Akşamüstü salonda duvarda kabaran boya ve koridorun halısında ıslaklık: üst komşunun çamaşır makinesi tahliye hortumundan damlayan su, sizi hem yoran hem de ne yapacağınızı bilemediğiniz bir sorun haline getirebilir. Bu rehberde—2026 güncel uygulamaları ve pratik adımları baz alarak—sorumluluğun nasıl belirleneceğini, delil toplama ve masraf paylaşımı süreçlerini, yönetici ve kat malikleri kurulunun atması gereken adımları somut şekilde anlatıyorum.
Sorumluluk ilkesi: Ortak tesisat mı, özel alana ait tesisat mı?
Öncelikle tespit gerekir: sızıntı ortak tesisattan (ör. bina içinde kolektör/ana atık hattı, yağmur iniş borusu) mı yoksa bağımsız bölümün iç tesisatından mı (çamaşır makinesi tahliye hortumu, makine bağlantısı, daire içi boru) kaynaklanıyor. Kat Mülkiyeti Kanunu ve uygulamada temel ayrım budur; ortak tesisata ilişkin onarım ve masraflar ortak giderdir, iç tesisat arızaları ise ilgili bağımsız bölüm maliki/sahibi sorumluluğundadır.
Delil toplama: Hızlı, etkili ve hukuka uygun adımlar
Hasar ve sorumluluk ispatı için izlenecek pratik sıra:
- Olayın anında fotoğraf ve video çekin (zaman damgası, mümkünse ıslak zeminin yakın çekimleri).
- Komşuya yazılı bildirim yapın; tarih belirterek kısa bir tutanak tutun veya apartman yönetimine bildiriniz.
- Geçici önlem alın (alt katta havalandırma, nem ölçer, makine çalıştırma anında video kaydı alınması gibi).
- Ustalardan ön keşif raporu isteyin; anlaşamama halinde sulh veya dava öncesi bilirkişi raporu alınması sık başvurulan yoldur.
Yönetici ve Kat Malikleri Kurulu'nun rolleri
Yönetici, öncelikle iki malikin arası anlaşmazlığında arabulucu rolü üstlenmeli, tespiti kolaylaştırmalı ve ortak alan hasarı varsa müdahale ettirmelidir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ortak gider gerektiren onarımların kararı ve tahsisi KMK hükümlerine göre yapılır; yönetim planı ve bütçe hükümleri de dikkate alınmalıdır.
Masraf paylaşımı: Kim, ne kadar öder?
Genel kurallar pratikte şu şekilde işler:
- Arıza iç tesisattan kaynaklanıyorsa (ör. tahliye hortumu, makine bağlantısı) masraf ilgili bağımsız bölüm maliki/sahibi tarafından karşılanır.
- Sızıntı bina ana atık hattından veya ortak tesisattan kaynaklanıyorsa onarım ortak giderdir; fakat hasarın alt daireye verdiği zarar (iç tamirat, boya, parke) genellikle zarar veren bağımsız bölüm maliki tarafından tazmin edilir.
- Taraflar arasında anlaşma yoksa, bilirkişi raporu kusur oranı belirleyip masrafların kim tarafından karşılanacağını somutlaştırır.
| Arıza kaynağı | Masraf yükümlüsü |
|---|---|
| Tahliye hortumu kopması / yanlış montaj | ✅ Bağımsız bölüm maliki |
| Bina atık hattı arızası | ✅ Ortak gider (genel kurul onayı gerekebilir) |
Pratik yol haritası: 7 adımda sorunu çözme
- Derhal fotoğraf/video ile belgeleyin ve yöneticiye yazılı bildirim gönderin.
- Geçici önlem (havalandırma, suya erişim kesme) alınmasını talep edin.
- Taraflar uzlaşırsa basit bir maliyet paylaşım tutanağı düzenleyin.
- Uzlaşma olmazsa yönetici aracılığıyla yetkin bir tesisatçıdan keşif isteyin.
- İhtilaf sürerse bilirkişi raporu alın; rapor kusuru ve tamirat maliyetini gösterir.
- Kusur tespit edilirse malike yazılı talep ve makbuz/döküm ile tazmin isteyin; ödenmezse icra/dava yolları gündeme gelebilir (somut hukuki adım için avukatla görüşün).
- Ortak tesisatsa, onarım için yönetim kurulu/güvenlik mekanizmaları dahilinde karar alın ve harcama ortak gider olarak kaydedilir.
Bu süreçleri dijitalleştirmek isterseniz, iletişim, ihbar takibi ve masraf/paylaşım kayıtlarının güvenli şekilde tutulması için BYönetim gibi bir site yönetim platformu kullanılabilir: https://byonetim.com.tr/ — hem ihbar kaydı hem harcama raporu hem de duyuru/karar takibini kolaylaştırır.
Hangi yasal dayanaklar ve içtihatlar söz konusu?
Konuya doğrudan ilişkin Kanun maddeleri durumun niteliğine göre uygulanır: Kat Mülkiyeti Kanunu (ortak yer ve giderler, yönetim planı hükümleri), Türk Borçlar Kanunu (haksız fiil ve tazminat yükümlülüğü). Ayrıca Yargıtay içtihatları sıklıkla iç tesisat ile ortak tesisat ayrımında bilirkişi raporuna ağırlık verir; somut olayda kusur ve nedensellik belirlenmeden tazminat kararı verilmesi zorlaşır. Bu nedenle usulüne uygun delil ve tespitin önemi büyüktür.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun makinesi çalışırken damlamanın sebebi tahliye hortumu mu, yoksa boru mu nasıl anlaşılır?
Öncelikle görüntü ve video ile makinenin çalıştırıldığı an kaydedilmeli; tesisatçı veya bilirkişi keşfi ile hortumun yerleşimi ve bina hattı kontrol edilerek karar verilir.
Alt dairedeki boya ve parke hasarını kim onarır?
Hasar tahliye hortumuna bağlıysa genelde üst bağımsız bölüm maliki tazmin eder; bina hattından kaynaklanan arıza ise onarım ortak gider, iç dekorasyon zararları ise zarar veren malike rücu edilebilir.
Yönetici hemen tamirat yapıp masrafı sonra kime yansıtabilir mi?
Ortak güvenlik/sağlık riski varsa yönetici geçici onarım yapabilir; ancak kimden tahsil edileceği sorumluluk tespitine bağlıdır. Kesin rücu için delil ve karar gerekir.
Bilirkişi raporu ne zaman gereklidir?
Taraflar arasında sorumluluk konusunda anlaşma sağlanamazsa, hasarın kaynağını ve kusuru belirlemek için bilirkişi raporu sıklıkla başvurulan ve mahkemelerde de kabul gören yöntemdir.
İlk adım olarak ne yapmalıyım?
Fotoğraf/video ile belgeleyin, yöneticiye yazılı bildirim yapın ve mümkünse makinenin çalıştığı anın kaydını alın; daha sonra ortak uzlaşı veya keşif süreçlerini başlatın. Somut hukuki adımlar için uzman avukata danışılması önerilir.
