Gece yarısı üst komşunun terasındaki otomatik sulama sisteminden damlayan su yüzünden tavanınızda sararma ve rutubet başladı; yöneticiye şikâyet ettiniz ama komşu “küçük sızıntı” diyor. Bu rehber, 2026 uygulamaları ve Kat Mülkiyeti alanındaki pratik adımlarla sorumluluğun tespiti, delil toplama ve masraf paylaşımı süreçlerini somutlaştırır.
1. Hukuki çerçeve: Sorumluluk nasıl belirlenir?
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde daire içindeki tesisat ile ortak tesisat ayrımı önemlidir. Genel kural: çatıda/teras ve dış cephe ilişkili kaçaklar çoğunlukla ortak unsur veya ortak tesisatla bağlantılı değerlendirilir; ancak sulama hortumu bireysel tesisat olarak düzenlenmişse malik sorumludur. Somut değerlendirme için şu ilkeler yol gösterir:
- Kaçak kaynağı bağımsız bölüm (bireysel cihaz/hortum) ise bu kısmın malikinin kusuru veya ihmali aranır.
- Kaçak ortak tesisattan (tesisat bacası, ortak su deposu, ortak drenaj) kaynaklanıyorsa kat malikleri kurulu kararıyla yapılacak bakım/onarım ortak giderdir.
- Komşunun davranışı kusur teşkil ediyorsa (yanlış montaj, hatalı bağlantı, bakım yapmama) zarar veren malik mesuliyet taşır.
2. İlk 48 saat: Hızlı delil toplama ve zararı sınırlama
Zamanlayıcı: su akışı devam ediyorsa zararın artmasını önlemek önceliktir. Yapılması gerekenler:
- Fotoğraf ve video: damla noktaları, tavan-boyadaki değişim, su lekelerinin tarihsel kaydı.
- Tespiti belgeleyin: yöneticiyi ve mümkünse en az bir bağımsız tanığı çağırın; tutanak tutturun.
- Geçici önlem: eğer güvenli şekilde yapılabiliyorsa su kesme veya suyun yönünü değiştirme gibi geçici müdahaleler yapın; not alın.
3. Teknik tespit: Bilirkişi ve uzman raporu gerekir mi?
Hasarın kaynağı tartışmalıysa yönetimin ya da malikin talebiyle binaya teknik ekspertiz çağrılmalıdır. Bilirkişi raporu, mahkeme sürecinde veya sigorta talebinde bağlayıcı delil işlevi görür.
- Bilirkişi hangi noktalara bakar: suyun menşei, tesisatın ortak mı şahsi mi olduğu, uygunsuz montaj/ihmal durumu, nemin sürekliliğine bağlı yapı zararları.
- Masraf dağılımı raporda netleşirse yönetim veya mahkeme kararıyla uygulama kolaylaşır.
4. Masraf paylaşımı: Pratik olmak gerekirse hangi senaryolar olur?
Aşağıda yaygın üç senaryo ve tipik uygulama özetlenmiştir:
| Senaryo | Tipik uygulama |
|---|---|
| Kaçak kaynağı bireysel sulama hortumu (malik kusurlu) | ✅ Malik tam sorumlu: alt dairenin onarımı ve kurutma masrafları, boya/kaplama giderleri malike rücu edilir. |
| Kaçak ortak tesisattan (teras drenajı, çatı örtüsü) kaynaklanıyor | ✅ Ortak gider: bakım/onarım yönetimin bütçesinden ya da olağanüstü gider şeklinde kat malikleri arasında paylaştırılır. |
| Kısmi kusur: üst malik ihmali var, ama ortak tesisat da etkili | ✅ Paylaştırma veya malikin kısmi tazminatı; yönetime bildirim ve bilirkişi esastır. |
5. Yönetici ne yapmalı? Süreç adımları (uygulamalı)
Yönetici olarak atılacak adımlar hem hukuki güvenlik hem de komşular arası gerilimi azaltma için net olmalıdır:
- Olay tutanağı düzenle: tarih, fotoğraflar, tanıklar, ilk müdahale notu.
- Teknik tespit iste: mümkünse kısa süreli kurutma/onarım için yönetim bütçesinden harcama yapılıp sonrasında masraf dağılımı kararı alınması planlansın.
- Genel Kurul/karar defteri: Onarım ortak gider sayılacaksa gerekli karar alınsın; aksi halde rücu için belge düzenlensin.
- İletişim ve arabuluculuk: Komşulara sürecin adımlarını yazılı bildirin; gereksiz tazminat taleplerini azaltır.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, hasar kayıtları, karar defteri, aidat hesapları ve masraf takibini kolaylaştırmak için BYönetim gibi bir platform üzerinden kayıt tutmak yönetimi ve malik iletişimini hızlandırır: https://byonetim.com.tr/.
6. Sigorta ve tazminat: Hangi durumlarda devreye girer?
Binanın ortak sigortası (varsa) yağmur/su zararlarını, ortak tesisat kaynaklı hasarlarda karşılayabilir; bireysel sigorta ise daire içi hasarları karşılayabilir. Yönetim ve malikler sigorta poliçelerini incelemeli, tahsilat için poliçe şartlarına uygun hasar tespiti sunulmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun terasındaki hortumdan su damlıyorsa hemen kiminle iletişime geçmeliyim?
Öncelikle yöneticiyi yazılı olarak bilgilendirin ve olay yerinde fotoğraf/video ile tutanak oluşturun; acil durumlarda suyun kaynağına müdahale ederek zararın büyümesini önleyin.
Su kaynağının ortak mı bireysel mi olduğunu nasıl anlarsınız?
Teknik tespit ile; balkon/teras üzerindeki tesisatın projesi, montaj biçimi ve bakım sorumluluğu göz önünde bulundurulur. Şüphe varsa bilirkişi raporu en kesin sonuç verir.
Yönetim onarım yaptıysa masrafı hemen kim öder?
Geçici onarım acil harcama gerektiriyorsa yönetim bütçesinden karşılanabilir; nihai paylaşım, kaynağa göre genel kurul kararı veya rücu talebiyle çözülür.
Komşum itiraz ediyor, mahkemeye gitmeden çözebilir miyim?
Çoğu durumda arabuluculuk, bilirkişi raporu ve yönetim aracılığıyla uzlaşma mümkündür; ancak taraflar anlaşamazsa hukuk yolları gündeme gelir. Somut durumlara göre değişir, gerektiğinde uzman avukata danışın.
Hasar için sigorta başvurusu nasıl yapılmalı?
Sigorta şartlarına göre ertelenmeden; fotoğraf, tutanak, teknik rapor ve yönetim belgeleriyle birlikte sigorta şirketine bildirim yapın. Geç bildirim tazminatın reddine yol açabilir.
