Hafta sonu balkonda çamaşır yıkayan üst komşunun hortumu tekrar sizin tavanı ve duvarı ıslattı. Rutubet, boya kabarması ve eşyada leke başladı; komşuyla konuştuğunuzda ‘ben dikkat edeceğim’ diyor ama tekrar ediyor. Bu rehber üst komşunun balkon/pençere bağlanan sulama hortumunun alt daireye verdiği zararda hukuki sorumluluğu, ispat yöntemlerini ve masraf paylaşımını 2026 uygulamasıyla anlatır.
Sorumluluk hangi kurala göre belirlenir?
Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hukuki ilkeler çerçevesinde; zarar veren fiili gerçekleştiren kişi, kusuru varsa zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Ortak alan/tesisat değilse, balkon içindeki hortum veya balkon kullanımı bağımsız bölüm sahibinin kontrolündedir ve verilen zarar özel hukuka göre tazmin edilir.
Hangi durumlarda üst komşu sorumlu olur?
Genel olarak sorumluluk aşağıdaki koşullara bağlıdır:
- Hortumun kullanımı nedeniyle fiilen suyun akması ve doğrudan zarar oluşması.
- Komşunun gerekli özen ve dikkat yükümlülüğüne uymaması (ör. hortumu sabitlememek, açık bırakarak akmasına izin vermek).
- Ortak alandan kaynaklanan değil, bireysel kullanım sonucu meydana gelen zarar.
Eğer suyun binanın ortak tesisatından (ör. bina yağmur iniş borusu, ortak teras drenajı) geldiği tespit edilirse sorumluluk farklılaşabilir; bu durumda yönetim/kat malikleri kurulu devreye girer.
Delil toplama: Hızlı ve uygulanabilir adımlar
- Olay anı fotoğraf ve video kaydı alın: hortumun konumu, suyun aktığı süre ve miktar mümkünse zaman damgasıyla.
- Komşuya yazılı ihbar bırakın veya kısa bir mesaj gönderin; tekrar ederse dava/masraf talebi olacağını bildirir not delil olur.
- Zararın tespiti için eksper veya ustadan ücretli rapor alın (özellikle rutubet/elektrik/duvar-boyası için).
- Yöneticiye yazılı bilgi verin; yönetim kaydı ve varsa sigorta süreçleri başlatılsın.
Masraf paylaşımı nasıl hesaplanır?
Masraf paylaşımı iki ana senaryoya göre değişir:
- Doğrudan komşu kusurluysa: Zarar, komşunun kusuru ile sabitlenirse masrafı doğrudan zarar veren malik veya kullanıcısından talep edebilirsiniz. Bu, onarım, boya, kurutma, kötüleşen eşyaların tamiri/desteğini kapsar.
- Ortak tesisattan kaynaklandığı tespit edilirse: Yönetim/kat malikleri kurulu ortak masrafları karşılama veya ortak sigorta kapsamında çözüm arar; işletme gideri esasları ve arsa payı dikkate alınır.
Komşudan talep edilecek tutarın belirlenmesinde eksper raporu ve fatura/tespit belgeleri temel alınır. Yönetici, hasarın kapsamını ve ödeme talebini kayıt altına almalıdır.
Kısa yol: Yönetici ve dijital izleme ile süreç nasıl hızlanır?
Yönetici süreci belgelemek, eksper ve tamir tarihlerini koordine etmek ve aidat/masraf kayıtlarına işlemek için merkezi bir araç kullanabilir. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi site/apartman yönetimi yazılımları; hasar kayıtları, duyuru, karar defteri ve tedarikçi takibi ile işlemleri izlemeyi kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Uygulama örneği ve pratik öneriler
Örnek: 5 aylık tekrar eden ıslatma sonucu boyada sararma, cihazlarda korozyon başladı. İzlenecek akış:
- 1. Gün: Video ve fotoğraf, komşuya ihbar mesajı, yöneticiyi bilgilendirme.
- 3–7. Gün: Eksper çağrısı, ön hasar raporu; kurutma/onarım acil ise geçici tadilatın faturalandırılması.
- 10–30. Gün: Yönetici aracılığıyla komşuyla uzlaşma veya tazminat talebi; uzlaşma olmazsa noter ihtarı/avukat danışmanlığı (somut tavsiye için avukata başvurun).
| Durum | Olası Sonuç |
|---|---|
| Komşunun sürekli dikkatsiz hortum kullanımı | ✅ Doğrudan tazminat talebi, onarım masrafı komşudan |
| Ortak drenaj/tesisat kaynaklı sızıntı | ✅ Yönetim/kat malikleri kurulu gider paylaşımı |
Hukuki dayanak ve Yargıtay yaklaşımı (özet)
Tedavi edici metin amaçlı: Kat Mülkiyeti uygulamalarında kusur ve zarar ilkeleri genel hukuk kurallarıyla belirlenir; somut olayda zarar verenin tazmin yükümlülüğü söz konusudur. Ayrıca yönetim planı ve kat mülkiyeti sözleşmesi kullanım sınırlarını düzenliyorsa bu metinler uygulanır. Somut hukuki tavsiye için bir avukata danışın; yönetim planı ve sigorta poliçesi de süreci etkiler.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşu hortumunu kazayla bıraktığını söylüyor; yine de sorumlu olur mu?
Net cevap. Kasıt aranmaksızın dikkat yükümlülüğüne aykırı davranış varsa (ihmal) zarar tazmin sorumluluğu doğar; kusurun varlığı ve zarar ölçüsü olaya göre değerlendirilir.
Ortak teras drenajından su geliyorsa kime başvurmalıyım?
Net cevap. Önce yöneticiyi yazılı bilgilendirin; durum ortak tesisat kaynaklıysa masraflar yönetim/kat malikleri kurulu kararıyla ve arsa paylarına göre paylaşılır veya ortak sigorta devreye girer.
Komşuyla uzlaşamazsam direkt dava açmalı mıyım?
Net cevap. Öncelikle yazılı ihtar, eksper raporu ve yöneticinin arabuluculuğunu deneyin. Somut hukuki yol için avukatla görüşün; dava/icra kararı somut koşullara göre değerlendirilir.
Çekilen fotoğraf ve video delil sayılır mı?
Net cevap. Evet; zaman damgalı ve açıkça olay gösteren foto/vidolar güçlü delildir. Yazılı bildirim ve eksper raporu ile desteklenmesi tavsiye edilir.
Yönetim sigortası hasarı karşılıyor mu?
Net cevap. Yönetimin veya binanın ortak sigortası poliçe kapsamına göre değişir; su kaynaklı hasarlar poliçede belirtilmişse sigortadan ödeme alınabilir. Poliçe koşullarını yönetime sorun ve belgeleyin.
