Gece yarısı tavanın kenarından damlayan suyu silerken iç çeken bir alt komşu hayal edin: her çamaşır döndürüşte tavan lekeleniyor, boya kabarıyor, elektronik eşyalarda paslanma başlıyor. Yönetici kara kara; tamir mi genel masraf mı, üstelik kim bunu ispatlayacak? Bu rehber, çamaşır makinesi tahliye hortumundan kaynaklanan sürekli su damlamalarında 2026 uygulamasıyla kimlerin sorumlu olabileceğini, delil toplama ve masraf paylaşımı yollarını somut adımlarla anlatır.
1. Öncelikle sorumluluk sınırları — ortak tesisat mı, bağımsız bölüm mü?
Bir su sızıntısının sorumluluğu kaynağın yerleşimine bağlıdır. Genel kural: bina ortak tesisatından (ör. bina yağmur iniş borusu, ortak yatay drenaj) kaynaklanan arızalar ortak gider; bağımsız bölüm içindeki tesisattan (daire içi çamaşır makinesi bağlantı/hortum) kaynaklanan zarar daire sahibinin sorumluluğudur. Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde (Kanun ve yönetim planı hükümleri) ortak alan/ortak tesisat ayrımı yapılır; somut durumda tahliye hortumu genellikle bağımsız bölümün iç tesisatına ilişkindir ve daire sahibinin sorumluluğu ağır basar.
2. Delil toplama: ne çekilmeli, hangi raporlar istenir?
Hak iddiası ve masraf talebi için delil hayati önem taşır. Aşağıdaki adımları izleyin:
- Olay anı fotoğraf ve kısa video (su damlama, ıslanan tavan, sayaç, hortum bağlantısı).
- Sızıntının tekrarlandığı zamanların kayıt altına alınması (tarih-saat notu, sakine ait beyanlar).
- Uzman tespiti: tesisatçı veya su izolasyon uzmanı raporu—kaynaktan (çamaşır makinesi tahliyesi) kaynaklandığını açıkça belirtmeli.
- Gerekirse keşif raporu veya bilirkişi incelemesi (yargı sürecine hazırlık için).
3. Yönetici ve yönetimin yürütmesi gereken adımlar
Yönetici tarafsız arabulucu rolündedir; KMK uyarınca ortak düzeni sağlama yükümlülüğü vardır. Yönetimin yapması gerekenler:
- Olayın tutanağa geçirilmesi ve ilgili malik/sakinlere yazılı bildirim.
- Geçici önlem alınması (tahliye hortumu yönlendirilmesi veya geçici bir toplama kabı konulması) ve bunun maliyetinin kimin karşılayacağına ilişkin kayıt.
- Uzman tespitinin organize edilmesi veya bilirkişi talebi için yönlendirici bilgi sağlanması.
- Hasar oluştuysa ortak alan mı yoksa bağımsız bölüm içinde mi olduğunun belirlenmesi ve yönetim kurulunda konu görüşülmesi.
4. Masraf paylaşımı: hangi giderler nasıl paylaştırılır?
Masraflar genelde iki başlıktır: (A) kaynak onarımı, (B) zarar gören bağımsız bölümün onarımı/tazmini.
| Masraf türü | Genel uygulama |
|---|---|
| Tahliye hortumu / makine bağlantısı onarımı | ✅ Genelde bağlı daire sahibinin mükellefiyeti. |
| Tavan, boya-kartonpiyer, eşyaya gelen zarar | ✅ Zarar gören malik, kusur araştırmasına göre tazmin talep edebilir. |
Eşyanın ziyanı veya konutun yapı elemanlarına verilen zarar için Türk Borçlar Kanunu kapsamında haksız fiil veya sözleşmeye aykırılıktan tazmin talep edilmesi mümkündür; kusur değerlendirmesi somut olaya göre yapılır. Somut hukuki tavsiye için avukatınıza başvurun.
5. Uygulamalı kısa senaryo ve önerilen süreç (7 adım)
- Alt daire sakini su sızıntısını yazılı olarak yöneticiye bildirir (e-posta/SMS kaydı).
- Yönetici ilk kontrolü yapar; geçici önlem uygular ve tutanak düzenler.
- Tesisatçı/uzman çağrılır; kaynak raporu alınır.
- Eğer kaynak daire iç tesisatıysa daire sahibi uyarılır, onarım yapılması istenir.
- Daire sahibi onarım yapmazsa genel kurul/yonetim kurulu kararıyla geçici onarım ve masrafların malik hesabına kaydedilmesi gündeme gelebilir (Yönetim Planı ve KMK hükümleri doğrultusunda).
- Hasar tespiti (eşyalar, yapı) belgelenir; tazmin talebi için yazılı talep gönderilir.
- Anlaşma sağlanamazsa hukuki yol; bilirkişi raporu ile tazmin talebi hukuka taşınır.
Eğer bu süreci dijitalleştirmek ve aidat / alacak kayıtları, bildirimler ve tamir gider takibini tek platformda yürütmek isterseniz BYönetim'in site ve apartman modülleri yardımcı olabilir: https://byonetim.com.tr/
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun çamaşır makinesi hortumu patlarsa masrafı kim öder?
Genelde hortum ve makine bağlantısı kaynaklı arıza bağımsız bölüm sahibine aittir; hortum tamiri ve kaynak onarımı o malik tarafından ödenir. Hasar oluştuysa tazmin talebi ayrı değerlendirilir.
Su sızıntısının kaynağını nasıl resmi olarak belgelendiririm?
Öncelikle foto/video, ardından yetkili tesisatçı raporu ve gerekiyorsa bilirkişi/keşif raporu alınması en güvenilir yoldur.
Yönetim geçici onarım yapıp masrafı aidata yazarsa malik itiraz edebilir mi?
Evet itiraz edebilir; ancak yönetim acil müdahale yapıp masrafı daha sonra rücu etmek üzere kaydedebilir. Bu durumda deliller ve yönetim planı önemlidir; ihtilaf avukat aracılığıyla çözülür.
Komşu onarım yapmıyor, alt daire zarar görüyor; kiracı tazmin talep edebilir mi?
Kiracı da mal sahibine karşı tazmin talep edebilir; fakat malik-sorumluluk ilişkisinin belirlenmesi şarttır. Somut olaya göre değişir; hukuki danışmanlık önerilir.
Bilirkişi raporu varsa mahkeme süreci kesin sonuç verir mi?
Bilirkişi raporu mahkemede güçlü delildir ancak nihai karar hâkimin takdirindedir. Rapor, kusur ve hasar miktarını tespit etmeye yardımcı olur.
