Sabah uyandığınızda mutfak tavanında ıslak lekeler ve duvarda küf görüyorsunuz; üst komşunuz ise son yağmurla birlikte lavabodan aşağı doğru akan suyun olduğunu fark etmiş. Hem komşuluk hem de ortak alan sorumlulukları karıştığında yönetici ne yapmalı, malik nasıl ispat sunmalı, masraflar kim tarafından nasıl karşılanır? Bu rehberde 2026 uygulamasıyla adım adım açıklıyorum.
Olayı kısaca tanımlama: neden "mutfak lavabosundan yağmur suyu" olabilir?
Üst dairedeki mutfak lavabosunun tahliye ya da bacası, dışarı açılan bir menfeze, çatı olukuna ya da yağmur suyunu taşıyan ortak tesisata bağlantılı olabilir. Yağış sırasında tıkanıklık, yönlendirme hatası ya da dış tesisat problemleri nedeniyle yağmur suyu geri kaçarak lavabo hattına karışabilir veya tesisattan sızma yapabilir. Bu tür durumlar hem ortak tesisat hem de özel tesisat sorumluluğunu gündeme getirir.
Sorumluluk nasıl belirlenir? (Genel çerçeve)
Öncelikle iki ayrı sorumluluk alanı vardır: özel mülke ait tesisat ve ortak tesisat/ortak alan.
- Özel tesisat: Dairenin içinden geçen boru, lavabo, gider hortumu ve iç bağlantılar malik/daire sahibinin sorumluluğundadır.
- Ortak tesisat/çatı/oluk: Bina ortak tesisatına ait yağmur suyu kanalları, çatı olukları, ortak bacalar ve ortak teras bağlantıları yönetim sorumluluğuna girer.
Uygulamada tespit edilecek arızanın yeri belirleyici olur: sorun daire iç tesisatında ise kusur malik; sorun ortak çatı/oluk/tıkanıklıkta ise kat malikleri kurulu aracılığıyla ortak giderden tamir edilir. Bu çerçeve Kat Mülkiyeti Kanunu ilkelerine uygundur.
Adım adım ispat ve tespit süreci (yönetici için pratik rehber)
- Olay günü fotoğraf ve video çekimi: hem alt hem üst dairede hasar ve su akışının görüldüğü görüntüler alınmalı.
- Tarihli yazılı bildirim: hem üst komşuya hem yönetim kuruluna ve ilgili malik/muhataplara yazılı bildirim yapılmalı (e-posta + fiziki tutanak önerilir).
- Teknik keşif: tesisatçı veya sıhhi tesisat mühendisiyle keşif; sızıntının kaynağı raporlanmalı.
- Gerekirse kameralı boru görüntüleme (kameralı test) ile gider hattı incelenmeli; çatı/oluk uzman raporu alınmalı.
- Raporlar yönetime sunulur; kusur belirlenirse sorumluluk paylaşımı karara bağlanır.
Masraf paylaşımı: hangi giderler kim tarafından karşılanır?
Masraflar üç ana kategoride değerlendirilir:
- Acil müdahale ve kapatma-onarım: Can ve mal güvenliği riski varsa yönetici ivedilikle onarım yaptırabilir; bu masraf yönetimin bütçesinden karşılanır, sonrasında kusurlu malikten rücu edilebilir.
- Asıl arıza giderleri: Rapor kusuru üst komşuda (daire içi tesisat) gösteriyorsa masraf kusurlu malik tarafından ödenir. Kusur ortak tesisata aitse gider ortak bütçeden (aidatlardan) karşılanır.
- Maddi zarar (çeşitli eşyalar, rutubet onarımı): Kusurlu malik varsa kendisinden tazmin istenebilir; kusur belirlenemezse veya ortak kusur varsa durum Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında kat maliklerinin ortak sorumluluğu tartışılabilir.
Yöneticinin atması gereken hukuki ve idari adımlar
Yönetici, Kanun ve iyi yönetişim ilkelerine uygun hareket etmelidir. Önerilen adımlar:
- Olay tutanağı düzenleyin ve ilgili raporları ekleyin.
- Yönetim kurulunu bilgilendirin; gerekiyorsa genel kurul kararıyla onarım yetkisi alın (özellikle büyük tamiratlarda).
- Masraf üstlenildiyse tahsilat planı belirleyin; kusurlu belirlendiyse rücu sürecine ilişkin yazılı bildirim gönderin.
- Aidatlara yansıma, borç takibi veya mahrem verilerin kullanımı gibi süreçlerde yasal usullere ve KVKK'ya dikkat edin.
İspat için kullanılabilecek belge ve rapor listesi
- Tarihli fotoğraf ve videolar
- Teknik keşif raporu (sıhhi tesisatçı/tesisat mühendisi)
- Çatı/oluk bakım raporu veya kamera ile boru içi görüntüleme raporu
- Komşu beyanları ve olay tutanağı
- Onarım faturaları ve maliyet hesapları
Eğer süreçleri dijitalleştirip belgeleri, tutanakları, aidat ve onarım masraflarını düzenli takip etmek isterseniz BYönetim gibi yönetim yazılımları olay kayıtlarını, raporları ve tahsilat süreçlerini tek platformda saklamayı kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
| Durum | Masrafın kaynağı |
|---|---|
| Arıza daire içi (lavabo/gider) | ✅ Kusurlu malik öder |
| Arıza ortak çatı/oluk/tıkanıklık | ✅ Ortak bütçe/aidat ile onarım |
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun evindeki tesisat tıkalıysa ve su alt daireye akıyorsa kim öder?
Genellikle daire içi tesisat kusuru varsa kusurlu malik onarım ve zararları öder; teknik rapor şarttır.
Ortak çatıda tıkanıklık nedeniyse aidattan mı karşılanır?
Evet; çatı, oluk ve ortak yağmur suyu hatlarındaki arızalar ortak gider kapsamında onarılır.
Yönetici ön ödeme yaparsa sonra kusurludan tahsil edebilir mi?
Yönetim acil durumlarda harcama yapabilir; sonrasında kusurlu bulunursa rücu hakkı ile ödeme talep edilebilir. Somut durum ve belgeler belirleyicidir.
Hasarı belgelemek için kamera gerekirse kim öder?
Genelde ilk keşif yönetim tarafından yaptırılır; kamera raporu maliyeti sonuca göre kusurludan talep edilebilir.
Komşuluk ilişkisini bozmadan nasıl çözülür?
Önce teknik tespit, ardından yazılı rapor ve nazik arabuluculuk önerilir; uzlaşma sağlanamazsa hukuki süreçler gündeme gelebilir ve bir uzmana danışılması tavsiye edilir.
