Sabah kahvaltısında mutfak dolabının altından damlayan suyu görünce kalbiniz sıkıştı: tavan boyanız kabarmış, kartonpiyer kenarlarında çatlaklar ve mutfak dolabı altı şişmiş. Üst komşunun mutfak giderinde uzun zamandır sorun olduğunu biliyor ama kim ödeyecek, önce ne yapılmalı bilmiyorsunuz. Bu rehber hem yöneticiler hem malikler için somut adımlar, tespit yöntemleri ve hukuki çerçeveyi 2026 uygulamalarıyla anlatır.
Hasarın türünü ve sorumluluğu önce ayırın
Mutfak gideri (lavabo/basit atık su hattı) kaynaklı su hasarlarında belirleyici iki unsur vardır: hasarın kaynağı ortak tesisat mı yoksa bağımsız bölümün iç tesisatı mı olduğudur. Ortaklaşa kullanılan düşey veya yatay tesisatlar genelde ortak kabul edilir; bağımsız bölüm içindeki boru ve giderler ise malikin sorumluluğundadır.
Adım adım tespit: Hemen yapmanız gerekenler
- Hasarın fotoğraf ve videolarını, tarih damgası ile kaydedin.
- Komşuyla kısa tutanak tutun: gözle görülür hasar, su lekesi ve ilk gözlem tarihini yazın.
- Yönetici veya site yetkilisine bildirin; yönetici acil durum önlemleri (musluk kapatma, sigorta) almalı.
- Profesyonel keşif isteyin: tesisat mühendisleri veya yetkili su tesisatçıları tespit raporu düzenlemeli.
- Gerekirse bilirkişi heyeti için başvuru hazırlayın; yargı öncesi delil toplamak önemlidir.
Tespit raporunun içermesi gereken ana başlıklar
Taraflar arasında anlaşmazlık çıkmaması için keşif/raporun şu öğeleri net olmalı:
- Hasarın kaynağının açıkça tanımı (üst daire iç tesisatı mı, ortak düşey hat mı)
- Hasarın başladığı tahmini tarih ve sürekliliği
- Hasarın verdiği zararların kapsamı (boya, kartonpiyer, dolap, zemin kaplama vs.)
- Gerekli onarım ve maliyet tahmini
| Durum | Sorumluluk |
|---|---|
| Hasar ortak tesisattan (binanın düşey/horizontal atık su hattı) kaynaklı | ✅ Ortak gider — genel kurul veya yönetim tarafından öncelikle ortak bütçeden karşılanır, sonrasında sorumluluk arama yapılabilir. |
| Hasar üst daire iç tesisatından (bağımsız bölüm içi müdahale/unutulmuş musluk, cihaz) kaynaklı | ✅ Üst malik şahsen sorumlu — doğrudan komşuya tazminat/onarım ödemesi gerekir. |
Ödeme ve onarım süreci: yönetici ne yapmalı?
Öncelik yaşam alanını güvenli hale getirmek ve yeniden kullanılabilirliği sağlamaktır. Yönetici süreçte şu adımları izlemelidir:
- Acil onarım (sızıntının kapatılması) için yönetim-bütçesinden geçici ödeme yapılabilir.
- Detaylı tespit raporu sonrası maliyet paylaşımı netleşir; ortak tesisatsa genel kurul onayı gerekebilir.
- Eğer üst malik kusurluysa, yönetim talebiyle üst malikin sigortası veya şahsi hesabından ödeme talep edilebilir.
Hukuki çerçeve ve ilgili kaynaklar
Kat Mülkiyeti hukuku uygulamalarında temel prensipler şunlardır: ortak tesisata ilişkin giderler ortak gider olarak paylaşılır; bağımsız bölüm içindeki tesisatların bakım-onarım sorumluluğu malike aittir. Uygulamada bu ayrım yönetim planına, projeye ve keşif raporuna göre netleşir.
Somut kanun maddesi gösterilmesi gerekirse Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve yönetim planı ile uygulama önem taşır; ayrıca malikler arası tazminat uyuşmazlıklarında Borçlar Kanunu çerçevesinde haksız fiil (veya borç ilişkisinden doğan sorumluluk) değerlendirilir. Somut hukuki tavsiye için avukata danışılması önerilir.
Pratik örnek: 3 senaryo ve yönetimin izleyebileceği yol
- Ortak düşey hattın arızası: Yönetim acil tamiratı bütçeden karşıladı, keşif sonrası genel kurulda gider paylaştırıldı.
- Üst dairedeki cihazın hortumu patladı: Üst malik masrafları üstlendi; yönetim gösterge tutanağı ve raporu alarak komşuya ödeme yapılmasını sağladı.
- Taraflar anlaşamıyor: Yönetim kaydı, keşif raporu ve delillerle birlikte uzlaşma teşvik etti; uzlaşma olmazsa maliklerin hukuki yollara başvurma hakkı saklıdır.
Dijital süreç hızlandırma: delil, bildirim ve tahsilat
Hasar bildirimleri, keşif raporları ve masraf tahakkuklarının izlenmesi, delil yönetimi ve aidat-alacak dengesi açısından düzenli kayıt gerektirir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, binanın bildirim, karar-defteri ve masraf takibini yapan yazılımlar süreci hızlandırır.
Bunun için BYönetim gibi site-apartman yönetimi çözümleri, hasar bildirimi, karar defteri, gider ve tahsilat modülleriyle süreç takibini kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun mutfak lavabosundan gelen su alt dairedeki dolabı bozduysa kim öder?
Kaynağa göre değişir: arıza ortak tesisattan kaynaklandıysa bakım-onarım genel gider olarak ödenir; üst daire iç tesisatından kaynaklıysa üst malik kusurlu kabul edilip tazminat ödemekle yükümlü olabilir.
Yönetici acil onarım masrafını bütçeden karşıladıktan sonra parayı nasıl geri alır?
Keşif sonrası sorumluluk tespit edilirse yönetim, ilgili malikten talep eder; itiraz olursa genel kurul kararı veya hukuki yollara başvurma söz konusu olabilir.
Keşif raporu yoksa hangi deliller geçerli sayılır?
Fotoğraf ve video, tutanaklar, komşu beyanları ve tesisatçı raporları delil oluşturur. Kesin sonuç için bağımsız keşif/bilirkişi raporu önerilir.
Ortak tesisat olduğuna yönetim planında açıkça yazıyorsa ne değişir?
Yönetim planındaki açık tanım ortak sorumluluğu güçlendirir; onarım genel gider kabul edilip ortak bütçeden karşılanır. Sonrasında tazminat için ayrı değerlendirme yapılabilir.
Hasarlı malzemelerin (kartonpiyer, boya) yenilenmesi için önce mi ödeme alınmalı?
Öncelik güvenli ve kullanılabilir hale getirmektir; acil onarım yapıldıktan sonra maliyet tespit edilip sorumlulara bildirilir. Ödeme yöntemi tarafların uzlaşmasına veya hukuki kararına göre belirlenir.
