Hafta sonu terasta yeni bir saksı düzenlemesi yapıldı; ertesi sabah alt kattaki komşunun tavandan su damladığını görüyorsunuz. Komşu panik halinde, yönetici ne yapacağını bilemiyor; kim ödeyecek, tutanak nasıl tutulur, giderler ortak mı yoksa sulama sahibi mi ödemeli? Bu rehberde ortak teras sulamasından kaynaklanan su zararlarının 2026 uygulamasını, tespit süreçlerini ve masraf paylaşımını adım adım anlatıyorum.
Olayın hukuki çerçevesi: hangi kurallar uygulanır?
Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu) genel olarak ortak yerlerin ve bağımsız bölümlerin kullanımından doğan sorumlulukları düzenler. Ortak teras, yönetim planında ortak yer olarak belirtilmişse bakım ve onarım ortak gider kapsamına girer; fakat terasta bireysel kullanım ve yerleştirme yapan malikin doğrudan sebep olduğu zararlar farklı değerlendirilir.
Tespit ve delil toplama: ne yapılmalı, kim yapar?
Hasarın etkili şekilde paylaşılması için doğru tespit ve belgelemek şarttır. Aşağıdaki adımlar yönetime ve malike yol gösterir:
- Tespit tutanağı düzenleyin: yönetici ve etkilenen malik/komşu birlikte tarihli tutanak tutsun.
- Fotoğraf ve video çekin: su lekeleri, damlama noktası, teras zeminindeki su yolları.
- Teknik inceleme isteyin: gerektiğinde sıhhi tesisat/çatı/tercihen bağımsız ekspertiz raporu alın.
- Tanık ve komşu beyanları toplayın: aynı gün evde olan komşuların yazılı ifadeleri faydalıdır.
Not: Ekspertiz gerekliyse masrafın kim tarafından karşılanacağı tespiti olayın sonucuna göre değişir; önce yönetim genel kurulu veya yönetim kararı ile acil müdahale giderleri karşılanabilir.
Sorumluluk nasıl belirlenir? Ortak tesisat mı, bağımsız bölüm mü?
Sorumluluk belirlenirken şu kriterler kullanılır:
- Eğer su kaynağı ortak terasın ortak tesisatından (ortak sulama hattı vs.) kaynaklanıyorsa, bakım/onarım ortak gider kapsamında değerlendirilir.
- Ancak terasta malik tarafından konulan hortum, damla sulama, saksı düzeni veya hatalı izolasyon sonucu ortaya çıkan sızıntı doğrudan malikin kusuru olarak değerlendirilebilir; bu durumda zarar veren malik sorumlu olur.
Masraf paylaşımı pratik kuralları
Pratikte masraf paylaşımı şu şekilde işler:
| Durum | Masrafın paylaşımı |
|---|---|
| Ortak sulama hattındaki arıza | ✅ Ortak gider (genel kurula sunulur veya yönetim bütçesinden karşılanır) |
| Malik tarafından terasta yapılan hatalı uygulama (yanlış drenaj, delinen izolasyon) | ✅ Sorumlu malik öder; yönetim önce müdahale edip masrafları daha sonra sorumluya rücu edebilir |
Yönetici hangi somut adımları atmalı?
Yönetici için uygulanacak adımlar kısa ve net olmalı:
- Olayı kayda alın ve tutanak düzenleyin.
- Gerekirse acil müdahaleyi (kurutma, geçici onarım) yaptırın; bu gider öncelikle yönetim kasa-bütçesinden karşılanabilir.
- Teknik rapor alın; rapor kusuru ve gideri belirleyecek nitelikte olmalı.
- Rapor sonucu sorumlu belli olursa, yönetim eksik kalan masrafı sorumlu malike rücu eder; gerekirse genel kurul kararıyla hesabı netleştirin.
- İzleme ve tekrarı önlemek için ortak alan kuralları/uyarı yazısı hazırlayın ve gerektiğinde Yönetim Planı’na açık düzenleme getirilmeye çalışın.
Deliller + ekspertiz: hangi raporlar inandırıcıdır?
Mahkeme veya icra sürecine gerek kalmadan anlaşma sağlanabilmesi için alınabilecek raporlar:
- Sıhhi tesisat uzmanı raporu (su yolları ve kaçak kaynağı tespiti)
- İzolasyon/çatı uzmanı raporu (teras yalıtımı, drenaj hatası)
- Fotoğraf-video zaman damgası ve komşu beyanları
Bu raporlar sonrasında sorumluluk daha netleşir; yönetim rapor masraflarını geçici karşılayıp, sorumluya rücu etme hakkını saklı tutmalıdır.
Örnek yönergeler: yönetim planına yazılabilecek maddeler
Tekrarlayan sorunları engellemek için genel kurulda kabul edilebilecek örnek hükümler:
- Ortak terasta yapılacak her türlü sabit montaj (sulama hattı, büyük saksı platformu) için yönetim izni zorunludur.
- Müşterek alana bırakılacak su kaynaklarına ilişkin bakım ve onarım sorumluluğu netleştirilecektir.
- İzin alınmadan yapılan uygulamaların yol açtığı zararların masrafı sorumlu malik tarafından ödenir.
Eğer bu süreci dijitalleştirip dokumentasyonu, aidat/masraf takibini ve bildirimleri otomatikleştirmek isterseniz BYönetim gibi site yönetim yazılımları süreci kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak terastaki sulama hattı patlarsa kim öder?
Ortak tesisattan kaynaklanıyorsa onarım ve zarar giderleri ortak gider sayılır; yönetim önce ödemeyi yapıp sonra gerekirse sorumluluğu tespit edilen kişi/kişilere rücu edebilir.
Komşunun teras hortumu yanlış bağlanmışsa alt daire hasarını kim karşılar?
Eğer teknik rapor hortum veya kişisel montaj hatasını gösteriyorsa zarar veren malik sorumludur; yönetim önce müdahale masrafını karşılayıp daha sonra sorumludan tahsil edebilir.
Hızlı müdahale için yönetici harcama yapabilir mi?
Evet; acil müdahale yönetimin sorumluluğundadır. Giderler yönetim bütçesinden karşılanabilir, sonrasında durumun kusura göre sorumluya rücu ettirilir.
Delil yoksa ne yapılmalı?
Fotoğraf, tanık beyanı ve teknik inceleme olmadan kusuru kesinleştirmek zordur; bu durumda bağımsız ekspertiz talep edilmesi en güvenli yoldur.
Yönetim Planında terasla ilgili açık kural yoksa ne olur?
Yönetim Planı yoksa veya net hüküm bulunmuyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde genel esaslar uygulanır; düzenleme için genel kurulda karar alınması önerilir. Somut durumlar farklılık gösterir, gerektiğinde bir uzmana danışın.
