Akşam saatlerinde alt dairenizdeki tavanın köşesinden sürekli damlayan suyu izlerken hem eşyalarınız zarar görüyor hem de komşularla gerilim artıyor. Yönetici olarak nasıl hızlı hareket edeceğinizi, hangi masrafların kim tarafından karşılanabileceğini ve hukukî dayanakları bilmek bu tür olaylarda işleri sakinleştirir.
Sorunun kısa tanımı ve nedenleri
Kombi yoğuşma suyu (yoğuşma hattı drenajı) normalde cihazdan çıkan kondens suyunun tahliye hattı ile gider sistemine verilmesidir. Sürekli alt daireyi ıslatmanın başlıca nedenleri:
- Kombi drenaj hortumu veya bağlantı noktasının hatalı montajı veya sarkması.
- Gömme veya dışarıya çıkan drenajın yanlış yönlendirilmesi (pencereden/yan cepheden damlatma).
- Ortak boşluk, koridor veya ortak tesisata hatalı bağlama (ortak tesisat tıkanması/taşıması).
- Kombi cihazı arızası nedeniyle anormal su tahliyesi.
Tespit: Öncelik — delil toplanması ve uzman raporu
Hızlı ve doğru tespit, hem zararı sınırlamak hem de masraf yükümlülüğünü belirlemek için şarttır. İzlenecek adımlar:
- Hasarın fotoğraf ve video ile anlık kaydı (tarih/saat gösterir şekilde).
- Geçici önlem: su akışını durdurmak veya altına kap, bez koymak; tesisata müdahale etmeden önlem alın.
- Kombi üreticisi/servisi veya bağımsız tesisatçı çağırarak arızanın kaynağına dair yazılı keşif/rapor alınması.
- Gerekirse bilirkişi incelemesi: hasar büyükse mahkeme öncesi veya ihtiyati karar gerektiren hallerde resmi bilirkişi raporu alınır.
Sorumluluk nasıl belirlenir? Ortak mı, daireye mi ait?
Sorumluluk tespiti şu kriterlere göre yapılır:
- Eğer drenaj hattı ve bağlantısı daire içindeyse genellikle daire maliki/sahibi sorumludur (dairenin iç tesisatı kapsamı).
- Kombi drenajı ortak tesisata doğrudan bağlanmış veya bina dışına çıkarılmış ve yönetim tarafından belirlenen ortak güzergâhta ise ortak gider kapsamında değerlendirme yapılır.
- Komşunun kasıtlı veya ağır kusurlu davranışı (ör. drenajı duvardan dışarı akıtacak şekilde sabitlemesi) varsa kusurlu malikin sorumluluğu ağırlaşır ve tazminat talebi gündeme gelebilir.
Kat Mülkiyeti uygulamalarında, genel ilkeler Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde değerlendirilir; yönetim ve malikler arasında paylaşımda yönetim planı ve genel kurul kararları esas alınır.
| Durum | Muhtemel sorumluluk |
|---|---|
| Drenaj cihaz içi/bağlantı hatası | ✅ Daire maliki |
| Drenaj binanın ortak iniş hattına veya çatı/cepheye hatalı bağlanmış | ✅ Ortak gider / yönetim |
Yöneticinin 2026'da atacağı adımlar (pratik liste)
Yönetici için öncelik: zararı sınırlamak, delil toplamak, tarafları bilgilendirmek ve olası maliyetleri şeffaflaştırmaktır. Yapılacaklar:
- Olayı karar defterine kaydetme ve taraflara yazılı bildirim gönderme.
- Geçici önlem alınması (kitleme/alt kata su akışını önleyici tedbirler) ve masrafların öncelikli karşılanması için kasa/banka hesabından acil gider onayı (varsa yönetim planı / genel kurul kararı ile uyumlu şekilde).
- Teknik tespit için yetkili servis veya bağımsız tesisatçı raporu talep etme; gerektiğinde bilirkişi isteği hakkında malikleri bilgilendirme.
- Tespit sonucuna göre masrafın kim tarafından karşılanacağını belirleme; dava/uzlaşma/kusur tespiti gerektiğinde hukuki süreç için avukata yönlendirme (şartlara göre değişir).
- Tazminat talepleri ve giderlerin kaydı: fatura, tutanak ve raporların saklanması.
Masraf paylaşımı: hangi giderler nasıl karşılanır?
Masraf türleri ve olası sorumluluklar:
- Geçici tedbir ve acil onarım giderleri: Yönetim, ortak gider kapsamında ön ödeme yapıp daha sonra sorumludan tahsil edebilir. (Genel uygulama ve yönetim planı hükümleri dikkate alınmalı.)
- Kalıcı onarım (daire içi tesisat tamiri): Kaynak daireye aitse daire maliki öder.
- Alt daire eşyası ziyanı/tazmini: Kusur tespit edilirse kusurlu malik tazmin eder; tespit yoksa ortak sorumluluk ilkesine göre çözümler aranır.
Eğer bu süreci dijitalleştirip belge/sipariş/fatura ve iletişim takibini kolaylaştırmak isterseniz BYönetim gibi site yönetim yazılımları ile tutanak, fatura ve duyuru süreçlerini merkezi olarak yürütebilirsiniz: https://byonetim.com.tr/.
Sıkça Sorulan Sorular
Üst komşunun kombi drenajı alt daireyi ıslatıyorsa ilk ne yapmalıyım?
Önce su akışını geçici olarak durdurun (mümkünse), fotoğraf/video alın, yöneticiye yazılı bildirim yapın ve teknik tespit için servis/tesisatçı çağırın.
Masrafları yönetim ödeyip sonra sorumludan tahsil edebilir mi?
Evet; yönetim acil durumlarda ortak giderlerden ön ödeme yapabilir ve tespit sonrası ilgili malikten tahsilat yapmaya çalışır. Yönetim Planı ve genel kurul kararları doğrultusunda hareket edilmelidir.
Dairenin iç tesisatı kusurluysa yönetim ne yapmalı?
Yönetici teknik raporu aldıktan sonra malik ile yazılı iletişim kurarak tamirat talep eder; malik karşı çıkarsa malikin kusurunun ispatına göre hukuki yol izlenebilir (somut durum değişir).
Alt dairede eşya hasarı varsa kim tazmin eder?
Genel kural kusurlu olan malik tazmin eder. Kusur tespit edilmezse malikler arası uzlaşı veya mahkeme sürecinde bilirkişi raporu gerekebilir.
Teknik tespit için bilirkişi zorunlu mu?
Bilirkişi zorunlu değildir, ancak taraflarca kabul görmeyen veya büyük zarar içeren olaylarda mahkeme/bilirkişi incelemesi ihtiyacı doğabilir.
