Bir akşamüstü alt katta oturuyorsunuz; duvardaki boya kabarmaya, tavan köşesinde siyah lekeler belirmeye başladı. Komşunuzun çamaşır makinesinin tahliye hortumu her yıkamada damlıyor; günlük küçük damlacıklar haftalar içinde rutubet ve küf oluşturmuş. Ne yapabilirsiniz, sorumluluk kimde ve masraflar nasıl paylaşılır?
Sorunun hukuki çerçevesi: ortak tesisat mı, bağımsız bölüm mü?
Çamaşır makinesi tahliye hortumu genellikle bağımsız bölüm içinde yer alan tesisatın parçasıdır. Ancak kaçak, duvar içi, döşeme altı veya ortak kullanım alanındaki borulardan kaynaklanıyorsa ortak tesisat sorumluluğu doğabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’na (Kat Mülkiyeti Kanunu) göre; ortak yer ve tesisatlar ile bağımsız bölümlere ilişkin bakım-onarım ve sorumluluk yönetim planı ve genel kurul kararlarıyla belirlenir. Bu tür teknik ayrımı önce tespit etmek gerekir.
Hızlı tespit adımları (yönetici için pratik yol haritası)
- Hasarın kaynağını tespit edin: alt ve üst dairede gözlem, fotoğraf/video alın.
- Geçici önlem isteyin: üst komşudan hortum bağlantısını kontrol etmesini veya yıkama sonrası su tahliyesini engelleyecek aparat koymasını talep edin.
- Teknik rapor alın: suyun kaynağı duvar içi veya ortak borudan mı diye tesisat/tesisat mühendisi ya da tesisatçıdan rapor isteyin.
- Masraf ve sorumluluk belirlenince Genel Kurul veya yönetim planı uyarınca işlem başlatın.
Tespit sonuçlarına göre sorumluluk nasıl dağılır?
Genel kurallar pratikte şu şekilde işler:
- Eğer kaçak doğrudan üst dairenin cihazı/hortumu kaynaklıysa: kusurlu malik (üst komşu) sorumludur; alt dairedeki hasarı onarır veya giderleri öder.
- Kaçak ortak tesisattan (duvar içi, genel giderlerle paylaşılan boru) kaynaklıysa: onarım ve giderler ortak gider olarak paylaşılır; yönetim/Genel Kurul kararıyla veya yönetim planına göre tahakkuk eder.
- İspat güçlüğü varsa: geçici olarak ortak gider hesabından ödeme yapılabilir, sonra sorumlu belirlendiğinde mahsup/geri talep yoluna gidilir.
İspat: nelere dikkat edilmeli ve hangi belgeler gerekir?
Haklı ve hızlı sonuç almak için toplayacağınız deliller:
- Hasarın fotoğrafları/zaman damgalı videolar.
- Üst komşuya yazılı bildirim (e-posta/SMS/iadeli-taahhütlü mektup) ve komşunun cevabı.
- Tesisatçı/tesisat mühendisi raporu veya bilirkişi raporu (suyun nereden geldiğini, kusurun cihaz/hortumdan mı yoksa ortak tesisattan mı kaynaklandığını belirtir).
- Onarım faturaları ve maliyet dökümü.
Yönetici olarak atılacak adımlar (pratik ve 2026 uygulaması)
Yönetici aşağıdaki sıra ile ilerleyebilir:
- Üst komşuya yazılı bildirim gönderin; geçici çözüm önerin (hortumun yükseltilmesi, klipsle sabitleme vb.).
- Taraflara teknik keşif yaptırın; raporu Yönetim Kurulu'na sunun.
- Masraf paylaşılıyorsa Genel Kurul kararı veya yönetim planına göre tahakkuk yapın; kısmi ödeme kabul ediliyorsa bunu belgelendirin.
- Gereğinde uzman bilirkişi raporu alınmasını, noter aracılığıyla ihtar çekilmesini sağlayın (hukuki süreç başlamadan önce uzlaşma tercih edilir).
Masrafın tahsili ve aidat hesabına yansıtma
Masrafın kime ait olduğuna teknik rapor karar veriyorsa, ilgili malikçe ödenmesi gerekir. Ödeme yapılmazsa Yönetim, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Borçlar Hukuku çerçevesinde alacak takibi başlatabilir; önce yazılı ihtar ve Genel Kurul kararı tavsiye edilir. Yönetici, hesabı doğru ve şeffaf tutmalı, fiş/fatura ve teknik raporu dosyada saklamalıdır.
| Senaryo | Masraf Yükümlüsü |
|---|---|
| Hortum/cihaz kusuru (üst daire içi) | ✅ Üst malik |
| Duvar içi/ortak borudan sızıntı | ✅ Ortak gider |
Çözümü kolaylaştıran dijital araç önerisi
Uzun yazışmalar ve evrak takibi yerine süreci dijitalleştirirseniz hem bildirim hem masraf takibini hızlandırırsınız. Bu süreçte BYönetim gibi site/apartman yönetim yazılımları; olay kaydı, fotoğraf yükleme, masraf/fatura takibi ve karar defteri yönetimini kolaylaştırır. Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz BYönetim'in özelliklerine göz atabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun hortumu eskimişse ve su damlıyorsa kim öder?
Genelde hortum cihazın ve malikinin sorumluluğundadır; üst komşudan onarım masrafı talep edilebilir. Teknik raporla kusur doğrulanmalıdır.
Komşu onarımı reddediyorsa yönetici ne yapabilir?
Yönetici önce yazılı ihtar, ardından Genel Kurul kararı ve gerektiğinde hukuki yollara başvurma yolunu izleyebilir; ancak önce uzlaşma ve teknik tespit önerilir.
Ortak tesisattan kaynaklanıyorsa masraf nasıl paylaşılır?
Ortak tesisat onarımı ortak gider sayılır; masraflar yönetim planı veya Genel Kurul kararına göre arsa paylarına göre tahakkuk ettirilir.
Hasarlı duvar/taşınmaz için kim tamir eder?
Sızıntının kaynağı belirlendikten sonra hasarlı alanın onarımı sorumlu malik tarafından veya ortak giderden finanse edilerek yapılır; belge ve faturalar saklanmalıdır.
Teknik rapor yerine komşuların kendi ustası yeterli midir?
Küçük tamiratlarda yetebilir; ancak uyuşmazlık ve hukuki süreç ihtimalinde bağımsız, belgelendirilebilir ekspertiz/bilirkişi raporu tavsiye edilir.
