Akşam saatlerinde üst kattaki ortak terastan gelen damla damla suyu fark ettiniz: salonda rutubet lekeleri, boya kabarması ve hafif küf kokusu. Yöneticiyle konuşuldu, üst kattaki sulama sistemi tamire gönderildi ama masraflar, sorumluluk ve tazminat konusu hâlâ net değil. Böyle durumlarda ne yapmalısınız, hangi yasal dayanaklar var ve delilleri nasıl toplarsınız?
1. Önce sorumluluğun çerçevesi: ortak tesisat mı, malik mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ortak alan ve ortak tesisat ayrımı önemlidir. Terasın ortak kullanım alanı veya ortak tesisat kabul edilmesi durumunda bakım-onarım ve tamirat giderleri genel olarak kat malikleri arasında paylaşılır. Ancak sulama düzeneği, bazı bloklarda bireysel kurulum olarak yapılmış olabilir; o zaman kurulumun kime ait olduğuna bakmak gerekir.
2. Delil toplama: hasarı ve kaynağı belgelemek için 6 adım
- Hasarı hemen fotoğraf ve videoya alın (zaman damgası önemli).
- Üst kattaki sulama sisteminin görüntülerini çekin; bağlantı noktalarını, sızıntı yerlerini belgeleyin.
- Gerekirse uzman keşfi isteyin: su tesisatçı veya yapı uzmanı raporu alın.
- Yöneticiye yazılı ihbarda bulunun; tarihli e-posta veya iadeli taahhütlü bildirim tercih edilir.
- Komşuların şahitlik tutanaklarını toplayın (isteğe bağlı yazılı beyan).
- Gider ve tamir tekliflerini kaydedin; faturalar muhafaza edilmeli.
3. Masraf paylaşımı: hangi kurala göre bölünür?
Masrafların kim tarafından nasıl karşılanacağı, aşağıdaki kriterlere göre şekillenir:
- Ortak tesisat ise genel giderler: Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde yönetim planı ve genel kurul kararıyla belirlenen gider dağılımı geçerlidir.
- Bireysel tesisat olduğu belirlenirse zarar veren malik (veya kullanıcının) sorumluluğu söz konusu olabilir; bu durumda doğrudan o malikin gideri ödemesi beklenir.
- Hasarın doğurduğu maddi zarar (ör. boya, parke değişimi) genelde zarara uğrayan malikin talebiyle tazminata konu olur; yönetimin ödeme usulü genel kurula veya yönetim planına göre düzenlenir.
| Durum | Muhtemel sonuç |
|---|---|
| Ortak teras ve sabit sulama sistemi | ✅ Gider genel gider hesabına; arsa payına göre paylaşılabilir. |
| Bireysel kurulum (malik sorumluluğunda) | ✅ Sorumlu malik tamirat/tazminat öder. |
4. Yönetimin rolü ve atılacak hukuki-adli adımlar
Yönetici şu işlemleri yapmalıdır ve maliklerin de takip etmesi gerekir:
- İhbarda bulunan malike yazılı bilgi verilmesi; durumu kayıt altına almak.
- Gerekli teknik raporların istenmesi ve masrafların kimden tahsil edileceğinin tespiti.
- Genel kurul gündemine alınması gereken konuların listelenmesi (büyük onarım, tazminat talebi gibi).
5. Uygulamada sık karşılaşılan sorunlar ve pratik çözümler
Pratikte şu sorunlar sık görülür ve bunların çözümü için öneriler şunlardır:
- Kaynak belirleme güçlüğü: Bağımsız ekspertiz raporu alın; rapor, hakim önünde de delil niteliği taşır.
- Maliyet paylaşımında anlaşmazlık: Konuyu genel kurula taşıyın; karara göre işlem yapılır (yönetim planı hükümleri saklı kalmak kaydıyla).
- Hızlı tamir ihtiyacı: Acil müdahaleler için yönetici ivedi onarım yapabilir; sonrasında giderin hangi hesaba yazılacağı tespit edilir.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, iletişim, borç takibi ve keşif-fatura kayıtlarını merkezi tutan çözümler işleri kolaylaştırır; örneğin BYönetim gibi bulut tabanlı yönetim araçları, ihbar kayıtları, masraf kalemleri ve rapor saklama işini düzenler: https://byonetim.com.tr/.
6. Hukuki dayanaklar ve içtihat notları
Bu tür durumlarda uygulanabilecek genel hukuki çerçeve şunlardır:
- Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri, ortak alan ve tesisat ayrımında belirleyicidir).
- Türk Borçlar Kanunu kapsamında haksız fiil ve zarar verenin tazminat sorumluluğu değerlendirilebilir.
- Yargıtay içtihatları genellikle ortak ve bireysel tesisat ayrımına, hasarın kaynağının teknik raporla ispatına ve yöneticinin usulüne uygun kayıt tutmasının önemine vurgu yapar.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak terastaki sulama sisteminden gelen su için önce kime haber vermeliyim?
Önce site/apartman yöneticisine yazılı (e-posta veya bildirim) olarak haber verin; ardından durumun tespit ve tamiri için teknik rapor isteyin.
Hasar maliyetini yönetim giderlerine yazabilir miyiz?
Eğer sulama sistemi ortak tesisat veya ortak alan kapsamında ise genel gider hesabına yazılabilir; aksi halde sorumlu malik veya kullanıcının ödemesi gerekir.
Teknik rapor yoksa hukukta şansım zayıflar mı?
Teknik rapor delil niteliği taşır ve kaynağın belirlenmesinde kritik önemdedir; yokluğu ispatı zorlaştırır ama görgü tanıkları, fotoğraf ve faturalar da delil oluşturabilir.
Yönetici acil tamirat yaparsa sonra gideri geri tahsil edebilir mi?
Yönetici acil onarım yapabilir; masrafın kimden tahsil edileceği tespiti için öncelikle teknik rapor ve genel kurul/karar gerekebilir. Geri tahsil mümkün olsa da hukuki süreç gerekebilir.
Ben malik olarak doğrudan komşudan para talep edebilir miyim?
Bireysel tesisattan kaynaklanan zararlarda malik doğrudan tazminat talep edebilir; somut durum değişir—detaylı değerlendirme için bir hukuk uzmanına danışmanız uygun olur.
