Akşam yatarken alt kattaki komşunuzun tavanından damlayan suyu fark ettiniz: duvarda boyada kabarma, yerde lekeler. Üst kattaki balkonun uç noktasına bağlı drenaj hortumundan sürekli su sızdığı görülüyor. Hemen çözüme ihtiyaç var; kim ödeyecek, tespiti nasıl yapacağız, acil onarımı kim üstlenecek?
Özet: Sorumluluk nasıl belirlenir?
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak yerler ve bağımsız bölümler arasındaki ayırım, sorumluluğun başlangıç noktasıdır. Balkonun dış yüzeyi, yapıya ait ortak kısımlarla ilişkili olabilir; fakat iç tesisat ve özel eklentiler malik sorumluluğunda da olabilir. Genel kural: zarar, komşunun özel kullanımına ait bir nesneden kaynaklanıyorsa o malik, ortak tesisattan kaynaklanıyorsa kat malikleri ortaklaşa sorumludur.
Kim hangi durumlarda sorumludur?
Kısa sınıflandırma:
- Hortum, balkonun malik tarafından sonradan takılan ve bağımsız bölüme ait bir eklentiyse: sorumluluk genelde maliktedir.
- Suyun kaynağı binanın ortak yağmur suyu hattı, teras veya çatıdan gelen ortak tesisatsa: ortak gider olarak kat malikleri paylaşır.
- Balkon döşeme veya su izolasyonundan kaynaklanan sızıntı, yapının asli kısmına ilişkinse: ortak gider kapsamında değerlendirilme ihtimali yüksektir.
Tespit ve delil toplama: Adım adım uygulama
- Görsel kayıt alın: su lekesi, damlama noktası, hortum bağlantısı fotoğraf ve video ile belgelenmeli.
- Tarihli yazılı bildirim yapın: yöneticiye veya kat maliki/komşuya iadeli taahhütlü veya tutanakla bildirim gönderin.
- Teknik tespit isteyin: suyun kaynağını gösterecek tesisat raporu (sıhhi tesisatçı/izolasyon uzmanı) alın.
- Gerekirse bilirkişi raporu: idari/adalet sürecine hazırlık için yasal süreç öncesi bilirkişi raporu değerlendirin.
- Geçici önlem: suyun neden olduğu daha büyük zararı önlemek için ivedi onarım yapılmalı; maliyeti kimin karşılayacağı sonradan ispatla belirlenir.
İspat yükü ve kullanılacak raporlar
Genelde zarar gören malik, zararını ispatla yükümlüdür. Ancak yönetici veya kat malikleri de ortak tesisattan şüpheleniyorsa teknik tespit isteyebilir. Kullanılabilecek belgeler:
- Tarihli fotoğraf-video kayıtları.
- Sıhhi tesisat/izolasyon firma raporu (mühendislik raporu).
- Bilirkişi raporu (ihtilaf hâlinde mahkeme sürecinde en güçlü delil).
- Yönetici tutanağı ve genel kurul kararları (onarım, masraf kararı için).
Masraf paylaşımı: Uygulama örnekleri
Masrafın kim tarafından karşılanacağı tespitten sonra şu şekilde yürür:
- Kaynak komşunun kötü muhafaza ettiği veya izinsiz yaptığı bir eklenti ise masraf komşudan talep edilir; kat malikleri zarar gören malik adına ödeme yapıp sonrasında rücu edebilir.
- Ortak tesisat veya binanın izolasyon kusurundan kaynaklanıyorsa masraf genel gider yazılarak arsa payına göre dağıtılır; acil onarım için genel kurul veya yönetim ivedi onarım kararı alabilir.
- İhtilaf halinde mahkeme ve bilirkişi tespitine göre ödeme yükümlülüğü kesinleşir.
Yönetici ne yapmalı? Pratik adımlar (2026)
Yönetici öncelikle ivedi önlem almalı, kayıt tutmalı ve ilgili teknik raporu talep etmelidir. Karar alınması gerekiyorsa genel kurul gündemine eklenmeli veya KMK uyarınca acil onarım yetkisi uygulanmalıdır.
KMK hükümleri ve yönetim planına göre hareket edilmelidir; somut şekilde hüküm belirtmek olmadığından, karmaşık ihtilaflarda hukuki danışmanlık önerilir.
Eğer bu süreci dijitalleştirip delil, bildirim ve tahsilat yönetimini kolayca yürütmek isterseniz BYönetim gibi site yönetimi yazılımları süreçlerin kayıt altına alınması ve raporlanmasında yardımcı olabilir: https://byonetim.com.tr/.
| SORUN KAYNAĞI | MUHTEMEL SORUMLU |
|---|---|
| Sonradan takılmış drenaj hortumu (özel) | ✅ Maliki |
| Ortak yağmur suyu hattı tıkanıklığı | ✅ Kat malikleri (ortağılık) |
| Çatı/teras izolasyon hatası | ✅ Kat malikleri (ortak gider) |
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun balkonuna sonradan bağladığı drenaj hortumu yüzünden alt daire zarar gördüyse kim öder?
Genelde hortumu takan malik sorumludur; delil ve teknik tespitle zarar ispatlanırsa maliyet kendisinden talep edilebilir.
Su sızıntısının ortak tesisattan mı yoksa komşudan mı olduğunu nasıl anlarsınız?
Teknik rapor (tesisatçı/mühendis) ve gerekirse bilirkişi incelemesi ile suyun kaynağı belirlenir.
Acil onarım için yönetici masrafı karşılayıp sonra rücu edebilir mi?
Evet; ivedi onarım yapılması gerekliyse yönetim harcamayı yapıp sonrasında sorumludan veya kat malikleri genelinden tahsil yoluna gidebilir. Yönetim planı ve KMK hükümleri göz önünde bulundurulmalıdır.
Delil olarak fotoğraf yeterli mi, bilirkişi gerekli mi?
İlk aşamada fotoğraf ve video önemli ama kaynağı kesinleştirmek için teknik rapor veya ihtilaf varsa bilirkişi raporu gereklidir.
Ortak gider olarak paylaştırılan onarımda itiraz edebilir miyim?
İtiraz mümkündür; gerekçeniz varsa yönetim kararına karşı genel kurula itiraz veya hukuki yol izlenebilir. Somut değerlendirme için uzmana danışın.
Kanuni dayanak hangi çerçevede değerlendirilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde ortak ve özel sorumluluk ayrımı yapılır; ayrıca idari/ceza boyutu varsa ilgili mevzuata başvurulabilir. Somut hukuki görüş için avukata danışınız.
