Sabah uyandığınızda tavan köşesinde sararmış lekeler ve küf görüyor, üst komşu ise kombi tesisatında sorun olduğundan habersiz... Hızla çözüm ararken hangi masrafı kim ödeyecek, hangi delilleri toplamanız gerekiyor ve yönetici ne yapmalı diye düşünüyorsunuz. Bu rehberde kombi yoğuşma suyu kaynaklı rutubet vakalarında 2026 itibarıyla pratik ve hukuki uygulanabilir adımları bulacaksınız.
Sorunun kaynağını netleştirme: kombi yoğuşma suyu nedir ve nasıl sızar?
Kombi yoğuşma suyunu, yoğuşmalı kazanların baca veya drenaj hattına yönlendirdiği kondensat oluşturur. Eğer bu suyun tahliyesi hatalı, hortum yanlış yerleştirilmiş veya ortak/bağımsız tesisatta çatlak varsa, su alt daireye düşebilir veya duvar/tavanlarda rutubet olarak kendini gösterebilir.
Kim sorumlu? Ortak tesisat mı, bağımsız bölüm mü?
Sorumluluk belirlenirken üç ana unsur dikkate alınır:
- Su kaynağının fiziki konumu (ortak tesisat mı, bağımsız bölüm ekipmanı mı?)
- Arıza nedeninin bakım/ihmal kaynaklı olup olmadığı
- Yönetim planı veya daha önce alınmış ortak kararlar
Eğer yoğuşma drenaj hattı dairenin içinden geçip sadece o daireye ait bir ekipmanın bağlantısından kaynaklanıyorsa genelde malikin sorumluluğunda değerlendirilir. Ancak drenaj hattı ortak tesisatın bir parçasıysa veya binanın ortak baca/kanalında kusur varsa, ortak gider sayılabilir. Bu değerlendirme Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yapılır; somut vakada teknik tespit önemlidir.
İspat için toplanması gereken teknik ve foto-deliller
Mahkeme veya resmi tespit gerekmeden önce yönetimin ve tarafların güvenilir delil toplaması işleri hızlandırır. Aşağıdaki liste adım adım yapılması gerekenleri gösterir:
- Hasarlı alanın yüksek çözünürlüklü fotoğrafları ve videoları (tarih damgalı olmalı).
- Üst komşunun kombi ve drenaj bağlantısının fotoğrafları; tahliye hortumu çıkış noktasının belgelendirilmesi.
- Sızıntı anını gösteren kısa video veya komşu ifadeleri.
- Yönetici tarafından tutulan tutanak ve anında alınan geçici önlemlerin kaydı.
- Gerekirse (öncelikle) yetkili bir tesisatçı veya izolasyon uzmanı raporu; bağımsız bilirkişi raporu gerektiğinde hukuki süreçte kullanılabilir.
Yönetici ve site/apt adımları: arıza bildirimi, tutanak ve ivedi onarım
Yönetici, öncelikle durumu belgeleyip ivedi önlem almalı; tespit edilen su sızıntısını engelleyecek geçici onarımı yaptırmak genel yönetim sorumluluğunun parçasıdır. Kat Mülkiyeti uygulamalarında ivedi onarımlar için harcama yapılabilir ve giderin kim tarafından karşılanacağı sonradan kararlaştırılabilir.
- Yönetici, olayı yazılı tutanakla kayıt altına almalı ve ilgili maliklere bildirim göndermeli.
- Eğer acil müdahale gerekiyorsa (elektrik veya güvenlik riski) ivedi onarım yapılır; maliyet daha sonra teknik raporla paylaştırılır.
- Masraf paylaşımında anlaşmazlık varsa bilirkişi raporu veya yargı yoluna başvurma gündeme gelebilir (somut olaya göre değişir).
Bu süreçleri dijitalleştirip hızlandırmak isterseniz, yönetim ve sakin iletişimini, tutanak-kayıt ve masraf takibini destekleyen araçlar işinizi kolaylaştırır; örneğin bu süreci BYönetim ile dijital olarak kaydedip belgeleyebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/
Masrafların paylaşımı: pratik hesaplama ve örnek senaryolar
Maliyet paylaşımı şu şekilde özetlenebilir:
| Durum | Muhtemel Sorumlu |
|---|---|
| Kombi iç tesisatından kaynaklı hortum hatası (tahliye yanlış bağlanmış) | ✅ Malikin/üst dairenin sorumluluğu |
| Binanın ortak drenaj hattı veya ortak baca kanalındaki kusur | ✅ Ortak gider (kat malikleri kurulu kararı veya ortak gider hesabı) |
Örnek: Tespit raporuna göre 70% ihmal üst daireye, 30% bina ortak tesisat eksikliğine bağlanırsa giderler arsa payı veya kusur oranına göre paylaşılabilir; kesin oran somut delile göre belirlenir.
Sorumluluk tartışmalarında başvurulacak hukuki kaynaklar
Kat Mülkiyeti uygulamalarında temel yaklaşım, ortak ve bağımsız kısımların ayırımına dayanır. Somut olaylar bakımından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve yönetim planı uygulamaları önem taşır. Öte yandan komşular arasındaki zarar ve tazminat iddialarında genel borçlar hukuku ilkeleri ile uzman teknik raporları birlikte değerlendirilir. Bu tür hususlarda son değerlendirme olayı inceleyecek teknik bilirkişi ve/veya yargı mercilerince yapılır; somut hukuki tavsiye için avukatınıza danışın.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun kombisi nedeniyle oluşan rutubeti önce kime bildirmeliyim?
Önce apartman/site yöneticisine yazılı bildirim yapın; yöneticinin tutanak tutması ve geçici önlem alması gerekir.
Teknik rapor masrafını kim öder?
Rapor ilk aşamada taraflarca pazarlıkla karşılanabilir; nihai sorumluluk rapor ve delillere göre belirlenir. Yönetici ivedi onarım masrafını yapabilir, sonrasında paylaştırma yapılır.
Yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa ortak gider olarak masraf paylaşılabilir mi?
Ortak gider olup olmadığı tespite bağlıdır. Yönetim planı öncelikli düzenlemeyi içerir; yoksa tespitin niteliğine göre karar verilir.
Delil yetersizse ne yapmalıyım?
Eksik delilde bağımsız tesisatçı veya izolasyon uzmanından rapor alın; gerektiğinde bilirkişi incelemesi talep edilebilir. Somut hukuki yönlendirme için avukata danışın.
Acil müdahale gerekiyorsa yönetici harcama yapabilir mi ve sonrasında maling paylaştırılır mı?
Evet; ivedi onarım acil tehlikeyi ortadan kaldırmak için yapılır. Masraf daha sonra teknik rapor ve karar doğrultusunda paylaştırılabilir.
