Tapu sırasında satıcı ve alıcı arasındaki pazarlık sürerken, apartman yöneticisi elinde kapıcının kıdem tazminatıyla ilgili bir kayıt olduğunu fark eder — ama bunu nasıl ve ne zaman bildireceği belirsizdir. Bu rehber, satış işlemlerinde yöneticinin yapması gereken bildirimleri, hangi tarihe kadar sorumluluğun devredildiğini ve alıcı/satıcı ile ilişkili kayıtların nasıl tutulacağını somut adımlarla açıklar.
Kapıcı kıdem tazminatı kime karşı doğar? Temel hukuk çerçevesi
Kıdem tazminatı iş hukukuna tabi bir alacak olup, işveren - çalışan ilişkisinden doğar. Bu konuda doğrudan kanun maddesi verilebileceği durumda, ilgili düzenlemeler İş Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde değerlendirilir. Kat Mülkiyeti Kanunu ise özellikle ortak giderlerin ve personel istihdamının nasıl yürütüleceği konusunda düzenlemeler içerir; örneğin KMK kapsamında yönetimin personel istihdamı ve giderleri, genel kurul kararlarıyla şekillenebilir.
Satış işleminde kıdem tazminatı sorumluluğu nasıl ortaya çıkar?
Pratikte iki senaryo sık görülür:
- Satıcı (eski malik) kapıcının işvereni olarak kayıtlıysa: Kıdem tazminatı iş ilişkisi boyunca oluşan haklardan doğar.
- Yönetici veya kat malikleri kurulu personeli istihdam ediyorsa: İşveren statüsü yönetim kurulu veya belirlenmiş kişi/şirket olabilir; satış bu ilişkiyi otomatik olarak sona erdirmez.
Tapu devri sırasında yönetici hangi bilgileri hazırlamalı ve ne zaman vermeli?
Yönetici, alıcıya/satıcıya yardımcı olmak ve tarafların doğru bilgilendirilmesini sağlamak için şu belgeleri ve bilgileri zamanında temin etmelidir:
- SGK bildirimlerinin tarihleri (işe giriş-çıkış) ve bordro kayıtları özetleri.
- İş sözleşmesi veya mevcut yazılı/ayrıntılı kayıtlar; varsa aylık ücret ve yan hakların dökümü.
- Kıdem hesaplamasında kullanılacak başlangıç tarihi ve mevcut izin, fazla mesai vb. hakların durumu.
Bu belgeler, tapu devri öncesinde alıcıya/satıcıya yazılı olarak sunulmalıdır; yönetici süreci hızlandırmak için tapu randevusundan önce eksiksiz liste hazırlamalıdır.
Alıcı-satıcı arasında kıdemde sorumluluk devri nasıl hesaplanır?
Genel kural: Kıdem tazminatı iş ilişkisinden doğar; tapu devri tek başına iş sözleşmesini sona erdirmez. Ancak satış sırasında taraflar arasında yapılan özel bir protokol (ör. alıcının devralma taahhüdü) varsa, bu protokolün düzenlenme biçimi, tarihleri ve yürürlük şartları belirleyici olur.
Pratik uygulama adımları:
- Satış sözleşmesinde personel yükümlülükleri maddesi yazılmalı; kim hangi tarihten itibaren sorumluluğu devralıyor açıkça belirtilmelidir.
- SGK işe giriş/çıkışlarının tarihleri ve prim ödemelerinin düzeni not edilmelidir.
- Taraflar arasında bir devir protokolü imzalanıyorsa, yönetici bu protokole ilişkin belgeleri saklamalı ve genel kurula bilgi vermelidir (gerekirse karar alınır).
Pratik örnek: 10 yıllık hizmeti olan kapıcının tazminatı nasıl hesaplanır?
Burada genel hesaplama mantığı üzerinden örnek veriyoruz (somut hesaplama için bordro verisi gerekir):
- Kıdem süresi: iş sözleşmesinin işe giriş tarihi ile işten ayrılış/son bulma tarihi arasındaki tam yıllardır.
- Her tam yıl için kanuni tazminat miktarı işçinin son brüt ücretine bağlıdır (somut rakam için güncel brüt tutar üzerinden hesaplama gerekir).
Not: Net/brüt ve işverene maliyet hesapları ile vergi-SGK etkileri için bordro kayıtları ve güncel mevzuat dikkate alınmalıdır; bu hesaplamalar yöneticinin muhasebe veya bordro kayıtlarıyla desteklenmelidir.
Yönetici için somut adım listesi (satış anında yapılacaklar)
- Tapu randevusundan en az 7 iş günü önce satıcı ve alıcıya SGK ve bordro özetini yazılı verin.
- Varsa devir protokolü taslağını taraflara iletin; imza tarihlerini ve devrin başlangıcını açıkça yazın.
- SGK işe giriş/çıkış bildirgelerini, bordro kayıtlarını ve varsa ihbar/kıdemle ilgili talepleri dosyalayın.
- Genel kurul kararı gerekip gerekmediğini kontrol edin; gerekiyorsa toplantı/karar almak için süreç başlatın.
- Süreç dijital olsun: belgeleri merkezi kayıtta tutmak ve taraflara iletmek için dijital yönetim araçları kullanın.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, örneğin SGK ve bordro özetlerini, bildirim tarihlerini ve imza takibini kolaylaştırmak için BYönetim'in ücretsiz deneme bağlantısını kullanabilirsiniz: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
| Durum | Yönetici Eylemi |
|---|---|
| Satıcı işveren olarak kayıtlı | ✅ SGK/bordro özetini teslim et, devir protokolü hazırla |
| Yönetim/kurul işverense | ✅ Genel kurul kararı ve sözleşme tarihi kontrolü |
Sıkça Sorulan Sorular
Kıdem tazminatı tapu devriyle otomatik olarak alıcıya mı geçer?
Hayır. Tapu devri iş sözleşmesini sona erdirmez; sorumluluk ancak tarafların yazılı anlaşması veya işveren değişikliğinin SGK kayıtlarıyla tescili ile netleşir.
Yönetici tapu gününde hangi belgeyi mutlaka vermeli?
SGK bildirim özetini ve son 12 aylık bordro özetini yazılı olarak taraflara sunması tavsiye edilir.
Satıcı kıdemi ödemiyor, alıcıya rücu eder mi?
Kıdem alacağı işçinin işverene karşı olan hakkıdır; devir sırasında yazılı düzenleme yoksa alıcı-satıcı arasındaki hukuki ihtilaf mahkeme yoluyla çözülür. Somut sürece göre bir hukukçuya danışılması gerekir.
Genel kurul kararı gerekli midir?
Eğer işveren statüsü yönetim kuruluna veya kat malikleri kuruluna aitse, yöneticinin personel devirleri konusunda genel kurul kararı gerekebilir; somut duruma göre karar alınması uygundur.
Yönetici hangi kayıtları kaç yıl saklamalı?
Bordro ve SGK bildirimleri ile ilgili kayıtlar en az 10 yıl saklanması uygulamada yaygındır; resmî süreler için mali müşavir veya hukuk danışmanına başvurunuz.
