Akşam yağmurunda, alt kattaki salon tavanında su lekeleri ve kabaran boya görünce yönetici olarak panik yaptınız. Terastaki ortak güneş paneli montajından geçen hafta bakım geçirildiğini hatırlıyor, peki hasarın faturası kime çıkar? Bu rehber, ortak terasta kurulu güneş panellerinden kaynaklanan hasarlarda karşılaşılan somut senaryoları, uygulanabilir adımları ve 2026 uygulamalarını KMK çerçevesinde açıklar.
1. Önce sorumluluğun türünü belirleyin: ortak mı bireysel mi?
Güneş panelleri işletme projesinde veya tapuda ortak alan / ortak tesisat olarak gösterilmişse bakım, onarım ve sebeple ilişkili hasar genellikle ortak gider kapsamında değerlendirilir. Eğer paneller bireysel bağımsız bölüm sahibi tarafından kendi üzerine ve kişisel kullanım için kurulmuşsa, kurulumdan ve bakımından doğan zararlar sahibine ait olabilir.
2. Hasarın nedeni: montaj, bakım, doğal eskime veya üçüncü taraf?
Hasarın tespiti hukuki sorumluluğu doğrudan etkiler. Başlıca sebepler:
- Montaj hatası (yanlış bağlantı, uygunsuz malzeme)
- Yetersiz bakım veya usulsüz müdahale
- Çatı izolasyonunun doğal eskimesi / kötü inşaat
- Hava koşulları veya üçüncü taraf müdahalesi
Profesyonel keşif raporu (mühendis/ yapı uzmanı/eksper) alınması koşuluyla her sebep farklı yükümlülük ortaya çıkarır.
3. Uygulanacak hukuk ve somut kaynak
Konuşurken hukuki dayanakları açıkça bilin: Kat Mülkiyeti Kanunu (Kat Mülkiyeti Kanunu), genel kurallar ve yönetim planı önceliklidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak yer ve tesisatın bakım yükümlülüğünü ve ortak giderlerin paylaşımını düzenleyen hükümler içerir. Ayrıca, zarar tazmini taleplerinde Borçlar Kanunu hükümleri ve haksız fiilden sorumluluk ilkeleri devreye girebilir. Somut davalarda Yargıtay içtihatı, montaj/bakım kusuru ile ortak alan kusuru ayrımına göre değerlendirme yapmaktadır.
4. Hemen atılacak pratik adımlar (hasar tespit ve belgeleme)
- Hasarlı alanın fotoğraf ve video ile belgelemesi.
- Terasta güneş paneli ve bağlantılarının fotoğraflanması.
- Mühendis/eksper keşfi isteği (tesisat, su yolu, izolasyon, panel montaj raporu).
- Yönetim kayıtlarının (bakım kayıtları, sözleşmeler, genel kurul kararları) toplanması.
- İlgili sigorta poliçelerinin (site/apartman yangın/tehlike sigortası, bireysel konut sigortası) incelenmesi ve hasar bildirimi.
5. Masraf kim tarafından karşılanır: olası dağılım
Genel kurallar çerçevesinde tipik sonuçlar:
- Ortak tesisattan kaynaklı montaj veya bakım hatası: Genel kurul kararıyla ortak giderden karşılanır veya hatalı hareket eden kişiden rücu edilir.
- Bireysel panelin hatası: Bireysel malik sorumludur; ancak tazminat talebi için zarar gören malik önce yönetim aracılığıyla uzlaşma arayabilir.
- Yapısal çatı/izolasyon kusuru: Ortak gider kapsamında değerlendirilir, çünkü çatı çoğunlukla ortak yer sayılır.
| Neden | Muhtemel Sonuç |
|---|---|
| Ortak proje / yönetim tarafından kurulan panelde montaj hatası | ✅ Ortak gider veya yönetimin tazmini |
| Bireysel malikce kurulan panel ve hatalı bağlama | ✅ Malik sorumlu, tazminat talebi mümkün |
6. Sigorta, rücu ve genel kurul kararlarının rolü
Site/apartman sigortası (varsa) doğrudan hasarı karşılarsa sigorta ödemesi sonrası sigorta şirketi kusurlu kişiye rücu edebilir. Yönetim, genel kurul kararıyla onarım ve bakım işlerini yetkili firmaya verip maliyeti aidata yansıtabilir; ancak masrafın hangi oranda paylaştırılacağı işletme projesi ve genel kurul kararlarına bağlıdır.
7. Yönetici olarak atmanız gereken iletişim ve karar adımları
Hasar bildirimi alınır alınmaz yönetici olarak yapmanız gerekenler:
- Hasar tespiti ve eksper çağırma talebi yapmak.
- Genel kurula veya acil karar alma yetkisine dayanan yönetim kuruluna bilgi vermek.
- Sigorta varsa poliçe kapsamında hasar bildirimi yapmak.
- Tarafları (hasar gören malik, panel sahibi/firması, bakım şirketi) uzlaştırıcı toplantıya davet etmek.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, bakım-sözleşme kayıtları, hasar bildirimleri ve genel kurul kararlarını takip etmek için BYönetim gibi bir platformla süreçleri kayıt altına alabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Ortak terasta kurulu panellerin bakım masrafları kimindir?
İşletme projesinde ortak alan/tesisat yazıyorsa genel gider; bireysel kurulumsa malik sorumludur.
Eksper raporu istemek yönetimin mi yoksa maliklerin mi hakkı?
Hem yönetimin hem zarar gören malikin isteyebileceği bir işlemdir; yönetici derhal keşif talep etmelidir.
Sigorta hasarı karşılarsa malik yine de tazminat talep edebilir mi?
Sigorta ödediği tutar için sigorta şirketi kusurludan rücu edebilir; malik doğrudan kusurludan fazladan talepte bulunursa çakışma olabilir.
Genel kurul kararıyla masraf aidata yansıtılabilir mi?
Evet; karar işletme projesi ve KMK çerçevesinde uygun şekilde alınırsa onarım masrafları ortak gider olarak tahakkuk ettirilebilir.
Paneli kuran firma sorumluluk kabul etmezse ne yapılmalı?
Eksper raporu ve sözleşme delilleriyle rücu işlemi başlatılabilir; somut hukuki durumlar için avukatına danışılması önerilir.
Not: Bu rehber genel bilgi amaçlıdır. Somut davalarda uygulanacak hukuki strateji ve sonuçlar olayın ayrıntılarına göre değişir; özel hukuki tavsiye için bir avukata başvurun.
