Hafta sonu alt dairenin duvarından gelen nemi fark ettiniz; boyada kabarma, rutubet kokusu ve alçı dökülüyor. Üst komşu yeni kombi taktırdığını, yoğuşma suyunun güvenli şekilde tahliye edildiğini söylüyor. Peki bu hasarı kim ödeyecek, nasıl belgeleyeceksiniz ve yönetim ne yapmalı? Aşağıda 2026 uygulamalarıyla somut adımlar ve hukuki çerçeve yer almaktadır.
Sorumluluk hangi koşullarda kimde olur?
Kombi yoğuşma suyunun alt daireyi ıslatması, temel olarak iki sorumluluk alanına düşer: kusur veya ortak tesisattan kaynaklı arıza.
- Eğer tesisat veya tahliye hortumu yanlış bağlanmış, üst komşu ihmali veya bilinçsiz uygulama (ör. su tahliyesini pencereye/boşluğa bağlamak) nedeniyle su akıyorsa, doğrudan bu hareketi yapanın kusuru gündeme gelir. Bu durumda sorumluluk büyük olasılıkla üst komşuya ait olur.
- Eğer akış, binanın ortak tesisatı (ör. ortak drenaj, bacasız ortak boşluklar, ortak çatı hatları) veya binaya ait tesisat hatasından kaynaklanıyorsa, bakım-onarım masrafları ortak gider olarak arsa paylarına göre paylaşılabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak tesisat bakım ve onarım sorumluluğu genel kurul kararları ve yönetim planı çerçevesinde düzenlenir.
Nasıl ispatlanır? Teknik ve idari deliller
İspat sürecinde hız ve belgeler belirleyicidir. Aşağıdaki teknik ve idari adımları uygulayın:
- Hasarın belgelenmesi: Fotoğraf ve video ile başlangıç tarihini, kabarma/lekeleri, ölçüleri kaydedin.
- Tespit raporu: Yetkin bir tesisat mühendisi veya su tesisatı ustasından yazılı rapor alın. Rapor; su kaynağı, yönü, yoğunluğu ve olası nedenleri açıkça belirtmeli.
- Komşu yazılı bilgilendirmesi: Üst komşuya yazılı (iadeli taahhütlü veya SMS/e-posta kayıtlı) bildirim yapın ve sorunun giderilmesi için makul süre verin.
- Yönetici tutanağı: Yönetici veya yönetim kurulu görevlisi olay yerinde tutanak tutmalı; varsa tanık ifadeleri eklenmelidir.
Masraf nasıl paylaşılır? Hukuki çerçeve ve uygulama
Masraf paylaşımı üç ana senaryoya göre şekillenir:
- Kusurlu üst komşu: Eğer teknik rapor üst komşunun yanlış montajı/ihmali gösteriyorsa, onarım ve uğranan zarar (boya, badana, eşyalar) kusurlu malikin sorumluluğundadır. Bu durumda masraflar doğrudan üst komşudan talep edilir.
- Ortak tesisat kaynaklı: Arıza binanın ortak tesisatından kaynaklanıyorsa onarım giderleri ortak gider olarak arsa payına göre kat malikleri arasında paylaşılır; Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca genel kurul veya yönetim planı hükümleri doğrultusunda uygulanır.
- Karışık sorumluluk: Hem üst komşu hem ortak tesisat payı varsa, teknik raporla oran belirlenebilir; örneğin yüzde X üst komşu kusuru, kalan ortak gider olarak paylaşılır.
Yönetici olarak izlemeniz gereken pratik adımlar
Yönetici sorumluluğunda hızlı ve şeffaf hareket etmek uyuşmazlıkları azaltır. Önerilen adımlar:
- Olayı kayda alın: Foto, tutanak, tarih. Komşulara bilgi verin.
- Bağımsız teknik rapor talep edin ve saklayın.
- Geçici önlem: Gerekliyse su kesme/gevşek tahliye dışında rötuş önlemleri alın (acil onarım), maliyeti sonraki hesaba yazın ve kim sorumlu olduğunu belirleyin.
- Masrafın nasıl paylaşılacağına ilişkin öneriyi yönetim kuruluna getirin; gerekiyorsa Genel Kurul’da onay alın.
- İletişim kayıtlarını saklayın; bildirimleri yazılı yapın. Uyuşmazlık sürerse malikleri ilgili uzmana yönlendirin (hukuki danışmanlık gerekebilir).
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, ortak gider kayıtları,raporlar ve yapılan bildirimlerin takibini kolaylaştırmak için https://byonetim.com.tr/ adresindeki yönetim yazılımları yardımcı olabilir; platform, aidat ve masraf paylaştırma, duyuru ve karar defteri takibini pratikleştirir.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Kusurlu üst komşu | ✅ Teknik rapor + yazılı talep → tam masraf üst komşuda |
| Ortak tesisat | ✅ Genel Kurul/onay ile arsa payına göre ortak ödeme |
İspat zor, çözüm pratik — hangi belgeler kritik?
Haksız sonuçlardan kaçınmak için saklanması gereken belgeler:
- Fotoğraf/video tarih damgalı kayıtlar
- Bağımsız teknik rapor (mühendis/ustabaşı vs.)
- Yönetici tutanağı ve genel kurul kararları
- Komşuyla yazışma/sunum kayıtları (e-posta, SMS, iadeli taahhütlü yazı)
- Fatura ve onarım belgeleri
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşu kombi yoğuşma suyunu pencereden boşaltıyorsa kim sorumlu?
Genelde kusurlu üst komşu sorumludur; teknik rapor ve tutanakla doğrudan masraf talep edilebilir.
Teknik rapor yoksa yönetim ortak masrafı talep edebilir mi?
Teknik tespit olmadan Genel Kurul onayıyla da ortak masraf yapılabilir, ancak itiraz riskine karşı bağımsız rapor önerilir.
Hemen onarım yapmak zorunda mıyız yoksa öncelikle sorumluyu bekleyebilir miyiz?
Acil durumlarda su sızıntısı daha fazla zarara yol açıyorsa yönetici geçici onarım yapabilir; maliyet sonrasında sorumlu tespitine göre tahsil edilir.
Komşu onarımı reddederse yönetim hangi yolu izlemeli?
Önce yazılı bildirim, ardından Genel Kurul kararı ve gerekirse hukuki danışmanlık ile tazminat talebi gündeme alınır; somut hukuki adımlar için avukat önerilir.
Ortak tesisattan kaynaklanan hasarda aidatla mı toplanır?
Evet; ortak tesisat arızası durumunda onarım giderleri Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planına göre arsa payına göre ortak gider olarak tahsil edilir.
