Hafta sonu yağmurdan sonra alt dairenizde duvar köşelerinde kabarma, kartonpiyerde çatlama ve halıda leke fark ettiniz; komşunuzun balkondan akan suyun sürekli damladığını söylüyor. Hemen panikleyip ne yapacağınızı bilmiyorsunuz: Masrafı kim ödeyecek, yönetici ne yapmalı, tespit nasıl yapılır? Bu rehberde adım adım sorumluluk, delil toplama ve idari/hukuki seçenekleri 2026 uygulamaları ışığında anlatıyorum.
Olayı kısa ve net ayırın: Ortak mı, şahsi mi?
Hasarın kaynağı belirlenmeden kim sorumlu söylemek mümkün değildir. Öncelikle şu ayrımı yapın:
- Ortak tesisat/ortak balkon parapeti/ortak yağmur iniş borusu ise: ortak gider kapsamına girer.
- Balkonun içinde malik tarafından yapılmış, bağımsız bölümün parçası sayılan ızgara/drenaj/izolasyon gibi müdahaleler ise sorumluluk malikindir.
Adım 1 — Acil önlem ve delil toplama (72 saat içinde yapın)
Hasarın yayılmasını önleyin ve tespit için delil toplayın:
- Fotoğraf ve video: su damlama anı, rutubet, eşyadaki zarar, balkondan akan suyun kaynağı.
- Tutanak: yönetici veya site güvenliği varsa olay tutanağı oluşturun; tarih-saat belirtin.
- Geçici onarım: suyun daha fazla zarar vermesini önlemek için makul, acil müdahaleler yapılmalı. Bu masraf daha sonra talep edilebilir.
Adım 2 — Sorumluluğun tespiti: teknik rapor ve yönetimin rolü
Teknik sebep belirlenmezse ihtilaf devam eder. Yönetici aşağıdaki adımları izlemelidir:
- Yönetim planını ve tapu kayıtlarını kontrol ederek balkon/drenajın ortak mı özel mi olduğunu tespit edin.
- Bağımsız bölüm malikinden veya yönetim kurulu kararıyla yetkili bir tesisatçı/ortam ölçüm uzmanı çağrılarak keşif ve rapor alınmasını sağlayın.
- Rapor, suyun kaynağını (üst daire drenajı, çatlak ortak iniş borusu, vs.) ve hasarın neden-sonuç ilişkisini açıklamalıdır.
Hukuki çerçeve: Sorumluluğun dayanakları
Genel olarak iki temel çerçeve söz konusudur:
- Tapu ve yönetim planına göre ortak yerse: giderler ortak ödenir; Kat Mülkiyeti uygulamalarına göre genel kurul veya yönetim kararı gerekebilir.
- Bireysel müdahale veya ihmal sonucu oluştuğu tespit edilirse: zarar veren malik/oturan sorumlu olur; bu durumda zararın giderilmesi ve tazmin talebi gündeme gelir.
Somut delile ve rapora göre, yazışmalar ve masraf ispatlarıyla yöneticinin alacak takibi veya malikin tazmin yükümlülüğü gündeme gelir. Somut hukuki tavsiye için avukata başvurun; uygulama olayın koşullarına göre değişir.
Maliyetleri nasıl hesaplarsınız ve kim öder?
Hasar kalemleri genelde şunlardır:
- Tespit ve keşif raporu ücreti (teknik uzman).
- Geçici kurutma/önlem masrafları.
- Boya-kartonpiyer tamiri, zemin/halı değişimi, eşyalar (menfi zarar) vs.
| Durum | Kim Öder? |
|---|---|
| Hasar ortak tesisattan (ör. ortak yağmur iniş borusu) kaynaklı | ✅ Ortak bütçe / genel kurul kararı |
| Hasar üst daire malikinin müdahalesi/ihmali yüzünden oluştu | ✅ Sorumlu malik/oturan (tazmin) |
Yönetimin uygulayacağı pratik adımlar
Yönetici veya yönetim kurulu için önerilen süreç:
- Tarafları dinleyin ve tutanak tutun.
- Teknik keşif isteyin; raporu genel kurula sunacak şekilde dosyalayın.
- Geçici masrafları (acil önlem) kim yaptıysa faturayı alın, ortak harcama mı değil mi karar verin.
- Kesin sorumluluk raporlandıysa sorumlu malike yazılı bildirimde bulunun; ödeme talebi veya onarım talimatı verin.
- Ödeme olmazsa genel kurul kararıyla borcun aidata yansıtılması veya icrai süreç başlatılması seçenekleri değerlendirilir (somut hukuki tavsiye için avukata yönlendirin).
Bu süreçte kayıtların düzenli tutulması ve aidat/ödeme takibinin şeffaf olması önemli. Bu tür delil ve muhasebe işlerini dijitalleştirmek isterseniz BYönetim gibi bir platform, keşif/masraf ve aidat kayıtlarını düzenli tutmanızı kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/.
Sorun çözümünde alternatif yollar: Arabuluculuk ve komşuluk anlaşmaları
Mahkeme süreci uzun ve maliyetli olabilir. Teknik rapora dayalı kısa uzlaşma teklifleri şunlardır:
- Onarım maliyetinin paylaşılması (ör. %70-30 gibi tarafların kusur oranına göre).
- Yönetimin ortak alan onarımını yapıp sorumludan daha sonra tahsil etmesi.
- Arabuluculuk yoluyla tazminatın taksitlendirilmesi.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun balkonundaki ızgara özel mü yoksa ortak mı?
Tapu ve yönetim planına bakın; yönetim planında açıkça ortak yazıyorsa ortak, aksi halde bağımsız bölüm maliki sorumludur. Teknik ayrım olay bazındadır.
Teknik raporun masrafını kim öder?
Genelde keşif masrafı ilk aşamada talep eden (hasar gören taraf veya yönetim) tarafından ödenir; kesin sorumluluk belirlendiğinde rapor ücreti sorumlu tarafa rücu edilebilir.
Acil onarım için harcama yaptım, sonra sorumlu çıktı: nasıl geri alırım?
Fatura ve belgelerle birlikte yönetim ve sorumlu malike yazılı talep yapın; uzlaşma yoksa genel kurul kararı veya hukuki takip gerekebilir.
Yönetici, hasarı gizleyip onarım yaparsa sorumluluk kimde?
Yönetici, şeffaf hareket etmek zorundadır; keyfi veya belgesiz onarımlar yönetici sorumluluğu doğurabilir. İddialar yönetim kurulu ve genel kurul gündemine taşınmalıdır.
Maddi tazminat için doğrudan icra başlatabilir miyim?
İcra yolu mümkündür ama önce delil, teknik rapor ve yazılı taleplerin belgelenmesi gerekir; somut hukuki tavsiye için avukata danışın.
