Akşam saat 21:00 — balkona çıktığınızda komşunun mutfağından gelen ağır, keskin bir koku tüm daireyi dolduruyor; çocuk uyuyamıyor, çamaşırlar kokuyor. Bu koku düzenli ve ortak bacadan geliyorsa yönetici ve kat malikleri ne yapmalı; masraflar kim tarafından karşılanır?
Sorunun hukuki çerçevesi: ortak tesisat mı, bireysel mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bacalar, binanın ortak tesisatı içinde değerlendirilebilir; kullanım şekline göre farklılık gösterir. Genel kural olarak bağımsız bölümlere ait sabit tesisatın dışında kalan dikey tesisatlar ortak niteliklidir. Bu nedenle ortak bacadan kaynaklanan sorunlarda tespit ve müdahale sürecinde kat malikleri kurulu ve yönetimin rolü öne çıkar.
İlk tespit: problemin kaynağı nasıl belirlenir?
Hızlı ve sağlam tespit, hem sağlığınız hem masraf paylaşımı açısından kritik. Aşamalar şunlardır:
- Gözlem ve kayıt: Koku zamanlarını, süresini ve etkilediği bölümleri not edin; mümkünse sesli/görüntülü kayıt alın.
- Komşuyla görüşme: Önce iyi niyetli bir uyarı yapın; bazen aspiratör, yemek artığı veya yağ temizliği çözüm olur.
- Teknik inceleme: Bacanın iç temizlik, tıkanıklık veya yangın menfezi bağlantı problemleri için bir tesisatçı/yapı teknik elemanı çağırın.
- Sağlık/çevre bildirimi: Koku zehirlenme riski veya halk sağlığı sorunu taşıyorsa belediyenin Çevre/İmar birimine bildirilebilir.
Masraf kim öder? Pratik paylaşım ilkeleri
Masrafın kim tarafından karşılanacağı somut unsurlara bağlıdır:
- Eğer sorun ortak bacanın bakımsızlığı, tıkanıklık veya binanın ortak tesisatına ait bir arızadan kaynaklanıyorsa masraflar ortak gider olarak kat malikleri arasında paylaşılır.
- Koku, belirli bir dairenin gaz kaçaklı, uygunsuz baca bağlantısı veya bireysel hatası nedeniyle tamamen o daireye aitse masraf o malik tarafından ödenir.
- Ortak kökeni varsa ve kimse sorumluluğu kabul etmezse yönetim acil onarım yaptırabilir; masraf daha sonra genel kurul kararı veya hak sahiplerinin katkısıyla tahsil edilir.
| Sorunun Kaynağı | Masrafın Dağılımı |
|---|---|
| Ortak bacadan tıkanıklık / baca temizliği | ✅ Ortak gider (arsa payı ile) |
| Bireysel uygunsuz bağlantı/cihaz | ✅ Sorumlu malikin ödemesi |
Yönetici için 7 adımlık uygulanabilir yol haritası
- Acil durum değerlendirmesi: Zehirlenme riski varsa ilgili kurumlara (112, belediye) haber verin.
- Belgeleme: Koku şikâyetlerini yazılı olarak alın; tarih-saat-koku açıklaması ekleyin.
- Teknik rapor alın: Yetkin tesisatçı/çatı-baca uzmanından yazılı rapor isteyin.
- Genel kurul / karar: Ortak masraf gerekiyorsa olağanüstü genel kurul veya yönetim kurulu kararı ile onaylatın.
- İcraat: Uzman firmaya temizlik/onarım yaptırın; fatura ve raporu arşivleyin.
- Masraf tahsili: Ortak giderlere kaydedin; aidat veya özel tahsilat yoluyla arsa payına göre paylaştırın.
- İletişim: Tüm maliklere durum raporu gönderin, tekrar risk oluşursa hangi önlemlerin alınacağına dair bilgi verin.
İspat ve kanuni dayanaklar
Somut davalarda hakimler, teknik rapor, bilirkişi incelemesi ve delillere göre karar verir. Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hukuk ilkeleri çerçevesinde ortak tesisatın bakım-onarım sorumluluğu yönetim ve kat malikleri kurulunun yetkisindedir. Sağlık açısından tehlike oluşturan durumlarda belediye ve ilgili idare müdahalede bulunabilir. Somut hukuki tavsiye gerekli ise bir avukata başvurulmalıdır.
Pratik önlemler ve maliyet azaltma önerileri
Kısa vadede maliyeti ve tekrarını azaltmak için uygulanabilecekler:
- Baca temizliği için periyodik program oluşturun (yılda 1 veya 2 kez), masraf ortak giderden karşılanır.
- Ortak kullanımlarda (ütü/aspiratör) API uyumlu ve baca standartlarına uygun cihaz kullanımını teşvik edin.
- Şüpheli durumlarda hızlı müdahale için yönetim bütçesinde küçük bir 'acil bakım' kalemi ayırın.
- Şikâyet, rapor ve tamirat takibi gibi süreçleri dijitalleştirerek kayıt ve tahsilat kolaylaştırılabilir; bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi yönetim yazılımları süreç takibini, duyuru ve gider kaydını hızlandırır: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak bacadan gelen koku için hangi kurumlar devreye girer?
Öncelikle yönetim/kat malikleri kurulu ve teknik uzman; sağlık veya çevre riski varsa belediye çevre/sağlık birimi devreye girebilir.
Baca temizliği yapılmazsa kim sorumlu olur?
Eğer baca ortak tesisat kapsamındaysa bakımın yaptırılmaması ortak gider sorumluluğunu etkilemez; masrafın ortak paylaşımla karşılanması genel uygulamadır.
Komşu bireysel cihazından kaynaklanıyorsa ne yapılmalı?
Önce komşuyla yazılı uyarı, ardından teknik rapor; sorun devam ederse kat maliki sorumluluğu tartışılmadan önce bilirkişi veya hukuki danışmanlık gerekebilir.
Yönetim acil müdahale yapıp sonra masrafı tahsil edebilir mi?
Evet; acil durumlarda yönetim yaptırabilir. Ancak masrafın ortak gider olarak kaydedilmesi, tahsilatın usulü ve oranı genel kurul onayı veya yönetim yetkisine göre şekillenir.
Teknik rapor yoksa mahkemede başarılı olur muyum?
Delilsiz iddialar zayıf kalır; koku iddiası için teknik rapor, bilirkişi incelemesi ve kayıtlar önemlidir. Somut tavsiye için avukata başvurun.
