Akşam üzeri salonda kitap okurken tavan köşesinden sürekli damlayan ince su damlalarını fark ettiniz: üst komşunun kombi yoğuşma borusundan aktığı iddia ediliyor. Hem rutubetle uğraşmak hem de kimin hangi masrafı üstleneceğini bilmek zorundasınız. Bu rehberde 2026 güncel uygulamaları ve pratik adımlarla sorunun tespiti, yönetimin rolü ve masraf paylaşımı açıklanacaktır.
1. Kombi yoğuşma suyu nedir, neden alt daireyi ıslatır?
Kombi yoğuşma suyu, yoğuşmalı kazan/kombi çalışma sırasında oluşan kondense sudur. Normalde bina dışına veya atık su hattına uygun drenaj ile yönlendirilir; yanlış montaj, tıkanma, boru eğim hatası veya dışarıya açık eğimli hatlar suyun binanın altına/alt daire duvarına akmasına neden olabilir.
2. İlk yapılması gerekenler: tespit ve geçici önlemler
Hasarın büyümesini önlemek önceliktir. Yönetici veya malik olarak yapılacak ilk adımlar:
- Görüntüleyin ve fotoğraf/video çekin; tarihli belgeleyin.
- Geçici önlem olarak alt ve üst komşu ortak bir noktada bulunup suyun kaynağı izlenmeli (örn. kombi çalıştırılarak sızıntı gözlemlensin).
- Gerekirse suyun zarar verdiği alan için nem alıcı veya fan ile kurutma sağlayın; elektrik/tesisat güvenliği kontrolü yaptırın.
3. Hukuki sorumluluk: ortak tesisat mı, daire içi mi?
Sorumluluğun belirlenmesi teknik tespitle olur. Genel kural: hasarın kaynağı ortak tesisattan kaynaklanıyorsa onarım ve maddi zarar ortak giderdir; kaynağı bireysel daire iç tesisatından ise ilgili daire maliki sorumludur. Bu ayrım için teknik rapor gerekir.
4. Teknik tespit ve raporun önemi
Yetkin bir tesisatçı veya yapı uzmanı tarafından hazırlanmış rapor, sorumluluğun resmi belirlenmesinde ana belgedir. Rapor şu unsurları içermelidir:
- Suyun kaynağı ve akış yönü (kombi yoğuşma borusu, dış drenaj, yağmur iniş borusu vs.)
- Tesisatın bağlandığı nokta ve ortak/özel tesisat ayrımı
- Geçici onarım önerisi ve kesin onarımın kapsamı
5. Masraf paylaşımı nasıl belirlenir? (Pratik senaryolar)
Tipik uygulamalar:
- Eğer rapor kombi yoğuşma hattının yanlış bağlantı veya hatalı eğim nedeniyle binanın ortak drenajını etkilediğini gösterirse, onarım ve alt daire hasar giderleri kat malikleri arasında ortak gider olarak dağıtılabilir.
- Rapor bireysel kombi veya hortum hatası olduğunu belirlerse, üst daire maliki tam sorumludur (tamir + tazminat).
- Ortak alan müdahalesi sonucu (ör. ortak iniş borusuna uygunsuz ekleme) hasar varsa, genel kurul kararı veya yönetim tarafından yapılacak acil müdahale ve daha sonra maliyetin arsa payına göre paylaştırılması usulü uygulanır.
| Durum | Uygulama |
|---|---|
| Ortak tesisattan kaynak | ✅ Masraflar ortak gider/arsa payı ile |
| Bireysel kombi/hortum hatası | ✅ Üst daire malikinin sorumluluğu |
6. Yönetimin rolü ve atacağı somut adımlar
Yönetici olarak izlenmesi gereken adımlar şunlardır:
- Olayı tutanakla kayda geçirmek ve ilgili taraflara yazılı bildirimde bulunmak.
- Teknik tespit için yetkin firma/uzman çağırmak ve raporu dosyalamak.
- Gerekirse genel kurul kararıyla onarımın finansmanını ve masraf paylaşım yöntemini belirlemek.
- Aidat, gecikme faizi veya tazminat hesaplamalarında şeffaf belge sağlamak.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek isterseniz, BYönetim gibi site yönetim yazılımları üzerinden hasar kayıtlarını, tamir tekliflerini ve masraf dökümünü merkezi olarak tutmak, karar defteri ve duyuru süreçlerini hızlandırmak mümkündür: https://byonetim.com.tr/.
Sık Kullanılan Yasal Dayanaklar ve İçtihat Notları
Kat mülkiyeti uygulamalarında, ortak ve özel tesisat ayrımı ile sorumluluk tespiti esasen yönetim planı ve genel uygulamaya bağlıdır. Özellikle Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ile yönetim planı hükümleri çerçevesinde hareket edilir. Somut tespitte teknik raporlar ve durumun belgelenmesi yargı/uzlaşma süreçlerinde belirleyicidir. Yargıtay kararları da çoğu kez teknik raporun sonucuna göre maliklerin sorumluluğunu belirlemiştir.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun kombi yoğuşma suyu nedeniyle oluşan boya-kartonpiyer hasarını kim öder?
Kaynak ortak tesisatsa ortak gider, bireysel tesisat hatasıysa üst daire maliki öder. Teknik rapor belirleyicidir.
Teknik rapor alınana kadar acil onarımı kim yaptırır?
Yönetim acil müdahaleyi genel giderden yaptırabilir; sonrasında sorumluluk rapora göre belirlenip maliyet mahsup edilebilir.
Üst komşu masrafı reddederse ne yapmalıyım?
Önce yönetim aracılığıyla uzlaşma ve teknik tespit talep edin; uzlaşma sağlanmazsa tazminat talebi için avukat veya sulh hukuk yoluna başvurulabilir. Somut olaylar değişir, hukuki danışma önerilir.
Komşunun kombisi bina dışına yoğuşma borusu bağlamışsa KVKK veya izin gerekir mi?
Bu teknik tesisat konusudur; KVKK değil. Ancak ortak alan düzenlemeleri ve yönetim planına uygunluk aranır.
Hasar kayıtlarını nasıl saklamalıyım?
Fotoğraf/video, tarihli tutanak, teknik rapor, faturalar ve yönetim yazışmaları bir dosyada saklanmalı; dijital arşivleme ve paylaşım için BYönetim gibi platformlar fayda sağlar.
