Sabah asansör çalışırken ikinci katta bir komşunuzun elektrikli scooter'ı merdiven başına sıkışmış durumda; posta kutusuna ulaşmak zor, yangın çıkış hattı risk altında. Yönetici olarak ne yapacağınızı hemen bilmek istersiniz çünkü komşular tepki gösteriyor ve acil çözüm lazım.
Sorunun hukuki çerçevesi: ortak alan kullanımı ve Kat Mülkiyeti Kanunu
Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı uyarınca merdiven, koridor ve yangın yolları ortak alan kabul edilir. Ortak alanların kullanımı ve düzeni esas olarak kat malikleri kurulunun aldığı kararlara ve yönetim planına göre belirlenir. Yönetim; ortak alanın korunması, güvenlik ve kullanım düzeninin sağlanmasından sorumludur.
İlk adım: tespit, fotoğraf ve tutanak (kanıt toplama)
Yönetici olarak aceleyle harekete geçmeden önce doğru tespit yapmanız mahkeme veya kurul sürecinde işinizi kolaylaştırır.
- Olay yerinin tarih ve saat damgalı fotoğrafını çekin (mümkünse güvenlik kamerası kaydını alın).
- Durumu gösteren kısa yazılı tutanak düzenleyin: tarih, saat, yer, tehlike/engel açıklaması.
- Tanık varsa isim ve irtibat bilgisini not edin.
Bu belgeler, sonraki ihtar, karar ve gerektiğinde hukuki süreçlerde delil niteliğindedir.
Yönetim Kurulu/Hazırun Kararı: Acil düzenleme ve kural netleştirme
Eğer site/apartmanda açık bir kural yoksa yönetimin acil olarak net bir düzenleme getirmesi gerekir. Bu, Kat Malikleri Kurulu'nda karara bağlanmalı veya geçici olarak yönetim kurulu kararıyla düzenlenmelidir (yönetim planı ile çelişmemesi kaydıyla).
- Örnek karar maddesi: "Merdiven, koridor, yangın çıkışları ve asansör önü gibi ortak kullanım alanlarında eşya bırakılması yasaktır; ihlal eden malike yazılı ihtar ve tekrarında cezai işlem uygulanacaktır."
- Kararın uygulanma şekli ve yaptırımlar (uyarı, ceza, derhal kaldırma masrafı gibi) açıkça belirtilmeli.
| Durum | Önerilen Yönetim Adımı |
|---|---|
| İlk ihlal | ✅ Yazılı ihtar ve 48 saat süre |
| Tekrarlayan ihlal | ✅ Eşyayı kaldırma ve masrafın aidata yansıtılması |
İhtar, bildirim ve masrafın tahsili: uygulama adımları
Yönetici sırasıyla ihtar gönderir, süre verir ve sonuç alınmazsa müdahale eder. Masrafın aidata yansıtılması için Kat Malikleri Kurulu kararı veya yönetim planındaki yetki gerekir; aksi halde malike borç kaydı önce bildirilmelidir.
- Yazılı ihtar (taahhütlü veya site içi ilan ve dijital bildirim) gönderin.
- 48–72 saat süre verin; acil tehdit varsa süre daha kısa olabilir.
- Süre dolduğunda eşyayı güvenli bir alana taşıyın/aldırın ve taşıma + depolama masraflarını belgeleyin.
- Masrafı bildirin; KMK çerçevesinde ortak giderlere yansıtma veya borç kaydı için kurul kararı alınması gerekebilir.
KVKK, güvenlik kameraları ve özel hayat sınırı
Olayın tespitinde güvenlik kamerası kullanıldıysa KVKK ve özel hayatın korunması kurallarına uyun: kayıtların amacı sınırlı olmalı, yetkisiz erişim engellenmeli ve kaydın gerektiği sürede saklanması sağlanmalıdır. Kameranın paylaşıma açılması veya komşulara gönderilmesi yerine yönetim tutanağı ve fotoğraflar yeterlidir.
Dijital kolaylaştırıcı: süreçleri hızlandırmak için bir araç önerisi
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, şikâyet kayıtlarından ihtarların gönderimine kadar adımları merkezi hale getirecek bir yönetim yazılımı faydalıdır. Örneğin BYönetim gibi bulut tabanlı çözümler; duyuru, şikâyet kaydı, karar defteri ve aidat masraf takibini tek yerden yönetmenize yardımcı olur (https://byonetim.com.tr/).
Baskın senaryolar: yangın veya tahliye durumunda acil müdahale
Ortak alanın acil durum güzergahını engelleyen eşyalar varsa yönetim derhal müdahale etmelidir. Can ve mal güvenliği söz konusuysa yönetimin geçici olarak eşyayı kaldırma yetkisi uygulamada desteklenmelidir; sonrasında sahip tespit edilip masraf bildirimi yapılır.
Sıkça Sorulan Sorular
Yönetici, merdivene bırakılan scooter'ı sahibinin rızası olmadan taşıyabilir mi?
Genel olarak önce yazılı ihtar ve süre verilmelidir; acil tehlike varsa derhal güvenli bir alana taşınabilir. İmha etmeyin; saklama ve taşıma belgelerini tutun.
Masrafları aidata yansıtmak için kurul kararı gerekir mi?
Masrafın aidata yansıtılması veya borç olarak kaydedilmesi için yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı gerekli olabilir; yönetim önce malike bildirim yapmalıdır.
Tekrarlayan ihlal halinde uygulanabilecek yaptırımlar nelerdir?
Uyarı, para cezası (yönetim planında varsa), eşyayı kaldırma ve masrafın tahsili veya komşunun ortak kullanım haklarının kısıtlanması şeklinde uygulamalar mümkündür; her durumda kurul kararına uygun hareket edin.
Güvenlik kamerası kayıtlarını delil olarak kullanabilir miyim?
Evet; ancak KVKK'ya uygun saklama, erişim ve amaç bildirimine dikkat edin. Kayıtların paylaşımı ve ifşa edilmesi hukuki risk taşır.
Yönetim planında açık kural yoksa ne yapılmalı?
Geçici yönetim kurulu kararı alınarak acil düzenleme getirilebilir; kalıcı çözüm için bir sonraki kat malikleri kurulunda net bir kural ve yaptırım belirlenmesi önerilir. Somut durumlar farklı olabileceğinden gerektiğinde hukuki danışmanlık alın.
Kaynak ve çerçeve
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve yönetim planı esas; ortak alan düzenlemeleri KMK kapsamında yönetimin sorumluluğu altındadır. Uygulamada yerleşik yargı kararları ve yönetim planı düzenlemeleri etkili olur. Somut hukuki durumlarda avukatınıza danışın.
