmasına neden olursa masraf nasıl paylaşılır?
Teknik tespit ile hatalı kullanım kanıtlanırsa, sorumluluğu tespit edilen daireye rücu edilebilir; aksi halde masraf ortak gider olarak arsa payına göre bölüşülür.
Komşu dairenin rızası olmadan ortak şaftta temizlik yapılabilir mi?
Ortak şaft alanında yapılacak işler genelde yönetimin yetkisiyle yapılabilir; ancak bağımsız bölüm içindeki müdahaleler için malikin rızası gerekir.
Teknik rapor yokken yönetici acil tamir yaptırabilir mi?
Acil durumlarda yönetici önlem amaçlı harcama yapabilir; ancak sonrasında genel kurula bilgi verilmeli ve harcamanın hukuki dayanağı kayıt altına alınmalıdır.
Ortak gider olarak tahakkuk edilen onarım masrafına itiraz etmek mümkün mü?
Malikler genel kurul kararlarına veya yönetim işlemlerine itiraz edebilir; somut durumlarda belgelere dayanarak itiraz ve gerektiğinde bağımsız hukukî danışmanlık önerilir.
Hukuki kaynaklar
Bu rehberde yer alan uygulamalar Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı ilkelerine göre şekillenir; somut hukuki durumlar için bir avukata danışmanız uygun olur.
