Akşam yemekte tavan kenarından damlayan suyu fark ediyorsunuz: salondaki boya kabarmış, mobilyanın altı nemlendi. Üst komşuysa yeni bir gömme klima taktırmış ve drenaj borusunun sonuna kadar bakımı yapılmamış olabilir. Böyle durumlarda kime başvurulur, masrafları kim karşılar ve yönetici olarak hangi kanıtları toplamalısınız? Bu rehber 2026 uygulamalarıyla pratik adımlar sunar.
1. Önce tespiti netleştirin: ortak tesisat mı, bağımsız mı?
Su kaçağının kaynağı ve tesisatın niteliği belirlenmelidir. Gömme klima drenaj hattı genellikle bağımsız bölüm içinde başlayan, duvar/şaft içinde ilerleyip dışarı atılan bir hattır. Ancak
- Drenaj hattı tamamen bağımsız bölüme aitse hasarın sorumlusu genellikle üst kattaki malik/kiracıdır.
- Drenaj ortak tesisat (ormancı, ortak şaft, ortak çatı drenajı vb.) içinde sonlanıyorsa bakım ve onarımın ortak gider olarak değerlendirilmesi gerekebilir.
2. Hukuki çerçeve: hangi kurallar uygulanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel ilkeler göz önünde tutulur. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak gider ve malikin özen yükümlülüğüyle ilgili hükümleri ile genel borçlar hukukunun haksız fiil ve zararın tazmini ilkeleri uygulanır. Somut olaya göre tespit önemlidir; sonuçlar hasarın kaynağına ve tesisatın ortak mı şahsi mi olduğuna göre değişir.
3. Yönetici için acil adımlar (delil toplama ve önleyici tedbir)
Yönetici olarak öncelik hem binanın güvenliği hem de taraflar arası ihtilafın büyümesini engellemektir. Yapılacak işlemler:
- Hasarlı alanda fotoğraf ve video çekimi (tarih damgalı, detaylı).
- Su izinin kaynağını belirlemeye yönelik geçici müdahale: su kesme, kurutma, nem ölçümü talebi.
- Üst komşuya yazılı bildirim ve durumun açıklanması; ihtiyaç halinde onarıma davet.
- Gerekirse uzman tesisatçı veya fenni bilirkişi raporu talebi (belirlenen sorumluluğun tespiti için).
| Delil Türü | İşlevi |
|---|---|
| Fotoğraf / Video | ✅ Olayın zamanını ve etkisini gösterir |
| Bilirkişi Raporu | ✅ Sorumluluğun teknik tespiti için gereklidir |
4. Masraf paylaşımı: kim hangi masrafı öder?
Genel kural: hasara sebep olan malik veya kullanıcının onarım ve tazminat yükümlülüğü vardır. Uygulamada:
- Gömme drenaj hattının yanlış montajı veya bakımsızlığı tespit edilirse üst komşu/tesisatçı sorumlu tutulabilir.
- Drenaj hattının binanın ortak şaftında veya ortak çatı drenajına bağlı ve ortak kullanım sonucu sorun oluştuysa onarım masrafı ortak gider olabilir.
- Maliyet paylaşımı konusunda anlaşma sağlanamazsa bilirkişi raporu ve gerekirse hukuk yolu gündeme gelir; bu süreçte geçici onarımlar (zararın genişlemesini önleyecek) yapılır ve fatura kayıt altına alınır.
5. Yönetimin izleyebileceği pratik yol haritası (adım adım)
Yönetici için kısa, uygulanabilir bir kontrol listesi:
- Olay bildirimi alındığında 24 saat içinde yerinde tespit ve fotoğraf/video alın.
- Üst komşuya yazılı bildirim gönderin; acil önlem alınmasını isteyin (su vanası kapatma, kurutma).
- Tesisatçı veya fenni bilirkişi çağırın; rapor alın. Rapor, drenaj hattı hattının bağımsız mı ortak mı olduğunu açıklamalıdır.
- Geçici onarım gerekiyorsa karar defterine/duyuruya kaydedip masrafın kime yüklenebileceğini şeffaf şekilde bildirin.
- Taraflar anlaşamazsa bilirkişi raporu ve faturalarla hukuki yola referans hazırlayın; bu aşamada avukata yönlendirme uygun olur.
6. Önleyici tedbirler ve yönetimin rolü
Benzer sorunların tekrarını önlemek için site/apartman yönetimi şunları yapmalıdır:
- Genel Kurulda ortak kullanım alanları ve şaftlar hakkında açık kurallar belirleyin.
- Yeni montajlarda yetkili tesisatçı ve belgelendirme zorunluluğu kararı alın.
- Periyodik bakım ve denetim planı oluşturun; bakım maliyetlerini öngörün.
7. Dijital araçla süreçleri kolaylaştırma
Bu tür hasarlarda bildirim, delil saklama, onarım tekliflerinin toplanması ve aidat/masraf kaydı hızla yapılmalıdır. Süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site yönetim yazılımları bildirim takibi, fatura-ekleme, duyuru ve karar defteri kaydı imkânı sunar; böylece işlemler şeffaf ve izlenebilir olur (https://byonetim.com.tr/).
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun drenajı yanlış monte etmişse tamiri kim öder?
Genelde yanlış montajdan kaynaklanan kusur tespit edilirse tamir masrafı drenajı yaptıran/montajı yapan tarafın sorumluluğundadır; somut tespit için bilirkişi raporu önemlidir.
Drenaj borusu ortak şafttan geçiyorsa masraf ortak mı olur?
Eğer arıza ortak tesisattan kaynaklanıyorsa onarım ortak gider sayılabilir; ancak arızanın nedeni bağımsız bölüm içindeki uygulama ise sorumluluk malike döner.
Hasar sırasında acil onarım yapılırsa faturayı kim almalı?
Acil onarım yönetim tarafından yaptırılıp faturası kayıt altına alınmalıdır; sonrasında sorumluluğa göre kim ödeyecekse o kişiden tahsilât yoluna gidilir veya genel kurul kararıyla gider paylaşılabilir.
Komşu tazminat ödemeyi reddederse yönetici ne yapmalı?
Yönetici delilleri (fotoğraf, video, bilirkişi raporu, faturalar) toplayıp maliki bilgilendirir; anlaşma sağlanamazsa malik/taraflar hukuki yola başvurabilir ve bu aşamada avukat görüşü önerilir.
Fenni rapor şart mı, yoksa yönetici karar verebilir mi?
Geçici önlemler yönetici tarafından alınabilir; ancak sorumluluk ve tazminat ihtilaflarında fenni bilirkişi raporu teknik tespit ve delil açısından çoğunlukla gereklidir.
