Bir alıcı ile satıcı tapuda yüzleşirken, binanın kapıcısının uzun yıllardır çalıştığı ve kıdem tazminatı hakkı doğduğu ortaya çıkar. Alıcı «Ben bu tazminatı ödeyecek miyim?» diye sorar; satıcı «Ben çıkınca ödenecek» der. Yönetim ise kararsız. Bu rehberde, tapu devri esnasında kapıcı kıdem tazminatı yükümlülüğünün hangi koşullarda kime ait olacağını, sözleşme ve genel kurul uygulamalarını ve pratik yönetici adımlarını ele alıyoruz.
Kapıcı iş ilişkisi ve kıdem tazminatı temel ilkeleri
Kapıcı, iş hukuku açısından işçi statüsündedir; iş sözleşmesiyle çalışır ve kıdem tazminatı hakkı İş Kanunu hükümlerine göre doğabilir. Kıdem tazminatı, işçinin işten kendi isteği dışında veya haklı nedenle ayrılması halinde ödenir. Bu hukuki yükümlülük teknik olarak işveren olan «işletme sahibi/işveren»e aittir; bağımsız bölüm maliklerinin ortak hareketiyle üstlenildiği durumlar ise ayrı değerlendirilir.
Satış (tapu devri) sırasında kıdemin hukuki durumu
Tapu devri, bağımsız bölümün mülkiyetinin el değiştirmesidir; bu işlem tek başına kapıcı ile işveren arasındaki ilişkiyi sona erdirmez veya devretmez. Satıcı ile alıcı arasındaki özel sözleşme veya genel kurul kararları olmadan, kıdem tazminatı yükümlülüğünün otomatik olarak kime geçtiği söylenemez.
- Satıcı, satış öncesi kapıcıyı işten çıkartır ve tazminatını öderse alıcı sorumlu olmaz.
- Eğer satıcı kapıcıya ödeme yapmadan devrederse, kapıcının kıdem alacağı işverene (maliklere) karşı talep hakkı devam eder; kimin muhatap olacağı pratikte tartışma konusudur.
Malikler arası sorumluluğun belirlenmesi: Yönetim planı ve genel kurul
Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ortak yaşamı düzenleyen yönetim planı ve genel kurul kararları, personel istihdam şeklini (ortak istihdam mı, bağımsız bölüm bazlı mı) etkileyebilir. Yönetim planında veya genel kurul kararında açık bir düzenleme varsa, sorumluluk buraya göre dağıtılır.
Satış öncesi pratik adımlar — yönetici için kontrol listesi
Tapu devrinden önce yönetici olarak alacağınız doğru adımlar hem malikler hem de alıcı için riski azaltır. Aşağıdaki adımlar pratik rehber niteliğindedir:
- İşçinin hizmet süresi ve sözleşme kayıtlarını teyit edin (SGK kayıtları).
- Kıdem, ihbar ve izin alacaklarının hesaplanmasını sağlayın; belgeleri satıcıya yazılı olarak iletin.
- Satıcı ile alıcı arasında devir sözleşmesine açık bir hüküm koyulmasını önerin: kıdemin kim tarafından karşılanacağı/karşılanmayacağı belirtilmeli.
- Genel kurul veya yönetim kurulu kararı gerekiyorsa bunu alın ve karar defterine işleyin.
- Alıcıya süreci dijitalleştirme imkanı sunarak iletişimi belgeleyin; bu tür süreçler için BYönetim gibi araçlar süreci hızlandırır ve kayıt bırakır: https://byonetim.com.tr/create-building-step-1.
Yargıtay eğilimi ve uygulamada dikkat edilecek noktalar
Yargıtay kararları genel olarak, işçinin alacak taleplerinde gerçek işvereni ve fiili işveren durumlarını değerlendirir. Birden fazla malik/hak sahibi varsa, işçinin alacağı için ortak hareket eden malikler veya yönetici/pratik işverene başvurma olanağı üzerinde durulur. Ancak her somut olayın koşulları farklıdır; yukarıdaki genel eğilimler ışığında profesyonel hukuki destek almak önemlidir.
Örnek uygulama: 3 senaryoda sorumluluğun dağılımı
| Senaryo | Kim sorumlu? (Pratik) |
|---|---|
| Satıcı kapıcıyı işten çıkarıp tüm hesapları ödedi | ✅ Satıcı |
| Satıcı herhangi bir ödeme yapmadan devretti, yönetim/plan belirsiz | ✅ Malikler/Genel Kurul veya mahkeme kararıyla belirlenir |
| Devir sözleşmesinde açık hüküm: kıdem satıcı tarafından ödenir | ✅ Sözleşmeye göre satıcı |
Yönetici için sözleşme örneği maddeleri (kısa, dikkat edilecek hususlar)
Satış sözleşmesine eklenebilecek bazı kısa ve uygulanabilir maddeler:
- Satış tarihinde kapıcı ile ilgili tüm SGK ve ücret belgelerinin satıcı tarafından alıcıya teslim edileceği.
- Kıdem, ihbar ve izin alacaklarının miktarı ve kimin ödeyeceğine dair açık hüküm.
- Tarafların genel kurula veya yönetim defterine bildirim yükümlülüğü.
Sıkça Sorulan Sorular
Tapu devri kıdem tazminatını otomatik olarak alıcıya mı devreder?
Hayır. Tapu devri mülkiyeti devreder, iş sözleşmesi ve kıdem borcu otomatik olarak devredilmiş sayılmaz; sorumluluk sözleşme ve fiili durumlara göre belirlenir.
Satıcı devretmeden önce kıdem ödemek zorunda mı?
Yasal bir zorunluluk yok ama pratikte sorunu önlemek için satıcının ödemesi veya ödeme konusunda alıcıyla yazılı anlaşma yapması en güvenli yoldur.
Yönetim planı kapıcı istihdamını düzenliyorsa ne olur?
Yönetim planındaki düzenleme, kimin işveren sayılacağı ve maliyet paylaşımını etkiler; açık hüküm varsa bu uygulanır.
Kapıcı SGK kayıtları nasıl kontrol edilir?
Satış öncesi SGK prim ödeme dökümleri ve hizmet gün sayısı kontrol edilmelidir; yönetici bu belgeleri talep edip kaydetmelidir.
Taraflar anlaşamazsa kapıcı alacağını kime karşı talep edebilir?
Kapıcı, işverene veya fiilen işveren konumunda olan yönetime/maliklere karşı alacak talep edebilir; somut olayın koşulları belirleyicidir—hukuki görüş gerekebilir.
Not:
Bu yazıda genel hukuki ilke ve uygulama bilgisi verilmektedir. Somut vaka için bir avukata danışılması tavsiye edilir. Kat Mülkiyeti ile ilgili uygulamalarda yönetim planı, genel kurul kararları ve SGK kayıtları belirleyici rol oynar.
