Akşam eve geliyorsunuz; tavan köşesinde koyu bir leke, duvarda küf kokusu ve komşu kapısını aradığınızda onların kombi bakım yaptığını söylüyorlar. Üst kattaki kombi yoğuşma suyu sürekli damlıyor ve alt dairede rutubet ile eşya hasarı ortaya çıkmış — şimdi ne yapılmalı, kim ödeyecek?
Sorunun hukuki çerçevesi: ortak tesisat mı, kişisel sorumluluk mu?
Kombinin yoğuşma suyu genellikle cihazın kendi tahliye hattından çıkar. Bu boru daire içi tesisatının parçasıysa, meydana gelen sızıntı ve dolayısıyla doğrudan hasar bakımından cihaz sahibi (üst kat) sorumlu olabilir. Ancak sızıntı binanın ortak tesisatından (örneğin binanın yağmur/kanal bağlantısına veya ortak baca/nikel hattına yanlış bağlanma) kaynaklanıyor veya ortak alanda yapılan müdahale sonucu ortaya çıktıysa, yönetim/kat malikleri ortak sorumluluk çerçevesinde hareket eder.
1) Hızlı yapılması gereken acil adımlar (geçici önlem ve delil toplama)
Hasarın büyümesini önlemek ve sorumluluğu belirlemek için izlenecek ilk adımlar kısa, net ve belgelendirilebilir olmalıdır.
- Derhal yöneticiye ve üst komşuya sözlü bildirim yapın; tarih-saat not edin.
- Su kaynağını geçici kapatma veya tahliye hortumunu yönlendirme gibi geçici önlemler alın.
- Hasarlı alanların fotoğraf ve video ile belgelenmesi; su lekesinin, damlanın sürekliliğinin görüntülenmesi.
- Su giderinin kaynağını tespit edecek tesisatçı/uzman raporu alın — tarihli ve imzalı belge önemlidir.
2) Sorumluluğun tespitinde hangi teknik ve hukuki deliller geçerlidir?
Tespit için öncelikle teknik rapor; ikinci olarak yönetim kayıtları ve komşular arası yazışmalar delil sağlar.
- Tesisat uzmanı raporu: suyun kaynağı (daire içi tahliye mi, ortak iniş borusu mu) belirtmeli.
- Fotoğraf ve videolar: devam eden damlamayı, rutubet izlerini ve eşya hasarını göstermeli.
- Yönetim kayıtları: daha önce benzer şikayetler varsa kayıtlar sorumluluk belirlemede önemlidir.
- Komşu beyanları: tanık ifadeleri, kısa yazılı beyanlar olarak saklanmalı.
| Durum | Muhtemel Sorumlu |
|---|---|
| Kombi iç tahliye hortumu patlamış/bağlantı yanlış | ✅ Üst komşu (daire sahibi/cihaz sahibi) |
| Ortak baca/iniş borusuna hatlı müdahale veya ortak tesisat arızası | ✅ Yönetim/kat malikleri (ortak gider kapsamında) |
3) Masraf paylaşımı nasıl olur? Onarım ve tazminat uygulamaları
Eğer teknik rapor su kaynağını daire içi bir arıza olarak belirliyorsa onarım ve alt dairedeki doğrudan zararlar (boya, alçı, eşyalar) genellikle kusurlu daire sahibine aittir. Ortak tesisattan kaynaklıysa masraflar ortak gider olarak yönetim bütçesinden veya genel kurul kararı ile arsa payına göre paylaşılır.
Ancak tazminat talebi somut koşullara göre değişir; örneğin kusurun ağır ihmal sayılması hâlinde zarar talebi farklılaşır. Bu nedenle belge, uzman raporu ve gerekirse hukukî danışmanlık önemlidir.
4) Yönetici ne yapmalı? Sürecin yönetimsel adımları (2026 uygulamaları)
Yönetici için takip edilecek pratik yol haritası:
- Şikâyeti kayıt altına almak, yazılı bildirim yapmak.
- Hızlı teknik tespit sağlamak; uzman çağırmak ve raporu dosyalamak.
- Geçici önlemler için gider yapılması gerekiyorsa yönetim kasasından harcama; sonrasında masraf dağılımını belirlemek.
- Gerekli hallerde hasar tespit tutanağı düzenlemek ve ilgili taraflara tebliğ etmek.
Bu süreci dijitalleştirmek isterseniz ve bildirim/rapor/masraf takibini merkezi bir yerde tutmak isterseniz BYönetim gibi bir yönetim yazılımı süreci kolaylaştırır: https://byonetim.com.tr/ ile yürütülen kayıtlar, gider raporları ve duyurular hem yönetici hem kat maliklerinin takibini şeffaflaştırır.
5) Uyuşmazlık çıktığında hangi hukuki yollar tercih edilir?
Yönetimin ara çözüm bulamaması veya tarafların uzlaşmaması hâlinde başvurulabilecek yollar genel olarak şunlardır:
- Araboyun/uzlaştırma: Uzman raporuna dayalı uzlaşma teklifleri.
- Maddi zarar için içeriden takip edilen idari/tazminat talepleri; belgelerle desteklenmiş taleplerin icra veya hukuk yoluna taşınması.
- Küçük değerli davalar veya tüketici mahkemesi uygulamaları duruma göre değerlendirilebilir.
Genel çerçeve hukuki bilgi niteliğindedir; somut durumunuza göre bir avukata danışmanız önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun kombi yoğuşma suyu alt daireyi ıslatıyorsa ilk kime başvurmalıyım?
Önce yöneticiyi yazılı ve sözlü olarak haberdar edin; aynı anda fotoğraf/video ve kısa tarihlendirilmiş delil toplayın.
Tesisatçı raporu yoksa yönetim masrafı karşılar mı?
Genelde teknik tespit olmadan yönetim masraf paylaşımı yapmaz; acil önlem için yönetim harcama yapabilir ama sonrasında kime ait olduğu rapora göre belirlenir.
Eşyalarım zarar gördü, kim tazmin eder?
Hasarın kaynağı kusurlu üst daireye aitse kusurlu malik tazminattan sorumludur; ortak tesisat kaynaklıysa genel kurul/kat malikleri ortak sorumluluk kapsamında karar alır.
Yönetici, üst komşuya tesisat kontrolü yaptırmak zorunda mı?
Yönetici, ortak yaşamı korumak için gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür; makul bir talep varsa teknik tespit istemek yönetimin yetkisindedir. Kesin hukuki tavsiye için uzman görüşü alınmalıdır.
Delil eksikse zaman aşımı riski var mı?
İspat zorluğu ve zamanaşımı riski olabilir; mümkün olan en kısa sürede fotoğraf, rapor ve yazılı bildirimle süreç başlatılmalıdır.
