Sabah kahvenizi içerken apartman terasında bir işçi ekibiyle karşılaşıyorsunuz: yağmur sonrası çatı örtüsünde yırtık oluşmuş, su sızıntısı birkaç daireyi etkilemiş. Yönetici masrafları nasıl dağıtacağını soruyor; malikler bölüşmeye itiraz ediyor. Bu rehber, çatı örtüsü onarımının hangi koşullarda ortak gider sayılacağını, karar alınma şekillerini ve pratik hesaplama yöntemlerini 2026 uygulamaları ışığında açıklar.
Çatı örtüsü onarımı ortak mı, yoksa belirli maliklerin mi sorumluluğu?
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde çatı, binanın ortak taşıyıcı ve korunmasını sağlayan kısmı olarak değerlendirilebilir. Genel kural: çatının taşıyıcı kısmı ve örtüsü ortak niteliktedir; bu nedenle normal bakım, onarım ve yenileme giderleri ortak giderdir. Ancak hasarın kaynağı bazı durumlarda belirli bir bağımsız bölüme atfedilebilir (ör. izinsiz tadilat, komşunun müdahalesi şeklinde). Bu tür hallerde sorumluluk, olayın niteliğine göre değişir.
Hangi durumlarda masraf tamamen veya kısmen tek bir malike yansıtılır?
Masrafın tek bir malike yansıtılması için genellikle şu koşullardan en az birinin varlığı gerekir:
- Hasarın belirlenmiş nedeni doğrudan o malik veya kiracının kusuruysa (ör. çatıya izinsiz yapı eklemek, güneş paneli montajında hatalı müdahale).
- Bağımsız bölümden kaynaklanan tesisat veya eklenti (ör. paratoner veya yanlış sabitleme) doğrudan örtüye zarar veriyorsa.
Bu tür durumlarda yönetimin hasar tespit raporu, bilirkişi incelemesi veya ekspertiz tutanağı ile kusurun tespiti yönünde makul delil toplaması gerekir. Somut değerlendirme değişir; hukuki sonuç için uzman (avukat) görüşü gerekebilir.
Karar alma süreci: Yönetici, olağan/olağanüstü genel kurul ve acil işler
Çatı onarımı acil ise (ör. yağışta içeri su sızıyorsa) yönetici derhal müdahale edebilir; KMK uyarınca yönetici, binanın korunması için gerekli önlemleri alır ve giderleri sonraki genel kurulda izah eder. Olağan büyük çaplı yenilemeler için genel kurul onayı gerekir.
- Acil müdahale gerekiyorsa yönetici ivedilikle onarım yaptırır, harcamayı belgelendirir.
- Büyük yenileme/rekonstrüksiyon ise genel kurul gündemine alınmalı, oyla karar verilmeli (kararın niteliğine göre çoğunluk gerekir).
- Genel kurul kararı ile uygulama ve ödeme planı belirlenir.
Masraf paylaşımı: Arsa payı ve pratik hesaplama yöntemleri
Ortak giderlerin paylaşımında en sık kullanılan ölçüt arsa payıdır. İşletme projesinde farklı hüküm yoksa arsa payına göre dağıtım uygulanır. Uygulamada yönetimler bazen yüzdelik eşit dağıtım veya bağımsız kullanım esaslı bölümlendirme de tercih edebilir; bu durum açıkça karara bağlanmalıdır.
| Senaryo | Paylaşım yöntemi |
|---|---|
| Çatının genel örtü yenilemesi (doğal eskime) | ✅ Arsa payına göre |
| Komşunun izinsiz sabitleme nedeniyle lokal hasar | ✅ Kusurlu malik kısmen/tam sorumlu |
Basit örnek hesap: Toplam onarım maliyeti 120.000 TL; daire A arsa payı %5 ise A'nın payı 6.000 TL. Yönetici, aidat tahakkuku veya taksitlendirme önerisini genel kurula sunabilir.
Belge ve delil: Ekspertiz, fotoğraf, karar defteri ve faturalar
Masrafların paylaşımı ve olası itirazlarda yönetimin elindeki belgeler belirleyici olur. Aşağıdaki belgeler olabildiğince hızlı toplanmalı:
- Onarım öncesi ve sonrası fotoğraflar
- Ekspertiz veya teknik rapor (hasarın kaynağı ve kapsamı)
- İhale teklifleri ve fatura/ödeme belgeleri
- Genel kurul karar tutanakları ve karar defteri kayıtları
Ödeme seçenekleri ve gecikme durumları
Genel kurul kararıyla taksitlendirme, ödeme süresi veya aidata ekleme yapılabilir. Aidat veya katılım payı ödemeyen maliklere karşı KMK kapsamındaki takip yolları uygulanabilir; yönetim önce iletişim, bildirim ve sonrasında hukuki yolları değerlendirmelidir. Somut hukuki tavsiye için avukatla görüşülmesi tavsiye edilir.
Bu süreçleri dijital ortamda takip etmek isterseniz, genel gider tahakkuku, faturaların saklanması ve üyelerle iletişim için BYönetim gibi yönetim yazılımları süreci hızlandırır ve belgeleri merkezi tutar: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Çatı örtüsü normal eskime nedeniyle değiştiriliyorsa hangi karar gerekir?
Genel olarak büyük bakım/yenileme olduğundan genel kurul kararı uygun olur; acil onarımlar yönetici tarafından yaptırılabilir ve sonraki genel kurula bilgi verilir.
Komşunun yanlış sabitlemesi örtüye zarar verdiyse masrafı nasıl tahsil ederiz?
Önce teknik raporla kusur tespiti yapılmalı; kusurlu malik belirlenirse masrafı kendisinden talep etmek için genel kurul kararı, ödeme talebi ve gerekirse hukukî başvuru yolları değerlendirilir. Somut hukuki tavsiye için avukatla görüşün.
Onarım faturalarını herkes eşit mi ödemeli yoksa arsa payına göre mi?
Varsayılan yöntem arsa payıdır. Genel kurul farklı bir yöntem belirleyebilirse ona göre uygulanır.
Acil onarım sonrası masrafı genel kurul onaylamazsa ne olur?
Yönetici acil durumlarda koruyucu önlem almışsa masrafları belgelendirip genel kurulda izah eder; itiraz olması durumunda tutanaklar, faturalar ve gerekirse bilirkişi raporu ile durum açıklığa kavuşturulur.
Hasarın kaynağı belirsizse ne yapmalıyız?
Bağımsız ekspertiz/teknik rapor istenir, fotoğraf ve tarihli belgeler toplanır; rapor sonucuna göre sorumluluk ve paylaşım netleştirilir.
