Akşam saatlerinde giriş kapısının önünde iki adet elektrikli scooter, merdiven basamaklarında da bir küçük scooter daha—çocuğun tekerleği çarpınca apartman sakinleri tedirgin. Yangın merdiveni ve kaçış yolunda bırakılan bu araçlar hem güvenlik hem de ortak kullanım kuralı sorunu yaratıyor. Yönetici olarak ne yapabilirsiniz, hangi hukuki dayanaklar var ve uygulanabilir adımlar nelerdir?
Sorunun hukuki çerçevesi: Kat Mülkiyeti Kanunu ve ortak yer kullanımı
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) uyarınca ortak yerlerin kullanımı, kat malikleri tarafından genel kuralla düzenlenebilir; yönetim de ortak düzenlemelerin uygulanmasını sağlamakla yükümlüdür. Yönetim planı veya genel kurul kararları, ortak kullanım kurallarını belirler. Ayrıca ortak alanlarda güvenlik ve can emniyeti ön plandadır; bu tür öncelikler karar alınarak güçlendirilebilir.
Adım 1: Durumu belgeleyin — görsel ve yazılı kayıt zorunlu
İlk yapılacak iş durumu somut olarak belgelemektir. Tarihli fotoğraf, video ve komşu şikâyet formları toplayın. Bu kayıtlar hem yönetimin uygulayacağı idari işlemlerde hem de gerekirse hukuki süreçte delil niteliği taşır.
- Tarih ve saatli fotoğraf/videolar.
- Olay raporu: kim, nerede, hangi saatlerde bıraktı (mümkünse tanık ifadeleri).
- İlk uyarı yazısı: yönetici tarafından kısa, nazik ve uyarıcı bir bildirim.
Adım 2: Önce iletişim — sakinlere yazılı uyarı ve çözüm önerisi
Yönetici, kişisel ya da ortak duyuru ile sorunu önce barışçıl yoldan çözmeli. Uyarı metninde güvenlik gerekçesini, hangi alanların yasak olduğunu, tekrarı halinde uygulanacak idari adımları ve alternatif saklama önerilerini açıkça belirtin.
Adım 3: Yönetim planı veya genel kurul kararı ile net kural koyma
Eğer yönetim planında açık bir düzenleme yoksa, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde genel kurulda ortak alanların kullanımı hakkında karar alınabilir. Karar metninde; yasaklanan bölgeler, uyarı süresi, ceza veya masraf yükümlülükleri (ör. kaldırma maliyeti) ve itiraz prosedürü düzenlenmelidir.
| Durum | Öneri |
|---|---|
| Yangın merdiveni ve acil kaçış yolu | ✅ Kesin yasak ve anında kaldırma yetkisi |
| Ortak koridorlar, giriş önleri | ✅ Belirli saatlerde park yasakları veya depolama izni yok |
Adım 4: Uygulama — uyarıdan sonra makul süre ve gerektiğinde sökme/kaldırma
İlk uyarıdan sonra makul bir süre (ör. 48–72 saat) verilmesi adil olur. Süre sonunda aynı durum devam ediyorsa yönetimin karar defterine dayanarak aracı kaldırma/çözme adımı atılabilir. Masraflar araç sahibine bildirilmeli; giderler ortak gider veya sahibine rücu usulüyle tahakkuk ettirilebilir.
Adım 5: Hukuki ve idarî sınırlar — ne yapılabilir, ne yapılamaz?
- Yönetici doğrudan cezai yaptırım uygulayamaz; ancak genel kurul kararıyla belirlenen idari uygulamaları yürütür.
- Aracı mülk sahibinin rızası olmadan tahrip etmek veya özel eşyaya zarar vermek hukuka aykırıdır.
- Maliyetlerin malik üzerine yansıtılması hususunda Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamaları ve genel kurul kararları yol göstericidir.
Genel bir doktrin ihtiyacı doğarsa yönetim, toplu karar veya yönetim planı değişikliği önerisini BYönetim gibi dijital araçlarla duyurup oylamaya sunarak süreci hızlandırabilir; bu tür yazılımlar aidat/tahakkuk ve duyuru takibini düzenlemek için uygundur: https://byonetim.com.tr/.
Adım 6: Uygulama örneği — örnek duyuru ve karar metni
Aşağıdaki kısa metin genel kurul onayı veya yönetici uyarısı için örnektir. Yönetim, yerel şartlara ve yönetim planına göre uyarlamalıdır.
- “Ortak merdiven, koridor ve yangın kaçış yollarına kişisel eşyaların (elektrikli scooter, bisiklet, piller vb.) bırakılması yasaktır. İlk ihlalde yazılı uyarı; tekrarı halinde yönetim, aracın kaldırılmasını sağlayacak ve oluşan masrafları ait olduğu bağımsız bölüme fatura edecektir.”
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici elektrikli scooter’ı sahibinin rızası olmadan kaldırtabilir mi?
Genellikle önce yazılı uyarı ve makul süre verilmelidir. Süre sonunda genel kurul kararı veya yönetim planı hükmü varsa yönetim kaldırma ve masrafları tahsil edebilir; doğrudan tahrip yasa dışıdır.
Ortak alan kısıtlaması için yönetim planı şart mı?
Yönetim planı en sağlıklı düzenlemedir; yoksa genel kurul kararıyla ortak alan kullanım kuralları getirilebilir. Uygulama kararı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde alınmalıdır.
Kaldırılan scooter’ın masrafını kim öder?
Masraflar, ihlalin sorumlusu belirlenebilirse öncelikle o malik/müstakil bölüm üzerine tahakkuk ettirilir. Kimin olduğu tespit edilemiyorsa genel kurul kararı doğrultusunda farklı yöntemler uygulanabilir; somut koşullara göre değişir.
Yangın merdivenini engelleyen durumda hemen müdahale edilebilir mi?
Evet. Can güvenliğini tehdit eden hallerde yönetimin acil müdahale yetkisi kabul edilir; müdahale sonrası malik bilgilendirilmeli ve giderler kayda bağlanmalıdır.
Scooter pili veya hasarlı akü yangın riski oluşturuyorsa ne yapılmalı?
Öncelikle yangın güvenliği gerekçesiyle acil müdahale yapılabilir; profesyonel ekip çağırma ve akü güvenli depolama/bertarafı sağlanmalıdır. Bu durumda belge ve faturalar kayıt altına alınmalıdır.
